[법률S토리] 토지수용으로 인한 보상금, 언제까지 세금신고 해야 할까?

사진=이미지투데이

토지보상 관련 세금 상담을 하다 보면 토지주의 가장 큰 관심사는 보상가격이다. 대부분 원하는 만큼의 보상금액이 책정되지 않다 보니 보상금을 더 받기 위한 법적 절차를 행하는 경우가 많다.

보상가액은 기본적으로 사업시행자와 토지주와의 협의가 원칙이지만, 협의가 안 되는 경우 법에서 정한 절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)에 따라 진행이 된다. 이렇게 토지수용이 되면 토지주는 토지를 매도하고 대금 또는 채권, 대토 등을 받게 되기에 매매차익에 대한 세금이 동반되는데 그럼 이 양도소득세는 언제까지 신고 납부해야 되는지 살펴보자.

일반적으로 부동산을 매도하는 경우 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내에 신고 및 납부를 해야 된다. 여기서 양도일이란 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 의미한다.

토지보상은 기본적으로 협의매수가 이뤄지면 소유권을 이전하고 협의한 보상금을 수령하면 되지만 대부분 사업시행자가 제시한 보상가가 너무 적어 협의매수가 잘 되지 않기에 법적 절차인 수용재결 과정을 밟는 경우가 많다. 수용재결은 협의가 안 되는 경우 토지수용위원회가 보상금 지급 또는 공탁을 조건으로 수용의 효과를 결정하는 행정처분절차다.

수용재결이 되면 재결결과에 따라 사업시행자는 재결보상금을 토지주에게 지급하게 되는데 이때 토지주가 그 보상금을 수령하는 경우도 있지만, 재결보상금이 마음에 안 들어 거부할 수도 있다.

거부하는 경우 사업시행자는 수용개시일 전까지 재결보상금을 법원에 공탁하고 소유권은 강제로 사업시행자로 이전하게 됨으로써 수용재결은 마무리 된다. 이 재결보상금도 기대치에 미치지 못하는 경우 다음 절차인 이의 신청(이의재결)을 하거나 곧바로 행정소송을 진행 할 수도 있다.

이런 일련의 토지보상절차 진행시 양도일 즉 양도시기는 언제가 될까? 소득세법에서는 토지수용의 경우 대금청산일, 소유권이전등기접수일, 수용개시일 중 빠른 날을 양도시기로 보고 있다. 일반적인 부동산 매도에는 없는 수용개시일이 언급돼 있는데 이 수용개시일이란 수용재결을 진행하는 경우 토지수용위원회가 수용을 개시하기로 결정한 날을 의미하며 수용재결서에 기재돼 있다.

협의매수로 보상금을 수령하면 수용재결절차를 진행하지 않아 수용개시일이 없어 대금청산일(보상금 수령일)과 소유권이전등기접수일 중 빠른날이 양도일이 돼 이날이 속하는 달의 말일로 부터 2개월내 신고 및 납부를 하면 된다.

그리고 협의매수는 거절했지만 수용재결을 통해 결정된 보상금을 이의제기 없이 그대로 수령하는 경우에는 보상금 수령일(공탁일)과 수용개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 봐 양도소득세를 신고납부하면 된다.

그런데 재결보상금에 대해 이의신청(이의재결)이나 행정소송을 진행하는 경우에는 보상금이 확정되지 않아(대금청산일은 미정) 수용개시일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 봐 양도소득세를 신고납부해야 된다. 그 후 행정소송 등으로 보상금이 증액되면 증액보상금을 기존 신고한 보상금액에 합산해 증액보상금을 수령(공탁일)한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월내에 수정신고 해야 한다. 만일 기일이 지나거나 하지 않는 경우에는 가산세가 발생돼 주의해야 한다.

보상금 증액을 위해 이러한 일련의 절차를 수행하는 과정에서 변호사에게 성공보수를 지급하게 되는데 이 변호사 보수도 양도소득세 신고시 필요경비로 인정 받을 수 있을까? 선행적으로 필요경비로 인정받기 위해서는 취득가액이 실제로 있어야 가능한데 만일 취득계약서 분실 등으로 환산해서 취득가액을 산정하는 경우에는 실제 지출된 경비가 있다고 하더라도 필요경비로 인정받지 못한다.

실제 취득가가 있다는 전제하에 얘기하면 수용재결을 거쳐 바로 행정소송을 가거나 수용재결을 거친 다음 이의재결 후 행정소송으로 가는 등 일련의 과정 속에서 단계마다 증액된 보상금에 대해서 성공보수를 각각 지급하게 되는데 이때 양도소득세 계산시 필요경비로 인정되는 부분은 행정소송 과정에서 발생된 보수만 필요경비로 인정된다는 유권해석이 있으니 참고하기 바란다.

안정민 신한은행 신한TAX컨설팅센터 세무전문가
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