[뉴스라이더] 전세사기 피해 지원한다는데 ..."피해자 걸러내기법" 비판

■ 진행 : 김대근 앵커

■ 출연 : 조세영 부동산 전문 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스라이더] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

정부와 여당이 전세 사기 피해 구제를 위한 특별법안을 발의한 가운데 오늘 국회 국토교통위원회는 전체회의를 열어 논의에 나섭니다.

기준을 충족한 피해자에 한해 주거 불안을 해소한다는 건데 전세 사기 피해자 단체는 "오히려 피해자를 '걸러내는' 특별법"이라며 반발하고 있습니다.

자세한 내용 짚어보겠습니다.

조세영 부동산 전문 변호사와 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

정부와 여당이 전세사기 피해자들 지원을 위한 특별법안을 내놨습니다.

핵심은 일단 주거권 보장이라고 보면 될까요?

[조세영]

그렇습니다. 이번 대책의 가장 중요한 방점은 피해자분들이 주거권을 잃고 일단 길에 나앉는 상황은 막아보자. 거기에 가장 큰 중점을 둔 것으로 보이는데요.

우선 경매 절차 자체를 유예해서 당장 쫓겨나는 일을 막고 그다음에 경매 자체에서도 피해자분이 두 가지 선택을 하실 수 있게 만들었습니다.

한 가지는 우선매수권을 사용해서 이 집을 직접 매수하는 방법이 있고 한 가지는 이 집을 매수할 여력이 안 되거나 매수하고 싶지 않다.

그러면 여기에 공공임대로 거주하실 수 있는 선택권. 이렇게 두 가지를 부여했습니다.

[앵커]

그 집에서 장기간 거주할 수 있는 그런 선택권이 부여되는군요.

보니까 임대료 같은 경우에는 시세 대비 최대 50% 낮추고 그리고 최대 20년 동안 거주할 수 있도록 한다,

이런 내용이 포함돼 있는데 그런데 주목되는 부분이 이게 전세사기 피해자로서 지원을 받으려면 6가지 요건을 충족해야 된다, 그러더라고요.

어떤 기준들을 충족해야 되는 겁니까?

[조세영]

우선 자세히 말씀을 드릴게요. 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인입니다.

전입신고, 이사 그리고 확정일자까지 모두 갖춘 분을 대상으로 하고요.

임차주택에 대한 경매나 공매가 진행되고 있는 상황 그리고 면적이나 보증금이 서민 임차주택의 요건을 갖춰야 된다는 건데 이 부분은 세부요건은 하위법령에 위임하겠다고 일단 밝힌 상태고요.

또 수사가 개시되는 등 전세사기 의도가 있다고 판단되는 경우 그리고 다수의 피해자가 발생할 우려, 보증금의 상당액이 미반환될 우려. 이렇게 6가지 요건을 제시하고 있습니다.

[앵커]

지금 얘기만 들어서는 명확히 잘 모르겠다 싶은 부분도 있는데 일단 확정일자 받은 경우요.

이거 이사 가고 나서 전입신고만 하는 경우도 있잖아요. 이런 경우는 해당이 안 되는 거예요?

[조세영]

그렇죠. 이게 주택임대차보호법의 보호대상이 되려면 전입신고와 확정일자를 모두 받으셔야 순위보전권을 가지게 되시는 거거든요.

물론 1순위인 경우에는 확정일자 없이 전입신고만 하는 경우에도 대항력을 갖출 수는 있지만 확정일자까지 모두 요구하고 있다고 보시면 되는데 요즘은 이게 너무 보편적으로 다 홍보가 된 상황이어서 대부분의 경우에는 계약하시자마자 확정일자 받는 편이라 아마 이 부분은 크게 문제는 없을 거라고 생각됩니다.

[앵커]

그러면 다른 부분도 하나하나 얘기를 해 보도록 하겠습니다. 일단 경매나 공매가 진행 중이어야 한다, 이렇게 설명해 주셨는데 예를 들면 집주인이 숨진 경우가 있잖아요.

이런 경우에 경매 개시가 안 되는 경우도 있다고 하는데 이런 경우에는 혜택을 못 받는 거예요?

