전세사기 특별법이 보증금을 지켜줄까? [The 5]

[전세사기][더 파이브: The 5] 1타 강사에게 듣는 ‘전세사기법’ 풀이

국회 앞에서 지난 26일 열린 전세사기 특별법 제정 촉구 기자회견에서 한 참석자가 눈물을 닦고 있다. 연합뉴스

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20~30대 전세사기 피해자 3명이 극단적 선택을 하자, 정부가 부랴부랴 전세사기 피해자를 지원할 특별법을 내놨습니다. 더불어민주당과 정의당도 각각 특별법을 마련했는데요. 다음주면 국회에서 치열하게 논의될 각 법안은 어떻게 다른 걸까요? 피해자들은 잃어버린 보증금을 모두 돌려받을 수 있을까요? 특별법에 들어가는 주요 정책들을 제안한 임재만 세종대 교수(부동산학과)에게 물었습니다.

[The 1] 전세사기 피해자들, 보증금을 지킬 수 있는 건가요?

임재만 교수: 전세사기 피해를 본 주택은 ‘깡통전세’(전세금보다 매매대금이 낮아진 주택)이기도 하거든요. 결국 집값이 떨어져 보증금이 날아간 거죠. 만약 이 보증금을 돌려주면 전세사기와 상관없는 전세 분쟁 관련자들이 다 정부한테 갈 거예요. 자기 손실도 메워달라고. 그러면 형평성 논란을 벗어날 수가 없습니다. 정부 재정으로 보상해주기엔 전세사기 규모를 가늠하기 힘들기 때문에 부담스러운 점도 많고요. 그러니 전세사기 보증금을 다 돌려주는 건 불가능해요. 완전 구제 방법은 없어요.

하지만 보증금을 떼인다는 건 엄청난 일이잖아요. 그래서 이들에 대한 지원은 따로 해야 해요. 재난지원금, 채무 탕감, 공공임대주택 입주, 몰수한 범죄수익을 활용한 피해자 지원 같은 방식으로요. 이건 사회적 재난이니까요. 국가도, 금융기관도, 보증기관도 다 잘못이 있으니까요.

[The 2] 그중에서 정부는 뭘 해주겠단 거죠.

임재만 교수: 세입자가 지금 사는 집이 경매에 넘어갔을 때 그 집을 낙찰된 가격에 우선 세입자가 사는 기회를 주겠단 겁니다. 세입자가 그 집을 사지 않겠다고 하면 한국토지주택공사(LH)가 사들이겠단 거고요. 그런 다음에 LH가 공공임대주택으로 만들어 피해자에게 저렴한 임대료로 다시 빌려주겠다는 거죠. 세금을 쓰는 건 아닙니다.

전세사기 피해가 집중됐던 서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역. 연합뉴스

[The 3] 그러면 야당은 세금을 쓰잔 거고요?

임재만 교수: 민주당 법안은 그렇진 않아요. 한국자산관리공사(캠코)가 경매를 통해 실제로 회수하는 돈을 피해자들에게 나누는 거니까요. 쉽게 말해 ‘사후정산’ 방식입니다. 민주당이 이 방식을 주장하는 이유가 있어요. 집을 경매에 넘기지 않아도 되거든요.

하지만 정의당 법안은 정부 재정으로 보증금을 메워주잔 내용이 담겨 있습니다. 보증금 액수가 적은 취약계층에겐 보증금을 절반까지는 채워주자는 겁니다. 그러려면 정부가 공적 자금을 투입해야 하는 거죠.

[The 4] 다른 나라는 어때요?

임재만 교수: 민주당이 제안한 방식은 많이들 하고 있어요. 미국에서 2008년 서브프라임 모기지 사태 때 집값이 급락해 주택 압류와 경매가 급증했어요. 그래서 오바마 당시 대통령이 경매를 중단시켰어요. 그리곤 지방의 토지은행이나 비영리 조직에서 금융기관들의 주택담보대출 채권을 사들이게 했어요. 그다음엔 집을 경매에 넘기지 않고 그 집에 사는 집주인이나 세입자들을 계속 살게 해줬어요. 우리도 2007년 LH가 부도난 공공건설임대주택 사업을 매입하거나 미분양 주택을 사들였던 것도 다 같은 구조입니다.

[The 5] 전세제도엔 사기나 깡통전세 같은 문제가 많잖아요. 이대로 둬도 되는 걸까요?

임재만 교수: 전세를 축소하는 방향으로 가야죠. 지금은 은행이 무분별하게 전세 대출을 해주고, 주택도시보증공사(HUG)는 높은 수준으로 보증금반환 보증을 해주잖아요. 이건 국민에게 ‘갭투기’를 하란 뜻과 같아요.

가장 단순한 방법은 전세 보증금이 집값의 70%를 넘는 경우엔 계약하지 못하도록 하는 겁니다. 이게 너무 과하다면, 보증금반환보증을 집값의 70%까지만 해주는 걸로 낮추는 거예요. 지난 2월에 100%에서 90%로 내렸는데, 이걸 또 70%로 내리는 거죠. 그러면 세입자들이 집값에 육박하는 보증금을 달란 집주인의 요구를 거부하지 않을까요?

▶▶[The 5]에 다 담지 못한 여당·야당의 전세 피해 지원 방안에 대한 쉽고 구체적인 해설과 전세 사기가 사회적 재난인 이유를 휘클리에서 모두 읽어보세요. ▶▶주간 뉴스레터 휘클리 구독신청

김지훈 기자 watchdog@hani.co.kr