"늘어나는 `경린이`, 재건축·신도시 경매에 주목하라"

<디지털타임스DB>

최근 글로벌 경기침체와 고금리 기조, 집값 하락 등으로 경매 매물이 빠르게 늘어나고 있다. 시세보다 싼 가격에 집을 마련할 수 있다는 소식에 경매에 참여하려는 사람들도 증가세다.

경매시장 최고 전문가 중 하나로 꼽히는 고준석 제이에듀투자자문 대표는 경매 초보자들이 가장 먼저 주목해야 할 매물로 재건축 아파트를 꼽았다. 다만 무조건 싼 가격에 재건축 아파트 입찰에 참여하는 것은 주의해야 한다고 조언했다. 권리해석과 물건의 미래가치 등을 꼼꼼히 분석하지 않으면 이상한 집을 떠안는 낭패를 볼 수 있다는 것이다.

고 대표는 "경매에 처음 도전하시는 분들에게 가장 먼저 말하는 것은 '권리해석'"이라며 "내가 이 집을 낙찰받았을 때 인수해야 하는 선순위 권리들이 어떤게 있는지를 꼭 따져봐야 합니다"라고 강조했다.

등기부등본에 나와있는 근저당권, 가압류, 경매처분, 소유자 이전, 임차인 여부 등 다양한 권리 중에 매수 이후에도 남아있는 권리가 있다면 이는 경매 낙찰자가 인수해야 한다. 3억원짜리 빌라를 2억원에 낙찰받았다 해도 선순위 대항력이 있는 임차인의 1억5000만원 전세보증금이 남아있다면 보증금에 대한 책임도 낙찰자에게 넘어온다는 의미다.

권리해석 다음으로 고려할 점으로는 입지를 꼽았다. 경매에 활용할 수 있는 자금을 정하고 자금에 따라서 현재 가치와 미래 가치를 고려한 목표 지역을 확실하게 정하라고 조언했다.

그는 "강남에서 재건축이 추진되고 있는 아파트가 경매에 나온다면 가장 확실한 물건이 되겠죠. 하지만 모든 사람이 수중에 20억원씩 들고있는 것이 아니니 서울 외곽 수도권 지역부터 차근차근 밟아서 보유자금을 늘려야 합니다."라고 말했다.

자금이 부족한 투자자들에게는 수도권 외곽 중 이미 인프라가 갖춰져 있는 신도시 지역 매물을 추천했다. 서울 접근성과 현재 주거환경을 모두 고려하면 아직 개발이 되지 않은 경기도 외곽지역은 값은 싸지만 언제 오를지 모르는 도박에 가까운 투자가 될 수 있다.

재건축 아파트에 집중하는 것도 하나의 방법이라고 소개했다. 사업시행인가를 받고 추진위 단계에 있는 재건축 아파트가 경매에 나온다면 유심히 살펴볼 필요가 있다는 것. 나홀로 아파트거나 재건축이 추진된지 십수년이 지난 아파트가 아니라면 승산이 있다고 봤다.

고 대표는 "조합설립인가가 떨어진 아파트라면 은행권만 조합원 자격을 부여받을 수 있고 일반 매수자는 현금청산 대상이 된다"며 "통상 재건축 아파트의 권리가액은 시세보다 낮은 경우가 많아 이득을 볼 수 없다는 뜻"이라고 설명했다. 이어 "은마아파트처럼 추진위 단계에서 조합설립을 눈앞에 두고 있는 단지들은 낙찰 이후 바로 조합원 자격을 얻을 수 있다"고 덧붙였다.

김남석기자 kns@dt.co.kr