"상가 짓기 엄두 안나"… 파주 운정3지구 땅값 3447억 미납[알짜 택지서 무더기 땅값 미납]

"섣불리 개발했다 더 큰 손실 볼라"
PF막히자 분양대금 납입 반포기
연체로 버티면서 계약해지 고민
근린생활용지 미납원금 3420억

#. A시행사는 지난 2022년 6월에 8대 1의 경쟁률을 뚫고 화성시 동탄2신도시 일반상업용지를 153억원에 낙찰받았다. 하지만 중도금 34억원을 연체 중이다. 섣불리 개발했다가 더 큰 손실을 볼 수 있어 계약해지를 고민 중이다. 이보다 1년가량 앞서 같은 지역에서 지식산업센터 등 지원시설용지를 낙찰받은 B사도 상황은 다르지 않다. 현재 76억원 중 중도금 11억원을 제때 내지 못했다. 무려 930대 1의 치열한 경쟁을 통해 땅을 확보했지만 2년여 만에 회사의 최대 리스크가 됐다.

시행사는 물론 고액자산가들의 재테크 수단으로도 인기를 모았던 택지개발지구의 비주택용지(근린생활·상업·준주거·주차장용지 등)에 대한 연체 분양대금이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 낙찰받은 이후 분양과 자금시장이 경색되면서 이러지도 저러지는 못하는 사이 연체금액이 급격히 늘어난 모양새다. 4월 30일 한국토지주택공사(LH)가 홍기원 더불어민주당 의원에게 제출한 비주택용지 연체 현황에 따르면 4월 중순 기준으로 총연체금(미납금액+연체료)이 2조7466억원에 이른다. 중대형 상업시설이나 지식산업센터를 계획했던 시행사들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)마저 사실상 막히면서 부지 분양대금 납입은 반포기 상태다.

■근린생활시설용지 연체 최다

자료 기준으로 전국 135곳의 택지지구에서 1342개 필지를 낙찰받은 계약자들이 분양대금을 납입하지 못했다. 택지 용도별로는 근린생활시설 부지에 대한 연체가 가장 많다. 중도금이나 잔금을 내지 못한 근린생활시설용지는 무려 417개 필지이다. 이로 인해 미납된 원금만 3420억원이다. 권일 부동산인포 팀장은 "시장 침체와 PF 경색 외에 상가의 공급과잉도 주요 원인으로 보인다"고 말했다.

근린생활부지 다음으로 오피스텔 및 업무용시설 등을 지을 수 있는 일반상업용지가 뒤를 이었다. 전국에서 271개 필지가 분양대금이 연체됐다. 공급가액이 높다 보니 연체금액은 7124억원으로 늘어났다. 주차장용지도 117개 필지에서 분양대금이 입금되지 않았다.

인천 검단지구에서 일반상업용지를 2년 전 낙찰받은 C사 관계자는 "연체하면서 버티고 있는데 PF도 어려워져 앞으로 어떻게 할지 방향을 잡지 못하고 있다"고 토로했다.

■'파주운정3' 3000억원 제때 못내

전국 택지지구에서 분양대금 연체 최다지역은 파주 운정3지구이다. 이곳에서만 근린생활용지·주차장용지 등 총 75개 필지에서 3447억원의 분양대금이 미납상태다. 이 때문에 땅값 회수가 가장 안 되는 악성 사업장으로 꼽히고 있다.

연체금액이 1000억원을 넘어선 곳은 운정 3지구 외에도 수도권에선 평택 고덕지구(39개 필지, 1129억원), 오산 세교지구(71개 필지, 1091억원), 시흥 장현지구(24개 필지, 1117억원) 등이다.

지방에서는 행정중심복합도시가 35개 필지에서 305억원의 대금이 연체됐으며 대덕 R&D특구 2단계지구 222억원, 아산 탕정지구도 214억원 등으로 연체금액이 늘고 있다.

분양대금을 장기간 내지 못하면 계약해지 사유가 된다. 하지만 LH도 부담이다. 다시 땅을 매각하기가 쉽지 않아서다. 특히 미납금이 늘어날수록 LH 재무상황에 악영향을 미칠 수 있다.

앞으로 대규모 계약해지 사태가 우려되면서 주택·건설 관련 단체들은 국토부와 LH에 중도금 유예 등을 건의한 것으로 전해졌다. 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "비주택용지의 경우 중도금 2·3차를 없애고 잔금 비중을 늘리는 것도 고민해봐야 한다"고 말했다. 실제 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시에도 택지지구 분양대금 연체가 수면으로 떠오르면서 정부가 중도금·잔금 부담 경감, 제3자 전매 허용 등의 조치를 취한 바 있다.