6개 조건 만족해야 전세사기 특별법 대상…우선매수·공공임대 지원(종합2보)

전용 85㎡, 시세 3억원 이하 기준…경계선 피해 구제 위해 추가 심의
경공매시 금융·세제, 거주 원할땐 임대 혜택…조세채권 안분 첫 도입

원희룡 국토교통부 장관이 27일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 전세사기 피해 지원 및 주거안정 방안 정부부처 합동 대책 발표를 하고 있다. 2023.4.27/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 정부가 전세사기 피해자 지원을 위한 한시 특별법을 마련했다. 정해진 6개 요건을 모두 충족해야 특별법에 따른 우선매수권 행사나 지원을 받을 수 있다. 전세사기 피해자는 우선매수권으로 거주 주택을 매입하거나 공공임대 혜택을 받을 수 있다. 긴급자금 및 복지지원도 받게 된다.

국토교통부는 27일 서울 종로구 정부서울청사에서 브리핑을 열고 이러한 내용의 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'을 발표했다.

전세사기 피해자 지원을 위해 당정이 마련한 특별법은 이날 국회에 제출된다. 특별법 공포 후 즉시 시행되며 적용 기간은 시행 후 2년간 유효하다. 정부는 특별법 시행 1개월 내로 하위법령을 제정할 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 "국민을 보호해야 되는 정부로서 너무나 가슴 아프게 생각한다"며 "예방책 , 범죄자의 처벌과 수익 환수뿐만 아니라 이미 발생한 피해에 대해서 저희들이 국민들이 수용할 수 있는 현실적인 모든 방안을 신속히 마련하도록 최선을 다하겠다"고 말했다.

◇6가지 요건 '전부' 충족해야 특별법 대상 피해자…단순 보증금 미반환은 대상 안 돼

특별법 대상이 되려면 6가지 요건을 모두 충족해야 한다.

요건은 △대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 △임차주택에 대한 경·공매(집행권원 포함)가 진행 △면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건 하위법령 위임) △수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 △다수의 피해자가 발생할 우려 △보증금의 상당액이 미반환될 우려다.

국토부 내에는 지원대상 확인 절차를 담당하기 위한 '전세사기 피해지원위원회'가 설치된다. 위원회는 관계 기관 및 법률·세무 전문가가 포함된 민관합동으로 운영되며 20인 이내로 설치된다.

시·도는 피해자 지원 신청을 받고, 기초조사와 확인의 역할을 수행한다. 위원회와 심의하면 국토부가 대상 여부를 결정할 계획이다.

정부는 '전세사기 의도', '다수의 피해자', '보증금의 상당액' 등 기준이 모호하다는 지적에 대해서는 "배제를 위한 요건이 아니라 엄격하게 적용하면 해당이 되지 않는 부분을 포괄하기 위한 것"이라며 "신고를 받고 어떤 도움이 필요할지 시행령과 시행 규칙에 담겠다"고 답했다.

가급적 피해 구제를 폭넓게 적용하겠단 방침이지만, 역전세로 인한 단순 보증금 미반환까지 포함하진 않을 계획이다. 원희룡 국토부 장관은 "5~6년 잘 살다가 문제가 생기거나 경매로 들어가면 절반 이상 건질 수 있는데 전부 사기라고 하는 부분까지 처리하면 도움의 밀도가 떨어진다"고 했다.

정부는 전용면적 85㎡, 시세 3억원 이하에 전세사기 피해가 몰려 있다고 보고 있다. 되도록 해당 기준을 지키되, 명백한 피해일 경우 탄력적으로 판단할 수 있도록 한다.

◇거주 주택 매수 원하면 우선매수권 제공…금융·세제 지원해 부담 던다

특별법에 따른 전세사기 피해자로 인정되면, 피해자가 매수를 원하는지 거주만을 원하는지에 따라 다른 지원을 택할 수 있게 된다.

거주 중인 주택을 매수하길 희망할 경우, 정부는 경‧공매 유예로 피해자에게 준비기간을 제공하고 우선매수권과 조세채권 안분으로 낙찰받을 수 있게 돕는다. 낙찰자금 부담도 완화한다.

당초 경매 유예‧정지는 경매신청자만 가능하지만, 특별법에 따라 피해 임차인이 직접 경매 유예‧정지 신청을 할 수 있게 된다.

현재 임차주택에 대한 경매 진행 시 피해임차인은 다른 채권자 등과 마찬가지로 최고가로 입찰하는 경우에만 낙찰받을 수 있었다. 앞으로는 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경·공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한이 부여된다.

경매에서 임차인이 아닌 다른 입찰자가 최고가를 써낸 경우, 법원은 임차인에게 우선매수권 실행 여부를 묻게 된다. 임차인이 이 권리를 실행하게 되면 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하다.

피해 임차인은 경매 차수별로 입찰할 수 있지만, 우선매수권 신고는 실행이 1회로 제한된다.

경‧공매 낙찰 시 금융‧세제 지원도 제공한다.

금융지원을 통해 전세사기 피해자가 거주 주택을 경락받거나 신규주택을 구입할 경우 금융지원이 강화된 정책모기지를 마련한다. 디딤돌 대출 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준을 적용하고, 거치기간도 1년에서 3년으로 연장한다. 특례보금자리론은 금리 인하, 개선된 상환조건 등으로 제공한다.

민간금융사에 대한 LTV·DSR 등 대출규제도 완화한다. 경·공매 이후 전세대출 잔여채무에 대한 분할상환 지원프로그램 혜택 확대 및 연체정보 등 신용도 판단정보 등록도 유예한다. 취득세(200만원 한도)와 등록면허세를 면제하고, 3년간 재산세도 감면한다. 최대 1년간 지방세 납부 기한 연장 및 징수·고지·체납처분 유예 등이 이뤄질 수 있도록 한다.

◇조세채권 안분해 선순위 채권 없는 임차인 권리 확보…경·공매 완료자도 혜택 제공

조세채권을 안분해 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 나누고, 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리 환수한다.

현재는 임대인의 세금체납액이 많을 경우 피해임차인은 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매 시에도 배당 손실이 큰 상황이었다. 특별법을 통해 임차인은 경‧공매 신청이 가능해지고 배당도 늘어난다.

원 장관은 강서구 피해 사례를 예로 들며 "68억원의 국세를 체납한 물건이 110건이 넘는데, 이를 110분의 1로 나눠서 나눈 채권만 가지고 가게 된다"며 "선순위 채권자가 없는 담보 물건을 가진 임차인에게는 이 부분이 실질적인 보증금 확보 수단이 될 것"이라고 말했다.

이미 경‧공매가 완료된 경우에도, 특별법상 전세사기 피해자로 인정해 경‧공매 특례를 제외한 혜택이 적용된다.

대상은 특별법 시행 직전 2년 내 경‧공매가 종료되고, 경‧공매 완료 시점에서 특별법상 피해자 인정요건을 모두 충족한 임차인이다. 공공임대 우선 입주기회, 다른 주택 구입시 금융지원, 긴급복지 및 신용대출을 지원한다.

◇기존 주택 거주 희망하면 LH 매입 공공임대로…보증금 직접 지원은 없어

기존 주택에서 계속 거주를 희망하나 낙찰을 원하지 않는 전세사기 피해자는 우선매수권을 양도할 수 있다. 해당 주택은 LH가 매입해 공공임대로 제공할 계획이다. 이 경우 전세보증금에 대한 공공의 직접적 지원‧보전은 없다.

정부는 올해 매입임대 사업(2023년 3만5000호, 6조1000억원)을 활용해 신속하게 공급하겠단 계획이다. 신청 수요 등에 따라 필요시 예산 및 공급물량 확대도 추진한다. 기금운영계획 변경을 통해 20% 범위 내에서 예산을 증액할 수 있다.

전세사기 피해자는 소득이나 자산요건 고려 없이 매입임대 입주자격을 부여한다. 현재 일반 입주자격은 도시근로자 월평균 소득 70% 이하, 소득 3/5분위 평균 순자산 이하 등 자격이 제한된다.

현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용 임대료는 시세 대비 30~50%이며 최대 20년까지 거주할 수 있다.

낙찰가격이나 주택상태 등에 따라 LH가 현 임차주택을 매입 못 할 경우에는 인근지역 유사 공공임대에 우선 입주할 수 있는 자격을 준다.

◇긴급복지 지원제 적용해 생계지원…찾아가는 피해 지원도 확대

피해자를 위한 생계 지원에도 나선다.

정부는 재난, 재해 등 위기상황 발생 시 지원하는 긴급복지 지원제도를 전세사기 피해자 가구에도 적용해 생계비 등을 지원한다. 대상 요건을 충족하면 △생계비(월 62만원) △의료비(300만원 이내) △주거비(월 40만원·대도시) 등 지원(1인 가구 기준)이 이뤄진다.

한 부모·조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세사기 피해자에게도 지원한다. 이는 미소금융 '취약계층 자립자금 대출'로, 최대 1200만원이다.

생계가 바빠 피해지원을 신청하기 어렵거나, 몰라서 활용하지 못하는 일이 발생하지 않도록 지자체나 피해지원센터가 직접 찾아가는 서비스도 확대한다.

지역별 수요에 따라 이동형 상담버스를 현재 2대에서 확대 추진한다. 상담버스는 법률·금융·심리 상담 등을 진행하고, 거동이 불편하거나 외출을 꺼리는 피해자의 경우 사전 예약 등을 통해 방문서비스도 진행한다.

전세사기 피해가 많은 지역 내 주민센터에 상담부스를 설치하고, 피해 추이에 따라 추가 설치도 추진한다. 신속하고 전문적인 상담을 위해 상담 인력을 200명으로 확충하고 지원센터 조직과 인력도 늘린다.

◇특경법에 이득액 합산 규정 신설해 가중처벌…관련 추가 제도 개도 즉시 착수

정부는 국토부 기획조사를 대폭 확대하고 2차 범부처 특별단속도 7월까지 시행해 사기 근절에 나선다. 특정경제범죄법에 사기죄 등 이득액 합산 규정을 신설해 전세사기 등 대규모 재산범죄 가중처벌에도 나선다.

검찰에 송치된 전세사기 혐의자는 공인중개사법, 부동산거래법 등 관련법에 따른 행정처분도 병행한다.

정부는 특별법 외에도 △지방세 감면(지방세 특례제한법 개정안) △특례보금자리론 우대(상품 내규) △LTV·DSR 완화(행정지도 실시 후 은행업 감독 규정 개정) △디딤돌 대출(기금운용계획 변경) 등 제도 개선 사항에도 즉시 착수할 계획이다.

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