세입자 모시기 '별따기'...전월세 4건 중 1건 하락거래 '역대 최고'[역전세난 확산]①

기사내용 요약
전월세 4건 중 1건 하락거래…역전세난 우려 현실화
1분기 전세보증금 반환보증 사고액 규모 총 7974억

[서울=뉴시스] 백동현 기자 = 서울 시내 한 공인중개사 사무소에 전세 안내문이 붙어있다. 2023.03.12. livertrent@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 집값과 전셋값이 가파르게 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 '역전세난'에 몸살을 앓고 있다.

전세를 끼고 집을 사들인 갭투자 집주인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있다. 갭투자로 주택을 매입한 집주인이 기존 세입자에게 전세 보증금을 돌려주기 위해서는 새로운 세입자와 전세 계약을 맺어야 한다.

하지만 금리가 급등하면서 시장이 분위기가 달라졌다. 기준금리 인상으로 전세 대출금리가 크게 오르면서 전세 대신 월세를 선호하는 세입자들이 늘어나면서 전셋값이 하락했다. 여기에 전세사기 여파로 전세를 향한 수요가 줄어들고 있다.

특히 기존 계약보다 낮은 금액으로 갱신하는 주택 임대차 계약이 늘고 있다. 부동산 중개업체 집토스가 올해 1분기 전국의 국토교통부 전월세 실거래가를 분석한 결과, 전월세 갱신 계약 중 종전 계약보다 감액한 계약 비율이 25%까지 치솟은 것으로 집계됐다.

이는 국토부가 갱신 계약 데이터를 공개하기 시작한 2021년 이후 최고치로, 지난 4분기의 수도권 감액 갱신 비율 13%보다 두 배 가까이 증가한 수치다.

지역별로는 대구의 감액 갱신 비율이 65%로 가장 높은 것으로 나타났다. 세종시가 48%, 울산시가 35%로 뒤를 이었다.

주택 유형별로는 아파트의 감액 갱신 비율이 31%로 가장 높았다. 연립·다세대 주택은 갱신계약 중 13%가 감액해 갱신한 것으로 나타났오, 오피스텔은 10%, 단독·다가구 주택은 6%가 감액하며 갱신한 것으로 집계됐다.

하락거래가 급증한 것은 주택 가격이 급격히 하락하면서 집주인이 세입자를 찾지 못하는 '역전세난'이 꼽힌다. 집주인이 동일 조건으로 새 계약을 쉽사리 하기 힘든 상황에서 세입자와 합의해 종전 계약보다 저렴한 금액으로 재계약을 하는 차선책을 택하고 있는 것이다.

또 서울 빌라 가운데 절반 넘게 하락거래가 이뤄졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 4분기와 올해 1분기 서울 연립과 다세대의 순수 전세 거래 가격을 비교한 결과 1471건 가운데 55%인 804건이 기존 거래보다 금액이 내려간 하락거래로 집계됐다.

아파트 신규 입주 물량이 많았던 은평구와 강남구, 서초구는 아파트 전셋값이 하락하면서 하위 대체재인 빌라 전셋값까지 떨어져 하락거래 비중이 상대적으로 컸다. 전세 거래도 줄었다. 지난해 4분기 서울에서 연립·다세대 전세 거래는 15873건 이뤄졌지만, 올해 1분기에는 911건 감소했다.

상황이 이렇다 보니 전세보증금 미반환은 이미 급등하고 있다. 국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 1분기 전세보증금 반환보증 사고액 규모는 총 7974억원으로 분기 기준 역대 최대 규모로 나타났다. 이는 지난해 4분기(2393억원)의 3.3배에 달하는 수치다.

보증사고는 계약해지나 종료 후 1개월 안에 보증금을 못 돌려받거나, 전세 계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄진 뒤 보증금을 받지 못한 것을 말한다.

전문가들은 역전세난 확산으로 전세보증금을 제때 반환하지 못하는 사례가 늘어날 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "올해 서울과 수도권 지역에 입주 물량이 많은 데다, 고금리 기조에 전세사기 여파까지 겹치면서 당분간 전세시장의 약세가 이어질 것"이라며 "매매가격이나 전세가격이 더 하락한다면 전세보증금 미반환 사례가 더 늘어날 가능성이 있다"고 설명했다.

☞공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com