[조세영]

그렇죠. 경매 개시를 요건으로 하고 있기 때문에 완벽하게 따지자면 불가능한데 이게 2년 동안 시행되는 부분이 있기 때문에 그 사이에 경매가 진행된다면 대상이 되실 수도 있고요.

숨진 집주인 사건의 경우에는 인천 사건과는 조금 다르게 선순위 대출이 없는, 그러니까 임차인이 최우선 순위에 있는 경우였어요.

그 경우라면 일단 경매 진행 여부와 상관없이 대항력을 갖추고 계시기 때문에 보증금 돌려받기 전에는 안 나가실 수 있는 권리는 있는 상황이라서 그래도 조금은 시간을 벌 수 있는 상황이 아닌가 싶습니다.

[앵커]

그 사이에 어떤 조치를 통해서 경매 절차가 진행될 수 있으니까 그 부분을 설명하신 거군요.

그러면 이미 경매가 끝난 경우도 있잖아요. 이런 분들은 어떻게 해야 됩니까?

[조세영]

맞습니다. 경매가 끝난 경우에는 우선매수권 같은 부분은 당연히 불가능해지는 거죠. 이미 낙찰자가 정해지고 소유권이 바뀐 상황이기 때문에.

[앵커]

그리고 이분들이 집에서 나가야 되는 상황이 될 수도 있는 거잖아요.

[조세영]

그러니까 낙찰자가 인도를 요청하면 나가셔야 되는데 그렇다 하더라도 이 6가지 요건을 갖춘 경우라면 긴급복지라든지 아니면 공공임대주택, 다른 임대주택을 지원해 주는 문제,

그리고 신규 주택 취득할 때 저리로 대출을 일으켜주거나 LTV 완화, 이런 혜택을 받을 수 있습니다.

[앵커]

다른 임대주택으로 옮기거나 아니면 주택을 구입할 때 혜택을 줄 수 있다. 그런 혜택은 받을 수 있다, 이런 말씀이셨고요.

아까 면적이나 보증금 등을 고려한 서민 임차주택, 이 요건이 있었는데 이게 보니까 전용면적 85제곱미터 이하, 또 시세 3억 원 이하가 피해 주택의 기준이 될 것으로 보인다, 이런 얘기들이 나오더라고요.

그러면 혹시라도 이게 면적이나 금액에 따라서 사각지대가 생기는 건 아닌지, 이런 우려도 있습니다.

[조세영]

그렇습니다. 이게 규제를 아예 안 둘 수는 없는 게 사실 전세라는 게 몇 십억 짜리 전세도 있을 수 있기 때문에 사실 이런 부분까지 국가가 모두 다 피해자 구제를 해줄 수는 없는 부분이라서 사실은 좀 어려우신 분들,

그리고 일반 보통 서민분들을 대상으로 지원책이 들어가야 되는 건 맞지만 예를 들어서 한 1000만 원 차이다, 이런 식의 차이로 아예 혜택을 못 받게 되는 경우도 있을 수 있기 때문에 여기에 대한 예외규정을 일부 둘 필요는 있지 않을까 생각이 됩니다.

[앵커]

그러면 이건 판단 과정에서 조금 조절될 가능성도 있겠군요. 적용할 때.

[조세영]

지금은 대책만 발현된 상황이고요. 정확한 법 문구라든지 이런 건 아직 나오지 않은 상황이기 때문에 국회에서 처리되는 실제 법령을 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 일부에서는 가족들이 많은 경우에는 사실 좀 더 넓은 전세 집에 살 수 있잖아요.

그런데 전세사기를 당했다 이러면 피해 구제 못 받는 거 아니냐, 도움 못 받는 거 아니냐 이런 걱정을 하시는 분들이 있어서 좀 여쭤봤습니다. 앞으로 어떻게 기준이 정해지는지, 또 적용이 어떻게 되는지 봐야 되겠군요.

다른 부분도 애매하다, 이런 얘기가 나오는 부분들이 있습니다.

수사개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우. 그리고 다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우, 또 보증금 상당액이 미반환될 우려가 있는 경우. 이런 경우들을 보면 이게 문장만 놓고 보면 좀 주관적인 판단이 들어갈 것 같기도 한데 어떻게 봐야 될까요?

