전세사기 특별법 대상, 85㎡·3억 이하?…"경계선 없도록 탄력적 판단"[일문일답]

[전세사기대책]원희룡 "국가개입, 전세사기 등 매우 예외적인 경우만"
6개 조건 만족해야 대상…우선매수·공공임대 등 지원

원희룡 국토교통부 장관이 27일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 전세사기 피해 지원 및 주거안정 방안 정부부처 합동 대책 발표를 하고 있다. 2023.4.27/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

(서울=뉴스1) 신현우 박승희 기자 = 정부가 전세사기 피해자 지원을 위한 한시 특별법을 마련했다. 정해진 6개 요건을 모두 충족해야 특별법에 따른 우선매수권 행사나 지원을 받을 수 있다. 전세사기 피해자는 우선매수권으로 거주 주택을 매입하거나 공공임대 혜택을 받을 수 있다.

국토교통부는 27일 서울 종로구 정부서울청사에서 브리핑을 열고 이 같은 내용의 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다. 전세사기 피해자 지원을 위해 당정이 마련한 특별법은 이날 국회에 제출된다. 특별법 공포 후 즉시 시행되며 적용 기간은 시행 후 2년간 유효하다. 정부는 특별법 시행 1개월 내로 하위법령을 제정할 계획이다.

우선 특별법 대상이 되려면 6가지 요건을 모두 충족해야 한다. 요건은 △대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 △임차주택에 대한 경·공매(집행권원 포함)가 진행 △면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건 하위법령 위임) △수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 △다수의 피해자가 발생할 우려 △보증금의 상당액이 미반환될 우려 등이다.

전세사기 피해자가 거주 중인 주택을 매수하길 희망할 경우 정부는 경‧공매 유예로 피해자에게 준비기간을 제공하고 우선매수권과 조세채권 안분으로 낙찰받을 수 있게 돕는다. 금융지원이 강화된 정책모기지가 마련되고, 민간금융사에 대한 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제가 완화한다.

취득세(200만원 한도)와 등록면허세를 면제하고, 3년간 재산세를 감면한다. 최대 1년간 지방세 납부 기한 연장 및 징수·고지·체납처분 유예 등이 이뤄질 수 있도록 한다.

다음은 원희룡 국토부 장관 및 실무 관계자 일문일답.

-포괄 구제보다 선별 구제에 초점을 맞춘 이유가 있나. 6가지 기준 살펴보면 전세사기 의도, 다수 피해 발생할 우려, 상당액 미반환 등 주관이 도입될 가능성이 크다. 구제가 상당히 제한될 수 있고 구제 시일도 상당히 걸릴 수 있다는 우려 있는데 입장은. ▶지금 전세사기 유형이 너무나 다양하다. 여기서 각각의 채권·채무 관계에서 내용과 피해자들이 처한 요구사항도 너무나 다양하다. 그렇기 때문에 일일이 법에 규정하고 진행하려면 혼란스러울 뿐만 아니라 그 과정에서 너무나 긴 시간이 걸리고 행정력이 낭비된다. 이런 점에서 전세사기 피해라는 큰 원칙만 정하고 전세사기 피해지원위원회에서 판단할 수 있도록 해 전체적 구체 사례에 대한 형평성, 신속 구제 가능하도록 이런 법을 취했다.

시행령이나 규칙에 대해서는 개개인 사례를 담은 내용을 후속 입법할 것이다. 국회가 아니라 행정부 내에서 하므로 진행하도록 할 것이고. 위원회에서 함으로써 시간이 걸릴 것이라고 했는데, (오히려) 그렇지 않다. 사실 조사만 진행되면 그 이후는 거의 지체 없이 되고 경·공매, 본인이든 한국토지주택공사(LH)가 개입할 수 있도록 실무적인 체계를 갖추도록 하겠다.

