급매 사라지고 훌쩍 뛴 집값…"악재 수두룩, 더 떨어진다"[부릿지]

부동산 시장의 혼조세가 이어지는 상황에서 일부 지역의 반등 거래가 확인되자, 변곡점과 '데드 캣 바운스'를 놓고 의견이 엇갈린다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 부동산 시장에서 요구수익률로 대변할 수 있는 전월세 전환률과 임대 수익률은 호황기 수준과는 동떨어져 있고 미분양 문제와 부동산PF 부실 우려로 추가 하락 가능성이 크다고 지적한다. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 채상욱 커넥티드그라운드 대표와 함께 현재 한국 부동산 시장 상황을 분서갛고 추가 하락 위험 요인은 무엇인지 알아봤다.

▶조성준 기자
지난해 4월에 인터뷰를 진행한 적이 있습니다. 1년이 지난 어떤 점이 가장 크게 바뀌었을까요?

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
기준금리가 상승을 하면서 주택 가격이 지수 기준으로 20% 정도 하락을 했고 그래서 작년 중순 이후에 전망이 상당히 달랐던 것 같습니다. 그래서 전체적으로는 부동산이 지난 6~7년 동안 쉬지 않고 올랐었는데 금리상승으로 하락을 경험하면서 앞으로 하반기에 상승할지 아니면 추가 하락을 할지에 대해서 사람들이 종전에는 좀 이견이 없었다면, 지금은 굉장히 이견이 발생할 법한 그런 상황이 된 것 같습니다.

▶조성준 기자
시장 전망을 놓고 여러 가지 이야기가 있습니다. 반등 시점이다. 이런 이야기도 있고요. 또 어느 쪽에서는 아직 반등은 멀었다. 추가 하락 가능성이 크다. 등의 의견이 갈리고 있습니다. 어떻게 될 거라고 보시나요?

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
저는 부동산 가격이 추가 하락 가능성이 조금 큰 편이라고 생각하고 있는데요. 2017년 11월 달을 기준으로 지수 레벨 100이라고 보면 21년 말을 기준으로 지수 레벨 180대까지 올라갔어요. 그래서 5억이 9억 됐다는 얘기고, 10억짜리 부동산이 18억 정도 됐다는 얘기로 생각하시면 될 것 같고요. 지난해 말 기준으로는 지수 레벨 140까지 빠졌고요. 그리고 지금 지난 2월 말 기준으로는 145로 올라왔어요. 그래서 바닥에서 반등은 했어요. 그리고 3월 전망치도 플러스예요. 사실 1월, 2월, 3월 점점 상승폭이 확대되고 있긴 하다 보니까 이게 반등 실거래라든가 이렇게 다시 재상승을 전망하는 근거로 활용되는 것 같아요. 다만 하반기에는 금리보다는 경기 성장률적인 그런 부분하고 그리고 PF 위기로 대표되는 부분 또 역전세라든가 여러 기술적인 부분에서 하락 요인들이 조금 존재하고 올해는 경기가 관건이라고 좀 보고 있어서 그래서 경기적인 요인을 보면 좀 더 보수적으로 보는 게 맞지 않나 싶고요.

▶조성준 기자
잠실 쪽 특히 '엘리트' 그다음에 잠실 주공5단지 이쪽 가격들이 다시 올랐다고 보도가 나오고 실제로 거래도 20억 대에서 거래가 다 이루어졌다고 합니다. 다른 지역들 여전히 강남이나 강동 이쪽 지역들은 아직 거래가 없더라고요. 왜 유독 송파에 그중에서도 잠실 쪽이 좀 더 그런 반응들이 있는 걸까요?

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
지금 그렇게 거래되는 게 마치 급등을 하니까 매우 따라 사고 약간 이렇게 생각하시는 분이 계실 것 같은데, 사실은 주택도 이게 매우 수치 기반적으로 아주 칼같이 움직이고 있다는 게 잠실에서 드러나는 것 같습니다. 사실은 부동산도 주택도 임대소득이 가능하기 때문에 주택을 월세든 전세든 받을 수가 있잖아요. 그래서 전세나 월세 등을 통한 임대소득, 임대 수익률을 우리가 전월세전환율이라고 부르는데요. 현재는 서울 평균 전월세전환율이 4.5%인데요. 근데 잠실 같은 경우에는 전월세전환율이 4.3% 정도 되는데요. 제가 봤을 때는 좀 금리인하를 선반영한 값이라고 저는 바라보고 있어서 그런 것 때문에 조금 우호적인 가격대가 나온다고 생각을 하는 거고요. 하반기로 가면 성장률 둔화가 되면서 이런 부분에 변화가 나올 거라고 보고 있어서 약세 요인이 있지 않나 그렇게 보고 있습니다.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
작년 말부터 말했었는데 23년 말이 역전세 피크라고 생각을 하고 있습니다. 21년 말이 전세대란 피크였기 때문에 23년 말이 그때와 매크로 상황이 다 바뀌었잖아요. 현재 역전세는 진입을 했는데요. 그 규모, 역전세의 규모는 점점 뒤로 갈수록 커질 거여서 올해 하반기로 가면 갈수록 그 이슈는 조금 부각이 될 거라고 보고 있습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 채상욱
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
디자이너 신선용

조성준 기자 develop6@mt.co.kr, 이상봉 PD assio28@mt.co.kr, 김아연 PD ayeon_28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr