전세사기 피해자에 우선매수권…‘전세사기 특별법’ 2년간 한시적용
거주주택 경매시 피해자에 우선매수권 부여
세제 지원, 대출 규제 완화 방안도 담겨
생계비·정책금융대출 지원도 나서
정부가 2년간 전세사기 피해자를 보호하는 특별법을 내놨다. 경매 우선 매수권, 세금 감면, 생계비 등을 지원하는 것이 뼈대다.
국토교통부·금융위원회를 비롯한 정부 관계부처는 27일 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다.
특별법을 적용받으려면 6가지 요건을 충족해야 한다. ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차주택에 대한 경·공매 진행 ▲면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건은 하위법령에 위임) ▲수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단되는 사례 ▲다수의 피해자가 발생할 우려 ▲상당액의 보증금이 미반환될 우려에 해당돼야 한다. 전세 피해 임차인이 시·도에 피해자 인정신청 접수를 하면 국토부의 ‘전세사기 피해지원위원회’에서 조건 충족 여부를 판단해 피해자 인정 여부를 결정한다.
전세사기 피해자로 인정받으면 직접 경·공매 유예나 정지 신청을 할 수 있다. 지금까지 경매 유예·정지는 경매 신청자만 청구할 수 있었다.
피해자는 살고 있는 집을 매수하거나 임차로 거주하는 두가지 선택을 할 수 있다. 피해자는 특별법이 시행되면 거주하는 주택이 경매될 때 우선매수권을 부여받는다. 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 주택을 우선 매수하는 식이다. 또 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 양도할 수도 있다. LH 등 공공주택사업자는 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 경·공매로 매입하고 피해자가 계속 거주할 수 있도록 공공임대로 공급한다. 전세사기 피해자는 소득·자산 요건을 충족하지 않아도 주택에 입주할 수 있다. 임대료와 거주기간은 현행 매입임대와 같은 조건을 적용한다. LH가 주택을 매입하지 못하면 인근 지역 공공임대 주택에 우선 입주할 수 있는 자격이 주어진다.
임대인이 세금 체납액이 많아도 피해자가 경·공매를 신청할 방안도 마련했다. 지금까지는 임대인의 세금 체납액이 많으면 경매를 신청할 수 없었다. 이에 정부는 임대인의 전체 세금 체납액을 개별 주택으로 나누고 주택이 경매되면 해당 주택의 세금 체납액만 분리해 환수하도록 추진한다. 예를 들어 세금 100억을 체납한 임대인 A가 소유한 주택(낙찰가 1억원) 1000채를 경매한다고 가정하면 이전까지는 모든 주택에 선순위 조세 채권 100억원을 반영해 징수했다. 특별법이 시행되면 주택 1000채에 세금을 나눠 배분해 경매 주택별로 낙찰가 1000만원씩만 징수한다.
정책금융상품도 이용할 수 있다. 전세사기 피해자가 거주 주택을 경·공매로 낙찰받거나 신규 주택을 사면 우대조건을 적용해 정책모기지 상품을 이용할 수 있다. 한국주택금융공사(HF·주금공)의 ‘디딤돌대출’을 신청하면 연 1.85~2.70% 금리로 돈을 빌릴 수 있다. 거치 기간도 1년에서 3년으로 연장한다. 또 주금공의 ‘특례보금자리론’도 이용할 수 있다. 우대 금리를 적용받아 연 3.65~3.95%로 돈을 빌릴 수 있으며, 거치 기간은 최대 3년이다.
세제 지원도 받는다. 피해 임차인이 기존 임차주택을 낙찰받으면 200만원 한도 내에서 취득세를 면제한다. 또 전용 60㎡ 이하 주택은 50%, 60㎡ 초과 주택은 25%가량 재산세를 3년간 감면한다.
대출 규제도 완화한다. 민간 금융사에서 돈을 빌릴 때 한층 완화된 총부채원리금상환비율(DSR)·주택담보대출비율(LTV) 기준을 적용받는다. 4억원 한도 내에서 LTV 100%를 적용해 낙찰가 전액을 빌릴 수 있다. 신규 주택을 거래하면 LTV 80%를 적용한다. DSR과 총부채상환비율(DTI)은 적용하지 않는다.
생계 지원제도도 펼친다. 재난·재해 등 위기 상황이 발생할 때 이용할 수 있는 ‘긴급복지 지원제도’를 전세사기 피해자에 적용한다. 생계비 62만원, 의료비 최대 300만원, 주거비 40만원 등을 지원한다. 단, 기존 긴급복지 지급조건에 따라 일정한 소득 기준을 충족해야 한다. 또 한부모·조손 가정에 지원하는 3% 금리의 신용대출인 미소금융 ‘취약계층 자립자금 대출’을 전세 피해자에게도 지원한다.
이미 경·공매가 완료된 피해자도 특별법을 적용받을 수 있다. 단, 특별법 시행 직전 2년 내 경·공매가 종료되고, 경·공매 완료 시점에서 특별법 피해자 인정요건을 충족해야 한다.
정부는 전세사기 피해자를 돕고자 찾아가는 서비스를 확대 운영할 방침이다. 거동이 불편한 피해자가 사전 예약으로 이용할 수 있는 이동버스, 전세사기 피해가 많은 지역의 주민센터에 상담부스를 운영할 계획이다. 또 전세사기 관련 법률·심리 전문 상담 인력을 200명으로 확충하고 전세피해지원센터 조직·인력도 늘린다.
정부는 27일 특별법을 발의한다. 발의한 법 개정안은 공포 후 즉시 시행되며 시행일 이후 2년간 유효하다.
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