오늘부터 '깡통전세' 보증보험 못 들어간다…가입 요건 '강화'

실거래가 90% 적용…신축빌라 감평액은 81%만
정부 "깡통전세 퇴출 효과 기대"…현장 "내리기 쉽지 않아"

21일 서울 강서구 화곡동의 빌라 밀집지역. 2023.4.21/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 박기현 김도엽 기자 = 1일부터 전셋값이 매매가의 90% 아래인 주택에 사는 세입자만 전세보증금반환보증(전세보증)에 가입할 수 있다.

이 기준을 충족하지 못해 전세보증에 가입하지 못한 임차인은 보증사고 발생 시 경매로 넘어가 보증금을 회수해야 한다.

주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 전세보증 대상 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 이날 신청 건부터 기존 100%에서 90%로 낮아진다.

이로써 주택 공시가격의 126%(공시가격 140%에 90%를 곱한 값)보다 낮거나 실거래가격의 90%보다 낮은 주택만 HUG 전세보증에 가입할 수 있다.

공시가격·실거래가 없는 경우 감정평가액을 통해 보증에 가입할 수 있는데 전셋값이 감정가액의 90%보다 낮아야 한다. 특히 연립·다세대 주택은 감정가액의 81%보다 낮은 경우에만 전세보증에 가입할 수 있다.

이날부터 HUG뿐 아니라 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등의 보증보험 가입 시에도 강화된 요건이 적용된다.

다만 기존 전세보증 갱신 대상자에 한해서는 올해까지 적용이 유예된다. 또 임차인이 드는 전세보증과 달리 등록임대사업자가 가입하는 임대보증금보증(임대보증)은 종전 기준인 전세가율 100%가 적용된다. 국토교통부는 7월 중 임대보증의 가입 요건도 전세가율 90%로 강화할 계획이다.

이는 국토부가 지난 2월 발표한 '전세사기 대책'의 일환이다. 전세가율이 100%에 육박하는 '깡통전세'도 보증보험에 가입이 가능한 점을 악용해 위험 계약이 다수 발생했던 일을 방지하기 위해서다.

실제로 수도권을 중심으로 1000채가 넘는 주택을 보유한 채 급사해 다수의 피해를 초래했던 '빌라왕' 김모씨의 보유 주택의 평균 전세가율은 98%에 달했지만 보증보험 가입률은 1139채 중 614가구(53.9%)로 높았다.

정부는 보증보험의 문턱을 높임으로써 전세가율이 90%가 넘는 '깡통전세'를 시장에서 퇴출하는 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.

전세가율이 90%를 초과하는 주택은 보증보험 미가입에 따른 보증금 미회수 리스크가 커지기 때문에 세입자의 수요가 줄어든다는 것이다. 이에 집주인이 보증금을 아예 낮추거나 보증금 일부를 월세로 전환하는 방식으로 전세가율을 줄이므로 '깡통전세'가 시장에서 자연스레 퇴출된다는 구상이다.

시장의 반응은 사뭇 달랐다. 서울 강서구 화곡동의 한 공인중개업소 관계자는 "보증보험 가입 요건에 맞게 전세금을 낮추는 집주인이 소수 있는 것은 사실"이라면서도 "역전세가 심한 데다 최근 공시가격이 급격하게 낮아지면서 이에 맞춰 전세가를 조정하기란 쉽지 않다"고 말했다.

masterki@news1.kr