[차호중의 재테크 칼럼]전세 세입자와 권리보호

‘전세’란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌려주고, 그 대가로 받는 돈이지만 세 들어 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어야 하는 돈의 개념이다. 거주하는 집에만 쓰는 용어이며, 상가나 빌딩 등에는 쓰이지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권형태로 발달된 것으로 한국에만 있는 특이한 주택임대차 거래관행이다.

한마디로 우리나라에만 있는 독특한 임대차계약 중 한 형태로 세입자가 전세보증금을 집주인인 주택소유자에게 맡기고 전세기간 동안 집주인의 집에 거주하는 주거계약을 말한다. 이에 반해 월세는 세입자가 집주인에게 매월 주거지에 대한 사용료를 내는 주거계약이다. 마지막으로 반 전세는 보증금을 높이는 대신 월세를 줄이는 방식으로 전세와 월세를 합친 주거계약이다.

전세관행은 집주인 임대인과 세 들어 사는 임차인 모두에게 장점이 있다. 임대인 입장에서 전세관행은 자금조달 수단으로 활용된다. 집살 때 부족한 자금을 해당 전세자금으로 충당할 수 있고, 사업자금으로 활용하거나 금융기관에 맡겨 이자를 받을 수도 있다. 임차인 입장에서는 강제 저축수단이 된다. 전세금을 주고 나면 함부로 사용할 수 없기에 나중에 내 집 마련 시 주택구입에 소요되는 자금으로 요긴하게 활용할 수 있다.

전세는 월세가 제로(Zero; 0)인 주거제도인 셈이다. 전세를 통해 최대 4년까지 거주할 수 있다. 이는 계약갱신 청구가 가능하기 때문이다. 월세는 매달 내야하는 월 사용금액이 있는 반면 전세는 없다. 월세보증금에 비해 전세보증금은 금액이 큰 편이다. 전세보증금과 마찬가지로 월세보증금도 보증보험에 가입이 가능하다. 한편 월세는 거주하는 동안 집 수리비용을 집주인이 전부 부담한다. 반면 전세는 거주하는 동안 필요한 수리비용을 직접 부담해야한다. 단 보일러 교체, 창틀수리 등은 집주인에게 비용청구가 가능하다.

월세든 전세든 임차인의 입장에서는 보증금을 안전하게 돌려받는 것이 가장 큰 고민거리다. 소위 ‘깡통주택’은 아닐지 하는 걱정이다. 주택을 빌리는 사람이 맡겨 둔 금액보다 원래의 주택가치가 커야만 맡겨 둔 보증금을 받을 수 있는데, 거주하는 동안 부동산 가치가 하락해서 보증금이 집값보다 높은 경우 ‘깡통전세’가 되기 때문에 문제가 된다. 집주인의 사정이 어떠하든지 전세나 월세계약이 종료되었으면 당연히 보증금을 돌려받는 것이 정상이지만 원활하게 처리되는 않는 경우가 있어 이에 대한 대비는 항상 필요한 것이다.

‘깡통주택’인지의 여부는 ‘전국 깡통전세 감별기’를 활용하면 도움을 받을 수 있다. 전국의 모든 부동산 실거래가 데이터(Data)를 토대로 분석한 자료로 ‘전세가율’이 제공된다. 이를 통해 집 가격보다 전세가격이 얼마나 높은 지를 점검해 볼 수 있다. ‘전세가율’이란 매매가 대비한 전세가의 비율을 보여준다. 전세가율이 높으면 높을수록 집 가격과 비교해 볼 때 본인이 부담하는 전세가격이 높다는 의미다. 100%를 넘어서면 일단 ‘깡통전세’라 분류하는 것이 맞을 듯하다.

‘주택임대차 보호법’에서는 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득과 존속요건으로 하고 있다. 따라서 세입자가 계약종료 후에 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가버리면 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 사라진다. 이를 위한 제도가 있는데 바로 ‘임차권 등기명령제도’다. 이는 계약기간이 끝났지만 집주인에게서 보증금을 돌려받지 못한 경우에 세입자를 보호하기 위한 조치로 법원의 명령에 따라 임차권을 등기부로 공시하는 제도다.