[조세영]

아무래도 대책이 다급하게 만들어지다 보니까 약간 추상적인 표현들이 들어가고 일반 법령에도 사실 이런 표현이 아예 없지는 않습니다.

왜냐하면 그렇게 정하지 않으면 딱 잘라서 기준이 모호해지기 때문에 오히려 이게 더 넓게 볼 수 있는 규정이 될 수도 있거든요.

그래서 4번의 경우, 판단이라고 해서 진짜 판단하는 사람의 주관적인 판단을 말하는 건 아니고요.

수사가 개시됐다, 아니면 전세사기를 의심할 만한 객관적인 정황이 있다라는 어떤 증거들이 있는 경우를 말하는 것일 거고요.

5번의 경우에는 제 판단으로는 조금 문제가 있을 수도 있을 것 같습니다. 다수라는 기준이 조금 모호하고. 물론 숫자 규정을 할 수는 있겠지만 소수의 피해자의 경우에는 왜 구제가 안 되는 것인지, 이런 부분도 사실은 약간 검토가 필요하지 않나.

[앵커]

그럴 수 있겠네요. 그러니까 전세사기 정황은 있는데 피해자들이 1000채, 2000채 이런 게 아니고 몇 명이 사기를 당할 수도 있고 이런 경우도 있을 수 있으니까요.

[조세영]

그렇습니다. 규모가 작다고 해서 피해자 한 분 입장에서 보면 그 피해의 정도가 동일하거나 더 클 수도 있는 거거든요.

그리고 6번의 상당액의 기준은 몇 퍼센트, 아니면 얼마 이상 정도로 확정해서 규정할 필요가 있겠습니다.

[앵커]

그렇군요. 이건 다 하위법령에서 규정을 하면 되는 건가요?

[조세영]

네, 맞습니다.

[앵커]

앞으로 이건 검토를 해야 되는 사안이겠네요.

[조세영]

네.

[앵커]

그러면 앞서서 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우에 대해서 말씀해 주셨는데 이게 요즘에 역전세 상황이 많이 나오고 있잖아요.

이런 경우에도 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 생기는데 그러면 전세사기와 그런 역전세로 인해서 전세금을 반환받지 못하는 경우는 어떻게 구분할 것이냐, 이것도 고민스럽습니다.

[조세영]

그렇습니다. 딱 잘라서 어떤 기준이 있다고 말씀드리기는 어렵지만 사실은 사기라고 부를 정도면 정황이 많이 드러나는 면이 있습니다.

예를 들어서 감정가 자체를 부풀리거나 아니면 허위로 매매계약을 체결해서 매매 시세를 높인 흔적이 있다든가 아니면 바지임대인을 동원해서 허위 매매계약을 했다든가 또는 시세보다 훨씬 높은 금액의 보증금을 받는데 그거에 대해서 보통은 중개사분들이 이걸 내가 책임지겠다, 이런 표현을 쓰거나 각서를 쓰는 경우는 아주 드물거나 없거든요.

그런데 이런 표현을 써가면서까지 기망을 한 흔적이 있다든지. 이런 경우라면 사기라고 충분히 고의가 인정될 법하고요.

단순히 깡통전세, 그러니까 매매가와 전세가가 비슷하거나 오히려 전세가가 더 높은 경우도 있는데 이렇게 됐다는 것만 두고 사기라고 보기에는 조금 어려움이 있어서 앞으로 법을 시행하면서 부딪히는 개개 사안별로 케이스가 만들어지지 않을까 싶습니다.

[앵커]

이거 구분하다가 구제절차 늦어지는 거 아니냐는 우려를 하는 경우도 있어요.

[조세영]

그렇죠. 그런데 아무래도 이게 민사적으로 해결해야 되는 분들이 계실 것이고 그런 분들까지 모두 다 국가의 공적자금을 투입해서 이걸 다 해결해 드릴 수는...

그러면 제일 좋겠지만 국가의 공적자금이 한계가 있고 또 다른 분들과의 형평성 같은 문제도 있기 때문에 고민이 필요한 부분이라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 일반적인 깡통전세까지 구제를 해야 되냐, 이 부분은 고민이 된다는 말씀으로도 이해가 되고요.