-피해 유형이 다양하기 때문에 포괄적으로 했다고 했는데, 피해 지원 대상이 6가지로 제한돼 있다. 선별적인 것 택한 이유는. ▶보증금이라는 것은 사인 간의 채권·채무 관계다. 선순위 저당권자 유무에 따라서 국세채권 있느냐 없느냐에 따라서 권리관계가 다르고 피해자 회수 보증금 규모도 달라서 이런 점에서 우리는 원칙적으로 전세 사기라는 매우 예외적인 대상에 대해서만 국가가 개입해야한다는 원칙이 있다.

대신 전세사기라는 것을 법원에서 확정된 것만 하면 너무 좁아지고 심증이 있는데 물증 없거나, 사기는 처음부터 고의가 있어야 되는데 하다 보니까 안 됐다 미안하다 사기 칠 의도는 없었다 이렇게 다 빠져나가버리면 너무 대상이 좁아진다.

전세사기라는 그런 명백한 범죄에 준하는 경우에 한정해야 한다. 경매에 국가가 개입해 특정인에게 우선권을 주거나 LH가 우선권으로 그것을 사온다는 건 사실 뺏어오는 거나 마찬가지다. 이 부분은 공권력의 발동인데, 사적인 권리 관계에 국가 개입과 우선권 행사는 최소화해야 되는 게 우리의 헌법정신이자 시장원리이고 우리 국민들의 합의사항이라고 믿는다.

-지원 대상 6가지 경우가 있다. 면적이나 보증금 등을 고려한 서민 임차주택에 대한 요건을 위임한다고 했는데 어디에서 누가 위임받아 결정하는 것인지. 서민주택 갖추지 못한 경우 지원 대상에서 제외된다는 의미인지. ▶지금까지 접수된 사례를 보니 보증금 3억원, (전용)면적은 85㎡ 정도면 대부분 포괄되는 것으로 보다. (그러나) 이게 서울이냐 지방이냐 가족 수 몇명이냐에 따라서 면적이나 가액도 일률적으로 정해놓으면 본의 아니게 제외되는 경우가 발생할 수 있겠다라고 해서 내부적인 기준은 그 정도의 서민주택을 저희가 생각을 하고 있다.

다만 경계선 효과 때문에 억울하게 배제되는 사람이 없도록 이부분에 대해서 탄력적인 판단을 위원회, 의결기구에 넘겨주겠다는 것이다. 의결기구 심의 기준에서는 큰 예외적 기준이 없으면 3억원·85㎡를 지키도록할 것이다. 대신 달리 적용하도록 하는 명백한 이유 있으면 그에 따른 권한을 부여하는 방식으로 가급적이면 정말 피해, 억울함, 사기 피해 주택이라고 인정되는 범위를 넓히기 위해서 그렇게 규정한 것이다.

-‘선보상 후구상’이 국회 상임위원회 논의에 오를 것으로 보이는데 특별법 바뀌거나 하면 정부 입장 달라질 수 있는지. ▶더불어민주당·정의당 정책위의장 만났는데 주장 내용을 상세히 들어봤다. 그런데 그 말 자체가 같은 얘기를 가지고 너무나 다른 내용들이고, 토론에 들어갔을 때 제안한 분들도 결론을 내리기 힘든 그런 점들이 있었다.

다만 실행 가능한 것으로 만드는 것은 거의 불가능할 것이란 암묵적 동의가 있다. 이견이 있기 때문에 할 수 있는 것까지 발목을 잡을 수 없다는 공감대 있다. 상임위 열리면 정부 안과 야당 반대하지 않는 부분부터 신속하게 통과해 줄 것으로 기대한다.

(선보상 후구상은) 피해자들이 보증금을 돌려받는 게 가장 필요로 하는 것이기 때문에 국가가 먼저 돌려주고, 그다음 이걸 범인한테 받아오든지 아니면 경매를 해서 하든지 하면 될 거 아니냐는 내용으로 보인다. 예를 들어서 주가 조작, 보이스피싱 등 이런 사기피해의 경우 국가가 세금으로 그 피해금을 먼저 대납하고 반환해주고 나중에 이 부분을 채무자나 경매절차에서 그 물건에 대한 가격을 환수하는 부분은 현재까지 있지도 않고 이런 선례를 남겨서도 안 된다.

