'깡통전세' 전세보증보험 가입 안됩니다

HUG 전세보증, 실거래가 90%·공시가 126% 이하만 가입 가능

오늘(1일)부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있습니다.

그간 전세보증금이 집값과 같은 주택까지 보증보험 가입 대상에 포함한다는 점을 악용해 전세사기가 발생했다는 지적에 따라 가입 문턱을 높인 겁니다. 

HUG는 전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화한다고 밝혔습니다.

주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율도 지난해까지 150%였지만, 올해부터 140%로 적용되면서 이달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능해집니다.

이 기준은 이날부터 신청하는 신규 보증에 적용되며 갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용됩니다.

이와 함께 감정평가 적용방식도 바뀌었습니다.

기존에는 신규·갱신보증 신청 시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했지만, 이제는 KB시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용하도록 했습니다.

연립·다세대주택도 감정평가금액의 100%를 주택가격으로 인정했지만, 그 기준을 90%로 낮춥니다.

감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축했습니다.

단독·다가구·다중 주택가격 산정 때는 공시가격의 140%를 매매가보다 우선 적용하기로 했습니다. 

다만 작년 말까지 신청된 건은 당초 공시가격의 150%가 적용된 만큼 갱신 때도 공시가격의 150%를 적용합니다.

보증보험 가입 요건이 까다로워진 데다, 올해 공동주택 공시가격이 큰 폭 하락하면서 가입 문턱은 더 높아질 전망입니다.

예를 들어 서울 마포구의 한 다세대주택 전용면적 23.24㎡의 공시가격은 지난해 2억2천400만원에서 올해 2억1천500만원으로 900만원 낮아졌습니다.

지난해였다면 이 주택은 공시가격의 150%에 해당하는 3억3천600만원까지 보증금을 책정해도 보증보험 가입요건을 충족했습니다.

하지만 이달부터 변경된 방식을 적용하면 보증보험에 가입할 수 있는 최대 보증금은 공시가격의 126%인 2억7천90만원입니다.

같은 집이라도 보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한이 6천500만원 넘게 낮아진 겁니다. 

전세보증금 반환보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 책임지는 보증상품입니다. 

보증 대상 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하입니다.  

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