그래서 정부에서 고민하는 부분이 또 있습니다. 그러면 이거 피해보증금 반환을 해야 되는 것이냐, 말아야 되는 것이냐. 정부에서는 이거 전세보증금 반환에 대해서는 선을 그었습니다.

사기로 인한 피해를 세금으로 우선 지원하는 유례가 없다, 이런 입장인 거죠?

[조세영]

그렇습니다. 물론 사기 피해에 대해서 세금으로 우선 지원한 사례가 없는 건 맞는데요.

약간 비슷한 경우로는 외환위기 당시에 금융기관의 부실채권을 정부가 인수한다든지 부도 임대 아파트 채권을 매입한 사례가 있기는 있습니다.

약간 다르기는 하죠. 이게 범죄 피해의 문제는 아니었기 때문에. 그런데 앞으로 전세사기 대란이 어느 정도까지 피해가 확산될지 이 부분에 대해서 국민들의 공감대가 얼마나 형성될지 이런 부분에 따라서 사실은 정부의 추가 대책이 나올 수도 있겠죠.

그래서 현재 상황에서는 이게 다른 문제다, 외환위기 정도의 국가적인 위기상황과 현재 그냥 그래도 어쨌든 범죄단체든 범죄자들의 어떤 범죄행위로 인한 피해 건에 대해서는 좀 구분할 필요가 있지 않겠느냐.

현재까지는 그런 판단을 하고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]

그리고 국민 공감대가 필요한 부분이 있다, 말씀해 주셨는데 피해자분들 같은 경우에는 일단 이거 피해자 요건 6가지를 다 충족할 수 있는 피해자가 얼마나 되겠냐, 많지 않을 수도 있다.

이런 주장도 하더라고요. 이 부분은 어떻게 보세요?

[조세영]

전세사기 유형이라는 게 굉장히 다양하거든요. 지금 보도되고 있는 건들만 봐도 각자의 케이스들이 모두 다른 유형을 가지고 있는 경우도 많습니다.

그래서 피해자들의 피해유형도 여러 가지고 그래서 적용 대상자가 어느 정도 될 것인가, 지금 통계를 내기는 굉장히 어려운 상황이라고 봅니다.

그래서 피해자 대책위원회 입장도 충분히 이해가 되고요. 이걸 가려내는 데 시간도 걸릴 것이고 6가지 요건을 모두 갖춘 사람들을 다 뽑아내면 오히려 굉장히 소수가 될 거라는 예상도 틀린 것은 아니지만 어느 대책이든 사실은 시행을 해 가면서 아까 말씀드렸던 그런 모호한 규정 자체가 넓게 보자면 좀 더 많은 분들을 포섭할 수도 있는 부분이라서 시행을 해 가면서 점점 완화하는 그런 식의 방법도 있지 않을까 싶습니다.

[앵커]

일단 구제절차를 시작하면서 이게 적용 과정에서 조금 더 포괄적으로 적용될 가능성도 있다, 이런 말씀이시군요. 그런 부분이 보완해 나가야 되는 부분으로 생각이 되고요.

정부에서는 이거 전세사기 범죄자 처벌을 강화하는 방안도 추진하겠다는 그런 입장인데 경찰에서도 조직적 전세사기로 의심되는 사례에 대해서 범죄단체조직죄 적용을 검토하겠다, 이렇게 밝혔습니다. 그런데 이 범죄단체조직죄 이게 뭡니까?

[조세영]

범죄단체조직죄는 범죄를 목적으로 강력한 조직력을 가진 단체를 조직하면 그 범죄에 해당하는 형량대로 처벌을 하겠다는 그런 내용의 법이라고 보시면 됩니다.

[앵커]

그러면 이게 지금 전세사기 과정에서 적용이 가능한 건지 이것도 궁금한데 여러 명이 함께 범죄를 저질렀다, 이것만으로 이런 죄를 적용할 수 있는지, 이거 애매한 거 아니냐는 목소리도 있어서요.

[조세영]

그렇죠. 이게 조직 자체를 처음부터 범행을 저지를 목적으로 강력한 조직력을 가지고 구성을 해야 하거든요.

