전세사기 피해자에 우선매수권 주고…경매자금은 전액 대출

◆ 전세사기 대책 ◆

27일 정부서울청사에서 원희룡 국토교통부 장관이 전세사기 피해자 지원 방안을 발표하고 있다. 이충우 기자

27일 정부가 발표한 '전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'(특별법)은 경·공매가 진행 중인 피해 임차인에게 단계별로 3가지 선택권을 부여하고 있다.

우선매수권을 행사해 그 집을 낙찰받을 수 있고, 이를 원하지 않을 경우 한국토지주택공사(LH)에 우선매수권을 양도할 수 있다. 둘 다 피해 주택에 계속 거주하기를 희망하는 경우 선택할 수 있는 옵션이다.

이외엔 제3자의 낙찰 이후 살던 집에서 퇴거, 금융 지원 등을 받아 다른 집을 구하거나 다른 공공임대주택에 들어갈 수 있다.

우선 피해 임차인들은 우선매수권 행사 여부를 결정해야 한다. 우선매수권이란 기존에도 있는 제도로, 경매로 넘어간 주택에 대해 공유지분자(임차인)가 우선적으로 매수할 수 있는 권한을 의미한다. 임차인은 경매에서 매각기일이 나오기 전부터 법원에 본인이 살고 있던 주택에 대해 우선매수권을 행사하겠다고 신고할 수 있다. 아니면 경매 절차가 개시된 이후 여러 일반 입찰자의 참여로 결정된 최고 낙찰가로 우선매수권을 행사할 수도 있다. 이 경우는 경매에서 낙찰받은 제3자의 권한을 임차인이 빼앗아오는 것이다.

단 제3자가 아무도 입찰에 참여하지 않는 사례가 충분히 있을 수 있다. 특히 매각기일 전에 우선매수권을 행사하겠다고 법원에 신청하게 되면 제3자가 아무도 경매에 참여하지 않을 가능성이 높다. 입찰해봤자 어차피 피해 임차인에게 집이 돌아갈 것이기 때문이다. 이럴 경우 피해 임차인은 미리 공고된 최저 매각 가격으로 단독 입찰을 하게 된다.

우선매수권 행사로 거주 주택을 낙찰받게 되면 여러 금융·세제 지원이 붙는다. 정책금융인 디딤돌대출을 이용할 시 금리 1.85~2.7%(대출한도 4억원)를 적용받는다. 단 연 소득 7000만원 이하인 가구만 이를 이용할 수 있다. 소득 기준이 없는 특례보금자리론을 이용하면 3.65~3.95%의 우대금리(대출한도 5억원)가 적용된다.

이에 피해 임차인들은 우선매수권을 행사하기로 결심을 하면 본인이 납부할 수 있는 금액이 어느 정도인지를 미리 파악해놓아야 한다. 본인이 우선매수권을 행사해 집을 낙찰받았는데, 낙찰가를 낼 여력이 없으면 유찰이 되기 때문이다. 유찰된 집에 대해선 피해 임차인들이 또다시 우선매수권을 행사할 수 없다. 신청은 여러 번 할 수 있지만 행사는 단 1회로 제한돼 있기 때문이다. 반드시 매각기일 공고 시 공개되는 최저 매각 가격을 확인한 후 우선매수권 행사 여부를 고심해봐야 한다.

법무부 관계자는 "본인이 납부할 수 있는 금액이 어디까지인지 미리 예측하고, 이 임차 목적물이 얼마에 낙찰될 것인지도 예측해서 신중히 검토해야 할 것"이라고 말했다. 이어 "만일 본인이 예상했던 금액보다 낙찰 가격이 높을 경우엔 LH에 우선매수권을 양도할 것인지를 함께 신중히 고민한 다음 우선매수권 행사 여부를 결정해야 할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

피해 임차인이 우선매수권을 실행하지 않는 경우, 즉 피해 주택을 사들이지 않기를 원하는 경우엔 우선매수권을 LH 등 공공에 양도할 수 있다. 그러면 LH가 우선매수권을 써서 해당 주택을 자체 예산으로 낙찰받게 된다. LH는 낙찰받은 주택을 공공임대주택으로 전환해 피해 임차인에게 제공하게 된다. 살던 집의 소유권이 LH 등으로 이전될 뿐, 피해 임차인은 계속 살던 집에 살 수 있는 것이다.

공공임대는 시세 대비 30~50% 수준의 월 임차료를 내며 최장 20년간 거주할 수 있다. 정부는 저렴한 임차료로 장기간 거주하면 반환받지 못한 보증금의 대부분을 상쇄할 것으로 보고 있다. 우선매수권 양도를 통한 공공임대 입주는 다른 LH 공공임대주택과 달리 소득과 자산 수준을 묻지 않기로 했다.

본인이 직접 낙찰을 받든 LH의 공공임대를 선택하든 이는 보증금 회수와는 무관하다. 낙찰된 금액에서 선순위 채권 등을 제한 범위에서만 배당으로 보증금 회수가 가능한 건 이전과 동일하다. 단 특별법은 '조세채권 안분'이라는 개념을 도입했다. 임대인의 전체 세금 체납액을 개별 주택별로 안분해 피해 임차인이 직접 경·공매 신청도 하고 배당도 증가시킨다는 방안이다. 이날 국회에선 주택 매각 시 세금 징수보다 세입자 전세보증금 변제를 우선하도록 하는 지방세법 개정안이 본회의를 통과하기도 했다.

이미 경매 절차가 종료돼 제3자에게 주택 소유권이 넘어간 피해 임차인들을 위해선 △공공임대 우선 입주 기회 △다른 주택 구입 시 금융 지원 △긴급복지 및 신용대출 지원 등 별도의 대책을 특별법은 담고 있다. 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고, 특별법상 피해자 인정 요건을 모두 충족한 임차인이 지원 대상이다. 경·공매가 신청된 전국 4만4000가구 중 1만4000가구(지난해 기준)는 이같이 이미 집이 낙찰된 경우다. 인천 미추홀구에선 임의경매 1531건 중 87가구가 이미 매각됐다.

[연규욱 기자]