용적률 최고 800%까지 올려···'마천루 복합타운' 변신 시동

[여의도 재건축 밑그림]
◆ 중층 노후 주거지 초고밀 개발
3종 일반주거지역 모두 종상향
시범 최고 65층·대교 59층 가능
한강변은 조화위해 중저층 배치
신통 가이드라인 수립도 속도낼듯

[서울경제]

‘시범(최고 65층), 한양(최고 54층), 대교(최고 59층).’

준공된 지 50년 가까이 된 중층 노후 아파트가 즐비했던 여의도 주거지 일대가 초고밀 개발된다. 28일 서울시는 46년 만에 ‘여의도아파트지구 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정(안)’에 대한 열람 공고를 시작했다. 공람안의 핵심은 제3종 일반주거지역을 모두 종 상향하는 것과 함께 높이를 최고 200m까지 가능하게 한 것이다. 아파트 층고에 따라 다르지만 60~65층까지 올릴 수 있다. 또 이밖에 금융 특구 및 역세권에 인접한 단지는 업무 및 중심지 기능과 연계하고 학교에 근접한 단지는 학교 중심의 커뮤니티 기능을 하도록 토지 이용 방향을 설정했다. 아쿠아리움·면세점 등이 입점한 63빌딩 주변 단지는 문화 관광 기능과의 연계를 고려할 계획이다.

용도 지역과 높이 규제를 담은 지구단위계획이 공개되면서 그동안 추진과 중단을 수차례 반복했던 여의도 아파트 재건축 사업 진행은 한층 더 탄력을 받을 것으로 보인다.

여의도 재건축 사업은 서울시장의 결정에 따라 갈팡질팡해왔다. 고(故) 박원순 전 서울시장이 2018년 7월 ‘여의도 통개발’을 발표했지만 여의도 집값이 폭등하는 부작용을 겪자 한 달 만인 8월 돌연 여의도 개발계획을 전면 보류했다. 이후 지구단위계획 수립이 지지부진하다 오세훈 서울시장 당선 후로 속도를 내기 시작했다.

여의도 지구단위계획이 수립됨으로써 재건축 추진 단지들은 이를 바탕으로 세부 정비계획을 보다 빠르고 수월하게 세울 수 있게 됐다. 특히 서울시가 민간과 함께 협의해 정비사업에 걸리는 기간을 대폭 단축시켜주는 신속통합기획 가이드라인 마련에 더욱 속도가 붙을 것으로 전망된다.

여의도 내에서는 시범·한양·공작·대교·장미·삼부 등 대부분의 단지가 신통기획에 참여 중이다. 신통기획에 참여하는 단지들이 많은 만큼 지구단위계획은 신통기획의 사업 속도를 최대한 높이는 내용이 반영됐다. 이미 신통기획안이 확정된 시범과 한양아파트의 경우 신통기획안에 있던 내용이 그대로 지구단위계획에 담겼다. 여의도 재건축 대장주인 시범은 최고 65층 아파트로 재건축하는 방안에 대해 6월 도시계획위원회 통과를 목표로 하고 있다.

공람안에 따르면 여의도 11개 아파트는 정비사업을 위한 9개 특별계획구역으로 지정된다. 목화·삼부아파트는 특별계획구역1(이하 구역) △장미·화랑·대교아파트 구역2 △한양아파트 구역3 △시범아파트 구역4 △삼익아파트 구역5 △은하아파트 구역6 △광장아파트 3~11동 구역7 △광장아파트 1~2동 구역8 △미성아파트 구역9로 각각 나뉘었다.

특별계획구역으로 지정되면 별도의 세부 개발계획에 따른 용적률·건폐율이 적용된다. 하지만 향후 나오게 될 신통기획안의 내용이 지구단위계획과 상충하더라도 신통기획안을 우선한다는 지침이 포함됐다.

또 통합 재건축이 무산된 단지 중 신통기획을 추진 중인 목화·대교아파트 등도 인접 단지들과의 통합 재건축 권고안이 제시됐다. 소규모 단지를 묶어 개발하면 인센티브를 제공해 보다 효율적인 개발이 이뤄질 수 있도록 유도하겠다는 게 계획안의 취지다. 통합 재건축 시 한강변 주동에 중저층 단지를 배치할 필요가 없어지는 대신 목화아파트 부지가 공공시설 용지(금융업소, 정부 청사, 문화시설 등)로, 삼부아파트 부지는 복합 용지로 공동주택 외 오피스텔과 금융·지식산업센터 등의 건립이 가능해지는 식이다.

이외에 한양아파트가 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 종 상향돼 용적률 최고 800%(600% 권장)를 적용받는다. 여의대방로와 국제금융로 교차로에는 공원이 지어질 예정이다.

삼익과 은하아파트 또한 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀐다. 광장아파트 3~11동도 일반상업지역으로 바뀌며 국제금융로와 여의나루 방면으로 1자형 공원이 들어선다. 광장아파트 1·2동도 일반상업지역으로 종 상향된다. 미성아파트도 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 바뀌며 여의동로 쪽으로 마찬가지로 1자형 공원이 들어설 예정이다.

여의도의 경우 오랫동안 지구단위계획이 수립되지 못했다. 기존 관리계획이던 ‘아파트 지구 개발 기본계획’은 서울시가 1976년 대규모 주택 공급을 위해 마련한 제도지만 40년 이상 큰 틀의 변화가 없어 해당 지역 노후 아파트 재건축 사업의 발목을 잡고 있다는 지적이 잇따랐다.

지구단위계획 열람이 시작되며 기존에 정비구역으로 지정됐거나 정비계획안을 지자체에 제출해 결정을 기다리는 단지들은 새로운 계획을 바탕으로 정비계획안 수정에 나설 것으로 보인다. 한 조합 관계자는 “지구단위계획을 열람하고 이에 맞춰 정비계획안을 수정할 것은 없는지 살펴볼 예정”이라고 말했다.

여의도 아파트 단지 재건축이 구체화되면서 실거래가도 뛰고 있다. 신통기획안이 확정된 시범아파트 전용 118㎡는 19일 22억 원에 거래됐는데 1월 최저 거래 가격인 20억 원보다 2억 원이 뛰었다. 현재 호가는 22억~24억 원 선이다. 한양아파트 전용 149㎡는 3일 21억 원에 거래됐는데 현재 호가는 24억 원으로 올랐다.

변수연 기자 diver@sedaily.com한민구 기자 1min9@sedaily.com