[하우머니] '전세사기' 혼돈의 부동산…7월에 위기온다?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표

Q. 정부가 어제(27일) 전세 사기 피해자 특별법 내용을 발표했습니다. 큰 줄기는 주거 안정을 위해 우선매수권이나 경매자금 대출을 해주는 것으로 보이는데요. 자세한 내용이 어떻게 되나요?

- '2년간 한시 적용' 특별법, 전세 사기 피해자 지원
- 경매 시 우선매수권 부여…최고가 낙찰액 매수 가능
- 저리 낙찰자금 대출 지원…최대 2.7% 금리 4억까지
- 최장 30년 만기…이자만 내는 거치기간 3년으로 연장
- 소득 요건 초과 시 특례보금자리론 이용…금리 우대
- 낙찰 시 취득세 200만원 내 면제…3년간 재산세 감면
- 민간 금융사, LTV·DSR 등 가계대출 규제 1년간 완화
- 피해자 신규 주택 구입 시 LTV 80%…DSR·DTI 미적용
- 주택 매수 원하지 않을 시 LH 등 매수…피해자에 임대
- '전세 사기 피해자' 인정 시 경매 유예·정지 신청 가능
- 생계비·주거비 등 지원…연 3% 금리 신용대출 지원

Q. 그런데 정부가 발표한 피해 지원을 받을 수 있는 요건이 있다고요?

- 경매진행·다수피해 등 총 6개 요건 갖춰야 지원 가능
- 지원 대상, 국토부 내 '전세 사기 피해지원위'가 결정
- 정부, '전세 사기 피해자' 관련 명확한 정의에 어려움
- 집값 하락기 속 '역전세'에 보증금 미반환 지원 불가
- '다수 피해', '전세사기 의도' 등 주관 판단 여지 논란
- 전세사기- 깡통전세 구분 어려워…피해자 반발 예상
- 전세보증금 반환 보증보험 가입 등 지원 대상 제외
- 피해주택 전용면적·보증금 따라 인정 범위 달라질 듯
- 원희룡 "경계선 효과로 억울하지 않도록 탄력적 판단"

Q. 피해자 대책위 측에서 정부가 보증금 반환 채권을 사들여 피해액 일부를 먼저 지원해야 한다고 주장해온 만큼 이번 방안에 크게 반발하고 있는데요. 하지만 이미 원희룡 장관은 선 보상에 대해서는 선을 그은 만큼 쉽지 않을 것으로 보여요?

- 전세 사기 피해자들, 정부의 보증금 채권매입 요구
- 대책위 "당정 추진 특별법, 피해자들 사각지대 방치"
- 野, 보증금 반환채권 매입 후 경매로 자금 회수 주장
- 여당, 보증금 채권매입에 '세금 직접 지원' 반대 의사
- 피해자들 "금융권 부실 부동산PF 채권은 매입" 반발
- 정부, '선보상 후청구'에 부정적…"국민 동의 필요"
- 원희룡 "사기피해금, 국가 떠안는 선례 남길 수 없어"

Q. 잇단 전세 사기로 임대시장에 찬바람이 불고 있습니다. 무엇보다 빌라 전세차 계약을 맺은 세입자들의 불안감이 커지고 있는데요. 역전세난이 점점 심해지고 있다는 얘기가 나옵니다. 올해 서울 빌라 절반 이상이 하락거래라고요?

- 서울 빌라 반 이상 '하락 거래'…보증금 1억 하락도
- 아파트 신규 입주 많았던 은평·강남 등 전셋값 하락
- 전세 사기 지역 '강서' 1분기 전세중 61% 하락거래
- 전세 거래 자체도 감소…주로 연립·다세대 거래 감소
- '깡통전세' 우려에 전셋값 급락…역전세 심화 전망
- 임차- 임대인 보증금 미반환 갈등…보증사고↑ 예상

Q. 전세금 미반환 피해의 주원인으로 꼽히고 있는 것이 갭투자입니다. 최근에도 역전세난이 심한 지역을 위주로 갭투기가 다시 고개를 든다던데요. 서울에서는 서울 강서구가 가장 많다던데요?

- 전세 피해 주원인 '갭투기'…가장 많은 지역 '강서구'
- 2020년부터 전세가율 80% 이상 '갭투기' 거래 12만건
- 강서구, 갭투기 거래 5910건 중 74%가 화곡동 집중
- 수면 아래 전세금 미반환 피해…"곧 신고 잇따를 것"
- 갭투기 거래, 연립 다세대 주택 등 저가형 주택 발생
- 전체 갭투기 거래 중 71% 3억원 미만 주택에서 발생
- 투기과열지구 해제…대출 규제 완화에 '갭투자' 성행
- 코로나 '경기 부양책' 일환 저금리 기조에 투자 수요↑
- 소형 오피스텔 '사각지대'…시세 파악 어려워 집중표적

