청년들 돈 몰렸는데 어쩌나...20% 가까이 떨어졌다는 이것 [부동산 라운지]

투자처로 각광 ‘조각투자’
부동산시장 침체에 울상

[사진 = 연합뉴스]

정부로부터 혁신서비스로 인정 받으며 젊은 세대들에게 새로운 투자처로 각광받았던 부동산 조각투자가 부동산시장 침체에 직격탄을 맞았다. 고금리의 여파로 상업용 부동산 시장이 침체되면서 부동산 조각증권 시세도 20% 가까이 하락하는 사례가 나오고 있다.

30일 부동산업계에 따르면 부동산조각투자 플랫폼 ‘카사’에 상장된 건물 ‘TE물류센터’의 조각증권 가격은 28일 종가 기준 3940원을 기록했다. 공모가였던 5000원 대비 20% 이상 떨어진 가격이다. 지난해 6월 상장된 이 건물 조각증권 가격은 한달 뒤 최고가인 5150원까지 오른 뒤엔 연말까지 꾸준히 하락해 지난해 12월엔 3480원까지 떨어지기도 했다.

부동산조각투자란 하나의 건물을 여러개의 증권으로 쪼개 투자자를 모집하고 상장 후엔 주식처럼 사고팔 수 있도록 하는 투자기법을 말한다. 가령 TE물류센터의 경우 충남 천안에 위치한 연면적 6533㎡ 규모 물류센터로 공모가 120억원, 조각증권 1좌랑 5000원에 240만좌를 모집했다. 고액의 자산이 있어야만 가능한다고 여겨졌던 부동산 투자를 주식처럼 소액으로도 가능하게 한다는 점에서 젊은 세대의 각광을 받았다. 현재 카사, 소유, 비브릭, 펀블 등의 플랫폼이 운영되고 있다.

조각증권의 정확한 명칭은 부동산유동화수익증권인데 보유하고 있는 동안에는 임대수익에 따른 배당을, 부동산 매각시엔 시세차익을 기대하고 투자하는 상품이다. 실제로 두자리수의 수익률을 낸 사례도 있다.

2021년 9월 카사를 통해 상장된 빌딩 역삼 한국기술센터는 공모가가 84억5000만원이었다. 이후 5개월 만인 지난해 2월 93억원에 매각에 성공했다. 공모가 대비 매각 차익은 약 10%, 배당을 포함한 누적수익율은 약 12%였다.

하지만 지난해부터 본격화된 금리인상으로 부동산시장이 침체되면서 부동산 조각증권의 가격도 곤두박질치기 시작했다. 카사에 상장된 4건의 건물 모두 현재 조각증권 시세는 공모가보다 10% 이상 하락한 상황이다. 나머지 플랫폼들에 상장된 건물 조각증권도 대부분 공모가 대비 하락한 가격에 거래되고 있다.

또다른 조각투자 플랫폼 소유는 지난 26일부터 서울 영등포구에 위치한 공차 문래점을 조각투자 시장에 상장키로 하고 공모를 진행했다. 이전에 공모를 진행한 건물들은 모두 공모시작 하루만에 마감에 성공했지만 이번엔 사흘이 소요됐다. 공모금액도 14억9000만원으로 이전 건물들에 비해 한참 적은 수준이었지만 시간은 더 오래 걸린 것이다.

특히, 조각투자를 통해 상장되는 건물들은 거의 대부분이 주택이 아닌 상업·업무용 건물이다. 금리인상에 민감한 수익형 부동산 범주에 포함되다보니 타격이 클 수 밖에 없는 상황이다. 시장 침체에 가격 상승 기대감도 낮아졌고 거래 절벽에 건물 매각 자체도 쉽지 않다보니 단기 투자 목적의 투자자들이 급격하게 빠져나간 것 역시 증권 가격 하락을 불러온 요인이다.

다만 증권 가격만으로 투자 성공 여부를 판단하기엔 무리라는 목소리도 있다. 부동산조각투자업계 관계자는 “증권의 거래 시세는 떨어지더라도 중요한 건 건물의 매각가격”이라며 “증권 시세는 공모가 대비 낮아졌더라도 건물이 공모총액보다 높은 금액에 팔리면 증권 소유자는 수익을 실현하게 되는 것”이라고 했다.