역할도 나누고 누가 우두머리인지 이 부분에 대해서. 그런데 사실은 공인중개사 같은 경우에는 중개해 주면 수수료 좀 더 높게 주겠다는 식으로 가담을 한다든가 건축주나 임대인의 경우에도 한두 건에 대해서 좋은 가격에 팔아주겠다고 해서 그런 줄 알고 가담하게 된 경우라면 사실 여기에 적용되기는 쉽지는 않아 보입니다.

이 법의 특징은 이게 사기이기 때문에 사기죄의 최대 형량이 10년 이하의 징역이거든요.

그런데 여러 건을 범하게 되면 2분의 1까지 가중할 수 있어서 15년형이 최대 형량이 됩니다.

범죄단체조직죄가 적용된다고 하더라도 이 형량을 더 넘길 수 있는 건 아니지만 15년 이내의 형량을 때리면서 범죄수익에 대한 몰수와 추징이 가능하다는 특징이 있습니다.

그래서 그 부분도 나중에 어쨌든 간에 이걸 가지고 간 쪽에 있는 범죄수익을 최대한 찾아내서 환수를 해야 피해자분들도 구제가 되고 정부의 공적자금도 구상이 될 것이기 때문에 이 부분 검토하고 있는 것으로 보이고요.

2013년도에 n번방, 박사방, 조주빈 일당의 경우에 이 법이 적용된 사례가 있거든요. 그래서 판례로써 어떤 경우에 이 법이 적용될 것인지를 새롭게 만들어가는 과정이 되지 않을까 싶습니다.

[앵커]

그렇군요. 이제 마지막으로 세입자 입장에서 주의해야 될 부분이 있으면, 꼭 챙겨봐야 되는 부분이 있다, 계약할 때. 이거 좀 알려주시죠.

[조세영]

아파트의 경우에는 시세를 알기가 쉽지만 빌라나 오피스텔은 공인된 시세를 알기가 쉽지 않습니다.

그래서 실거래가 자료가 있다면 그걸 살펴보시는 게 좋고 그런 게 없다면 주변 중개사무소에 내가 전세를 구하고 있다는 게 아니라 매매를 구하고 있다라고 해서 매매가를 알아보는 방법이 있어요.

[앵커]

괜찮네요.

[조세영]

그래서 매매가 대비 전세가가 80% 이상이다 그러면 그걸 깡통전세가 될 우려가 큰 위험물건으로 보는데 그런 경우에는 계약을 안 하시는 게 좋을 것 같고요.

주택임대차 표준계약서, 요즘은 임대사업자는 의무이행하게 되어 있어서 거의 많이 사용을 하시고 인터넷에도 많이 있기 때문에 사용하시는 게 좋고요.

부동산 등기부등본은 당연히 확인하셔야 되는데 인천 같은 경우에는 선순위 대출이 있다는 걸 알고도 들어가신 부분이기는 하지만 이걸 속이는 경우도 있어요.

그래서 이걸 직접 발급받으셔서, 되게 쉽거든요, 인터넷에 직접 들어가시면 아무나 주소지만 정확하게 알면 부동산등기부는 발급받아보실 수 있기 때문에 꼭 확인하시고 세법이 변경돼서 임대인의 세금 체납 여부를 계약 이후에는 확인할 수 있습니다.

계약서 쓰고 나서 좀 의심스럽다 하시면 세무서 찾아가셔서 확인하실 수 있습니다.

[앵커]

세무서에 찾아가서 세금 체납 여부에 대해서도 확인할 수 있고. 이거 근저당권, 전세권 등기부등본만 보면 되는 겁니까? 다른 거 확인 안 해도 됩니까?

[조세영]

다가구의 경우에는 하나의 건물이 등기부가 하나로 되어 있기 때문에 앞선 순위 보증금이 등기부에 나오지는 않아요.

이 경우에는 전입세대 열람확인원 요청하셔서 내 앞에 몇 호에 누가 얼마나 들어가 있는지를 확인하시고 내가 후순위가 되기 때문에 그 부분 반드시 확인하시고 들어가셔야 돼요.

[앵커]

알겠습니다. 전세금을 지키기 위한 팁인 거죠. 꼭 확인하셔야 되는 부분에 대해서도 알아봤습니다.

전세사기 피해자 지원 방안과 관련해서 얘기 나눠봤는데 지금까지 조세영 부동산전문 변호사였습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[조세영]

감사합니다.

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