‘대항력’이란 계약기간 중 집주인이 바뀌더라도 주거존속과 보증금을 보호받을 수 있는 권리다. 임차인이 대항력을 갖기 위한 요건은 전입신고와 점유(입주)다. 따라서 임대차 계약을 체결한 후 전입신고를 마치고 점유(입주)하게 되면 당일 밤 자정인 12시부터 제 3자에 대한 대항력을 가지게 된다. 대항력이 없다면 혹시나 새로 바뀐 임대인이 집을 비워 달라고 하면 꼼짝없이 그에 따라야 한다. 또한 전 집주인에게 지불한 임대차 보증금을 새 집주인으로부터 반환받지 못하는 상황이 발생할 수도 있다.

‘우선변제권’이란 임차주택이 경매나 체납처분 등으로 매각될 시 임차주택의 낙찰금으로부터 본인의 보증금을 일반 채권자들로부터 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 만약 우선변제권이 없다면 임차인은 채권자에게 변제를 하고 남은금액만 돌려받을 수 있는 상황이 될 수도 있다. 우선변제권은 본인의 보증금을 돌려받을 수 있는 중요한 안전장치인 것이다.

우선변제권을 갖추기 위해서는 대항력조건을 갖추는 동시에 임대차 계약상 ‘확정일자’를 받아야 한다. 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해서 전/월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고, 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다. 보통 확정일자는 전입신고와 동시에 받은 경우가 많다. 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하게 되는데, 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해주는 역할을 하게 된다.

‘전세권설정’은 등기상에 ‘내가 전세를 살고 있는 임차인입니다’라고 표시를 하는 것이다. 그리고 최근에 각광받고 있는 ‘전세보증금반환 보증보험’을 들 수 있다. 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보험 상품이다. 두 가지 모두 임차인의 권리를 지키기 위한 것이지만 모두 할 수는 없다. 전세권 설정이 되어 있으면 전세보증금반환 보증보험에는 가입할 수 없기 때문이다. 확정일자와 비교했을 때 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요한 반면 보증금을 돌려받지 못할 때 소송 없이 경매절차를 진행할 수 있다는 장점이 있다.

최근에 전세사기가 극성을 부리고 있어 문제다. 수도권 일대를 돌며 수십 억대 전세보증금을 가로챈 일당의 행각이 밝혀지고 있다. 임대계약을 한 뒤 바뀐 집주인이 잠적한 경우에는 보증보험에 가입해도 속수무책으로 당할 수밖에 없는 구조다. 보증보험을 통해 보증금을 돌려받기 위해서는 해당 오피스텔을 사고 판 집주인들 간의 매매계약서나 새로 매수한 집주인의 주민번호가 있어야만 청구가 가능하기 때문이다.

부동산 시세를 실시간 잘 파악하고 있는 것이 전세사기를 피할 수 있는 가장 기본이 된다. 시세에 어두운 임차인들을 상대로 해당 주택가격을 초과하는 비싼 보증금을 요구하는 계약을 체결한 뒤 챙겨 달아나는 ‘무자본 갭(Gap) 투자’가 최근 부동산 전세사기의 대부분이었기 때문이다. 보통은 부동산 컨설팅업체(Consultant)와 손잡고 임대계약을 체결한 뒤 수익을 함께 나눈 것으로 드러났다.

집주인이 임대사업자가 아닌 경우에는 임대보증금 보증보험에 가입해 있지 않을 수도 있다. 이러한 때에는 세입자가 직접 나서서 전세보증금반환 보증보험에 가입해 두는 것이 마음이 편할 수 있다. 보증보험을 취급하는 기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 있다. 임대사업자인 경우 임대보증금 보증보험에 가입함은 의무사항이다. 3월 21일 개정안에 따르면 임대인이 보증보험에 가입하지 않으면 임차인이 전월세 계약해지와 손해배상 청구가 가능하다는 내용이 명시되어 있다.

주택임대사업자가 임대보증금 보증보험에 원칙대로 직접 가입한 경우에는 보험비용의 75%는 임대인이, 25%는 임차인이 부담한다. 반면 임차인이 주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증금반환 보증보험에 가입하고, 임대인이 그 보험비용의 100%를 지원하게 되면, 주택임대사업자 입장에서는 임대보증금보증 의무가입 예외사유가 된다. 최근에는 전세빌라 사기 등 문제가 많아 전세보증금반환 보증보험에 가입하는 경우가 많아지는 추세다.

앞서 언급한 보증보험이란 임대인이 보증금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집주인 대신 보증금을 지급해 주는 보험 상품이다. 제 3자인 보험회사가 바로 보증금을 가입자에게 돌려주고, 대신 채무자에게 구상권을 행사한다. 임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위한 최상의 방법이라 할 수 있다.