13년만에 재가동되는 PF 대주단 협약..신속·자율이 핵심

27일 서울 중구 은행회관에서 PF대주단 현판 제막식이 열리고 있다. 왼쪽부터 정지원 손해보험협회장, 정희수 생명보험협회장, 김광수 은행연합회장, 이복현 금융감독원장, 김주현 금융위원장, 권혁진 국토교통부 주택토지실장, 김철주 금융채권자조정위원장, 정완규 여신금융협회장, 오화경 저축은행중앙회장. 2023.4.27 [공동취재] hama@yna.co.kr (끝)

[파이낸셜뉴스] 13년만에 재가동되는 '부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단 협약'은 사업장의 복잡한 이해관계를 신속하게 조정, 사업장을 정상화하기 위해 마련된 전 금융권 자율협약이다. 지난 2009년 글로벌 금융위기 때 처음 제정된 뒤 2012년 한차례 개정을 거쳐 이번에 10년만에 확대·개편 시행하게 됐다. 이번 협약은 기존보다 참여 금융기관 범위가 확대됐으며 채권재조정·신규자금지원이 진행될 경우 시행·시공사의 손실분담이 전제돼야 한다는 내용이 추가됐다. 채권단은 이날 협약을 근거로 리스크 우려가 있는 사업장에 대해 만기 연장, 채무조정, 신규 자금 지원 등 재무구조 개선에 신속하게 합의할 수 있게 됐다.

■참여범위 전 금융권으로 확대..공동관리절차 신청 요건도 완화
이번에 마련된 PF 대주단 협약은 대주단 참여범위를 기존 은행·금투·보험·여전·저축은행에서 농협·수협·산림조합·신협 등 상호금융과 새마을금융, 연합자산관리(유암코)까지 확대했다.

김광수 은행연합회장은 이날 PF 대주단 협약식에서 "비은행권의 부동산 PF대출 비중이 확대되는 등 달라진 부동산PF의 사업환경에 맞춰 다양한 업권에 속한 채권금융기관들이 사업정상화에 나설 수 있도록 ‘PF 대주단 협약’을 정비했다"고 설명했다.

대상 사업장은 △3개 이상의 복수업권 채권금융기관이 참여하고 △총 채권액이 100억원 이상인 부실(우려) 사업장이다.

단일 업권 사업장의 경우 최근 개별 업권별로(저축·여전·상호금융·새마을금고) PF 대주단 협약이 마련된 바 있다.

금융권은 이번 협약에 따라 사업 정상화 절차를 밟게 된다. △공동관리절차 △정상화 방안 수립 △특별약정 순으로 진행된다.

먼저 PF 사업장에 문제가 발생하면 시행사와 채권금융기관이 모두 공동관리절차를 신청할 수 있다. 과거에는 채권금융기관 4분의 1 이상이 신청해야 공동관리신청을 할 수 있었는데, 정상화 절차를 신속히 진행하기 위해 신청요건을 대폭 완화했다.

공동관리절차 신청이 들어오면 자율협의회는 15영업일 이내 개시 여부를 결정한다. 채권 금융기관의 4분의 3 이상이 찬성해야 공동관리절차를 밟을 수 있다. 대상 부동산 PF 사업장은 3600여개에 달할 전망이다.

공동관리절차가 개시되면 자율협의회는 사업성 평가를 거쳐 사업정상화 계획을 수립·의결하게 된다. 사업정상화를 위해 만기연장, 상환유예, 원금감면, 출자전환 등 채권 재조정과 신규자금 지원을 할 수 있다.

원칙적으로 채권금융기관 4분의 3 이상의 찬성이 있어야 채권 재조정이나 신규자금 지원이 가능하다. 다만 만기연장의 경우 채권금융기관의 3분의 2 이상이 찬성할 경우에도 가능하도록 요건을 완화했다.

■시행사·시공사 ‘손실부담’ 전제..사업성 개선 기대
채권 재조정이나 신규자금 지원을 받으려면 시행사·시공사의 분양가 인하 등 손실 부담과 자구노력이 전제되야 한다.

변제호 금융위 금융정책과장은 이와 관련 "선분양에서 후분양으로 분양 방법 변경, 무료 발코니 확장 등 간접적 방법, 공사비 인하 적용 등이 있을 수 있다”며 "채권자들이 시행사·시공사와 협의하는 과정에서 다양한 방법이 나올 것으로 생각한다"고 설명했다.

부실 사업장 지원에 따른 도덕적 해이 우려에 대해 변 과장은 "대주단 협약은 정부 자금이 투입되는 것이 아니라 금융사들이 스스로 채무 조정을 결정하는 것"이라고 말했다.

정상화방안이 수립되면 자율협의회는 이를 이행하기 위해 시행사·시공사와 특별약정을 체결하고 이행실적을 정기 점검해야 한다. 특별약정 체결이 부결되더라도 곧바로 경·공매 절차로 넘어가지 않도록 시행사·시공사가 1회에 한해 외부기관의 사업성 평가를 받아 재의결 요구를 할 수 있게 했다.

■당국, 인센티브 지원 및 PF총괄지원센터 설치
금융당국도 금융회사들의 자율적인 채무조정을 간접 지원하기로 했다.

먼저 채권 재조정 관련 여신에 대해서는 일정기간 내 정상 상환할 경우 자산건전성 분류를 상향 조정할 수 있게 허용할 방침이다.

변 과장은 "현재 건전성분류 기준상 ‘고정이하’로 분류해야 했던 것을 ‘정상’이나 ‘요주의’로 높일 수 있게 할 것"이라며 "고정이하 여신으로 분류되면 기한이익상실로 청·파산 단계로 넘어갈 수 있다는 점을 고려했다"고 말했다.

채권 재조정 및 신규자금 지원을 위한 업권별 PF대출한도 규제를 한시적으로 완화한다. 정상화 관련 지원에 대해서는 고의·중과실이 아닌 경우에 한해 임직원 면책도 부여한다.

주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사는 PF대출 보증심사를 신속히 지원하고, 정상화 계획 마련 후 브릿지론에서 본PF로 넘어가는 경우엔 보증료를 인하해 주는 특례보증상품도 출시할 예정이다.

정상화 진행과정을 점검·관리하는 기구도 설치된다. 금융감독원은 ‘부동산PF 총괄지원센터’를 설치해 정상화 진행상황을 점검, 관리하고, 국토교통부 등 유관부처와 교류 및 협업을 추진하기로 했다.

한편 금융당국에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 PF 사업장은 3600여곳으로 이 중 '양호'가 아닌 '보통' 혹은 '악화 우려' 등급을 받은 사업장은 500여개에 달한다.

금융당국은 이들 사업장에 만기가 돌아오거나 연체가 발생하는 시점부터 공동관리 절차 신청이 들어올 것으로 예상하고 있다.