Q. 사정이 이렇다 보니 집주인들이 세입자들 달래기에 나섰습니다. 전셋값이 하락하고 있는 와중에 불안해하는 세입자에게 보증금 일부를 돌려주고 더 거주하라고 요청하는 경우가 늘고 있다고 해요?

- 기존 계약보다 보증금 낮춘 임대차 갱신계약 확대
- 부동산 시장 하락세…동일 조건 계약 사실상 불가
- 집주인 4명 중 1명 "보증금 깎아줄게 더 살아달라"
- 대구 감액 갱신 비율 65% '최대'…세종·울산 뒤이어
- 아파트 감액 갱신 31% '최대'…다가구 6% '최저'
- 집주인, 주택 가격 급락에 세입자 못찾아 '발 동동'
- 금리 인상·전세 사기로 전세 거래 수요 자체 낮아져
- 전세대출 이자 소폭 감소…"2년전比 여전히 높아"

Q. 보증금을 깎아줘도 나가겠다고 하는 세입자들도 많아졌다고 합니다. 전세런이라는 말까지 나오고 있는데요. 집주인들이 당장 보증금 내주기가 힘들다고 하면 보증금을 받지 못할 거라는 우려에 적극적으로 경매를 신청하고 있다고 해요?

- 전세 사기 공포에 세입자 "나가겠다"…'전세런' 우려
- 빌라 전세 계약 급감…올해 1~2월 서울 빌라 33%↓
- 임대차 중 전세 비율 60%→52%…월세 선호 확대
- 전세 계약 '하늘의 별따기'…보증금 미반환 '악순환'
- 5월 전세금 보증 한도 대폭 축소…역전세 심화 우려
- "보증금 돌려달라"… 세입자 경매 신청 한 달 새 66%↑
- 보증금 미반환 사고에 회수 방안 사실상 경매 '유일'
- 최근 빌라 인기 '뚝'…낙찰가 하락 100% 회수 어려워
- 세입자 있는 경매 관심 적어…어쩔수 없이 '셀프 낙찰'

Q. 서울 아파트값 하락 폭이 점점 작아지는 듯 하더니 1년 반 만에 매매 거래량도 최고로 늘었다고요. 무엇보다 고가 아파트 거래가 많아지면서 똘똘한 한 채 수요가 점점 늘어나고 있어요?

- 3월 서울 아파트 거래량 2935건…19개월 만에 '최다'
- 송파구 222건으로 '최다'…노원구·강동구·강남구 순
- 매수심리도 회복세…매매수급동향, 1월 이후 오름세
- 서울 청약 시장, 올 1분기 평균 경쟁률 57대 1 기록
- '1·3대책' 각종 규제 완화…서울 중심 시장 회복세
- 서울, 수요 대비 공급 부족…"당분간 이어질 듯"
- 주담대 규제 완화에 15억 넘는 아파트 거래 4배↑
- 강남 3구에 고가 집중…송파구 337건으로 '최다'
- 정부, 규제지역 내 15억원 초과 아파트 주담대 허용
- 고가 거래 증가에 '대장 아파트' 가격 변동률 보합
- 고가 아파트 '본격' 상승세 기대감…"아직 지켜봐야"

Q. 얼마 전 반포 래미안 원베일리 입주권이 100억에 매매 됐다가 취소돼 집값 띄우기 논란이 있었는데 결국 정상 거래로 알려졌어요. 집값 상승에 원동력이 되지 않겠냐는 얘기도 나오는데 사실 초고가 주택들은 보통 집값과는 별개로 그들만의 리그가 형성돼 있는 것 같아요?

- 전용 200㎡ 펜트하우스 100억 거래 후 취소 논란
- 한때 '집값 띄우기' 의혹…잘못 기입된 건 취소 거래
- 서초구청 "일반적 취소 아닌 재신고 요건 생겨 취소"
- 24일 잔금 처리…가격 하락 속 100억대 초고가 거래
- 한남더힐 110억·아크로비스타 38억…연일 최고가 기록
- 초고가 아파트 잇따라 신고가…전반적으로 하락세 여전
- 선호 따라 부동산 '초양극화'…"그들만의 리그전 양상"

Q. 이런 가운데 서울 강남 압구정 현대가 최고 70층의 1만가구가 넘는 단지 될 것으로 보입니다. 미니 신도시 규모로 서울의 랜드마크가 될 거라는 기대감이 커지고 있어요?

- 서울시, 압구정 2·3구역 주민설명회 '신통기획안' 발표
- 압구정 현대, 미니 신도시 변신…최고 70층 1만여 가구
- 용적률 200∼500% 적용…최고 50층 내외 건설 가능
- 디자인 특화 반영시 70층도 가능…용도 상향도 적용
- 한강변 인접 동은 20층까지…수변 특화 공간 조성 예정
- 압구정~서울숲 잇는 보행교, 주민 기부채납 신설 포함
- 보행교 사업비 2500억…기부채납 따른 '주민 부담' 쟁점
- '그레이트 한강' 선도…사실상 압구정 전체 재건축 초안

Q. 이런 분위기가 이어지면서 집값도 다시 상승할지가 관심입니다. 아무래도 전세 사기 불안 심리가 매매 시장까지 미치는 분위기도 엿보이는데 실제로 어떤가요?

- '똑똑한 한 채'에 몰리는 매수세…강남·송파 등 상승
- 강남권 위주 "더 떨어지진 않아" 인식…반등 거래↑
- 상승 거래 지속 시 회복세 판단…'알짜' 선택 움직임
- 외곽 지역, 반등세는 '남의 일'…하락 거래 '여전'
- 중저가 단지 밀집 지역일수록 연속 하락 거래 지속
- '전세 사기'도 불안 요인…"상승세 번지긴 어려울 듯"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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