양극화된 분양시장, '내 집 마련'위한 청약 전략은?[도와줘요 자산관리]

■윤수민 NH농협은행 AII100자문센터 부동산전문위원

[서울경제]

최근 ‘미분양 공포’라는 말이 주택 시장을 지배하고 있다. 약 2년 전 생긴 ‘청약 광풍’, ‘청포세대’라는 신조어가 무색한 수준이다. 급격한 물가 상승기를 지나면서 신축 아파트 분양가격도 크게 오른 반면, 기존 주택가격은 하락기에 접어들면서 신규 분양 아파트의 가격 경쟁력이 점점 약해졌다. 이에 청약 경쟁률도 하락하기 시작했고 전국적으로 미분양이 증가하는 결과를 가져오게 됐다.

부정적인 시장 상황에서도 서울 분양 시장에서는 연일 ‘1순위 완판’이라는 성적표가 발표되다 보니 ‘내 집 마련’을 꿈꾸는 예비 청약자들은 점점 더 혼란에 빠지고 있다. <도와줘요 자산관리>를 통해 양극화가 점점 더 심각해지는 아파트 분양 시장에서 현명한 선택을 내릴 방법을 함께 고민해보자.

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Q. 미분양, 얼마나 많길래 ‘미분양 공포’ 생겼나?

A. 올해 1분기 중 민간 시공사에서 실시한 일반 분양 아파트는 총 38개 단지다. 수도권과 지방 각각 19개 단지에서 분양이 진행된 가운데 미분양 없이 ‘분양 완판’에 성공한 단지는 총 18개다. 즉, 전체 민간 분양 아파트 분양 물량의 절반 이상에서 미분양이 발생했다는 의미다.

지역 별로 나눠 살펴보면 수도권은 19개 중 7개 단지에서만 미분양을 기록한 반면, 지방은 19개 중 단 13개 단지에서 미분양이라는 성적표를 받았다. 쉽게 말해 지방 분양단지 10곳 중 7곳에서 미분양이 발생한 것이다.

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Q. 서울 분양 시장은 청약경쟁률이 50:1이 넘는데, 지역마다 왜 온도차가 발생할까?

A. ‘영등포자이 디그니티’, ‘휘경자이 디센시아’ 등 올해 서울에서 분양한 단지들은 50대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 각각 2만 개에 가까운 청약통장이 몰리면서다. 서울뿐아니라 경기도에서도 ‘고덕자이 센트로’, ‘부산 에코델타시티 푸르지오 린’ 등은 10대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록했다. 하지만 경기 평택 화양지구, 군산 등 몇몇 단지에서는 전체 공급세대의 10%에도 미치지 않는 청약이 접수되면서 미분양이 발생했다.

이렇게 단지별 청약 성적표에 가장 큰 영향을 미친 요인은 ‘분양가격’이다. 서울에서 분양한 단지들의 경우 분양가 상한제가 적용되거나 시세에 비해 저렴한 가격이 책정됐다. 반면, 이번에 미분양이 발생한 단지들은 대부분 시세에 비해 분양가가 높게 책정되거나, 인근에 이미 미분양이 많이 발생한 지역에서 추가로 공급된 단지라는 특성이 있다.

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Q. ‘1.3 대책’으로 분양 관련 규제가 많이 해제됐다. 규제 완화 효과는?

A. 올해 ‘1.3 대책’으로 서울 강남3구 및 용산을 제외한 모든 지역이 규제 지역에서 해제됐다. 분양가 상한제도 해당 지역에만 적용되게 됐다. 여기에 전매 제한 기간도 최대 10년에서 최대 3년으로 크게 완화됐고, 무순위 청약에 필요한 거주 지역 제한도 사라졌다.

이런 규제 완화에도 불구하고 미분양이 계속해서 문제가 되는 이유는 주택 시장의 투자 심리가 아직까지 크게 회복되지 못하고 있기 때문이다. 전반적인 시장 분위기가 침체된 상황에서 규제 완화의 효과가 즉각적으로 시장의 분위기를 반전시키기는 어려운 상황이다.

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Q. 미분양 사태가 더 심화될 수도 있다는데, 당분간 청약을 하지 않는 것이 좋을까?

A. 주택 가격이 약세를 이어가는 상황에서 철저한 분양가 검토가 중요하다. 분양가격이 인근 시세에 비해 합리적인 수준인지를 판단하는 것이 청약 여부를 결정하는 가장 중요한 요인일 것이다.

일반적으로 미분양이 발생하면 무순위 청약을 진행하고 여기서도 미분양이 해소되지 않을 경우 분양가격을 낮추는 할인분양을 검토하게 된다. 이런 측면에서 분양가격이 비싸다면 할인분양 이후 가격을 기다리는 것도 도움이 될 수 있다.

분양가격 수준의 판단은 해당 분양 단지와 여건이 비슷한 ‘비교 단지’를 선정하는 것부터 시작한다. 연식, 세대 수, 교통 환경 등이 유사한 단지의 가격 흐름과 새롭게 분양하는 단지의 분양가격을 비교해 분양가가 비슷하거나 낮은 수준이라면 적극적으로 청약을 검토해볼 수 있다.

또, 아직 분양가 상한제가 적용 중인 강남3구 및 용산, 공공택지에서 분양하는 단지는 분양가격에 경쟁력이 있을 가능성이 큰 만큼 항상 관심을 갖고 지켜볼 필요가 있다.

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Q. 청약통장은 ‘무용지물’이라는 말도 있는데, 청약통장 유지해야 할까?

A. 금리가 높아지면서 현금이 귀해지고, 청약통장에 묶여 있는 자금 한 푼도 아쉬운 시기를 지나왔다. 실제로 주택가격이 하락하면서 청약통장을 해지하는 사례도 증가하는 추세다. 하지만 청약통장 해지는 최대한 뒤로 미루는 것이 좋다.

청약통장은 아파트 분양시장에서 청약을 할 수 있는 권리를 부여하는 ‘입장권’과 같다. 청약통장이 없으면 이런 입장권도 준비하지 못한 상황이 되고, 기존 통장이 소멸하면 관련된 청약 가점들도 사라지게 된다. 최근처럼 청약 관련 규제가 완화되는 시기에는 청약시장에서 예상치 못한 기회가 다가올 수 있다. 이런 순간들에 적절히 대응하기 위해선 성급하게 통장을 해지하는 것보다 조금 더 긴 호흡으로 시장을 지켜보는 지혜도 필요한 시기다.

/윤수민 NH농협은행 AII100자문센터 부동산전문위원

※‘NH All100자문센터’는 세무사, 부동산전문가, 금융(재무설계)전문가 등 자산관리 전문 인력으로 구성돼 있다. 종합금융상담·세무상담·부동산 상담·은퇴설계 등 전국의 다양한 고객을 대상으로 1:1맞춤형 컨설팅을 진행하고 있다.

조윤진 기자 jo@sedaily.com