일부 야당 의원안에는 적정가격이라는 걸로 해서 한국자산관리공사(캠코) 평가기준을 적용하는 기준 입법이 있는데, 이 부분에 대해 피해자들이 설명을 듣고는 10%나 20%의 매입가격을 주고 이 채권을 완전히 포기하는 것에 동의하냐 (질문) 했더니 피해자들은 그런 내용이라면 절대 반대라는 이야기였다.

-특별법의 시한을 2년으로 한정한 배경을 알고 싶다. 또 조세채권 안분을 상시화하는 게 검토가 안 됐는지. 조세채권 안분 비율 기준은 어떤지. ▶대부분 임대계약이 현행 임대차법에 의해서 2년이다. 그리고 한 차례 갱신하도록 돼 있기 때문에, 그래서 그것을 고려한 것이다. 또하나는 이미 지난해부터 전세가율 보증 대상 기준을 낮춘다든지, 아니면 악성 임대인에 대한 정보를 현재 공인중개사가 알리도록 한다든지, 이런 법들이 강도 높게 돼 있기 때문에 사기·범죄 피해는 이미 맺어진 계약이 만기 도래 내지는 경매 개시되는 그런 것들이 주된 대상이다. 지금부터 체결되는 계약이 또 사기전세 대량으로 발생할 가능성은 작다고 보고 일단 2년이 된 것이다.

그런데 2년이 지난다고 해서 법이 끝나는 건 아니다. 왜냐하면 그 후에도 이와 관련된 권리 절차라든지 소송들이 있을 수가 있기 때문에 2년, 앞으로 시행 후 2년 내에 위원회로부터 대상 확정을 받은 거기까지만 일단은 마감을 하겠다라는 그런 의미에서의 한시법이다.

국세 안분은 우선 그동안 68억원이라는 국세가 110여건의 물건에 공통으로 다 묶여 있는 것 때문에 피해자들이 경매를 오히려 빨리 진행해서 국세 털어 버리고 나머지에서 자기 보증금을 찾아가면 되는데 이 권리가 사실상 막혀 있던 것을 푼 것이다.

그런데 국세 안분이라는 제도 자체도 지금 처음으로 도입하는 것이기 때문에 이번에 한 번 시행해 보고 과연 이걸 일반화해도 되는 건지, 아니면 이게 다른 형평성이라든가 국세 주권에서 어떤 문제가 있는지 이런 부분을 저희가 시행결과를 보고 그다음에 판단하도록 하겠다.

-전세사기 피해자의 경매 우선 매수권에 대한 구체적인 설명은. ▶통상 경매는 여러 입찰자가 참여해 최고가 입찰자에게 소유권을 넘겨주는 것인데, 그 경우 임차인은 최고가 입찰가를 신청한 사람의 가격을 보고 그 가격에 자신이 매수할 의향이 있으면 입찰 과정에 참여하는 것이다.

이게 신청과 실행 두 가지가 있다. 구체적으로 말씀드리면, 신청은 횟수 제한이 없다. 1차·2차·3차 등 경매 참여할거라 손을 들 수 있다. 실제 경매가 이뤄져 C가 최고가 낙찰했으면 법원이 물어본다. 홍길동씨한테. 이거 실행 할거냐 말거냐 실행 여부를 물어본다.

그러면 실행할지, 말지를 판단해야 된다. 실행하는 것은 딱 한 번밖에 없다. 신청은 여러 번 할 수 있지만 실행은 한 번밖에 안 되는 것이다. 경매 절차 참여하지 않더라도 법원이 우선 매수권 있으면 실행할 거냐 말 거냐 물어볼거다. 신청과 실행을 동시에 할 수 있다.

hwshin@news1.kr