[헤럴드광장] 전세사기 피해구제, 이제는 디테일이다

세칭 ‘전세사기’ 관련 뉴스가 연일 보도되고 있다. 사건의 전모를 알면 알수록 피해자들의 안타까운 사연에 가슴이 시리다. 성실하게 살아온 국민이 악질 범죄로 인해 소중한 삶의 터전을 잃지 않도록 정부도 그간 추진해온 방안들을 세밀히 점검하고, 실효성 있는 대안을 조속히 마련해야 할 때다.

이와 관련해 정부가 피해자들의 보증금 채권을 직접 매입해야 하는지에 대해 찬반 논쟁이 있다. 과연 국가가 사적 계약 영역에서 발생한 보증금 채권을 직접 매입할 수 있는지, 당위성과 현실성, 공적 재원의 조달 가능성 등을 신중히 검토해볼 필요가 있다.

먼저 정부가 보증금 채권을 매입해야 한다는 주장부터 살펴보자. 진행 절차로는 우선 정부와 한국자산관리공사 등은 공공재원을 통해 피해자들의 보증금 채권을 매입한다. 피해자들의 손해는 즉시 보상되고, 공적 손실은 향후 주택의 경·공매, 매각 등을 거쳐 회수한다. 즉 피해자들의 재산 피해를 선(先)구제하고, 후(後)매각차익 등을 통해 회수하겠다는 것이다.

그러나 주택시장 침체로 주택 가격이 급락한 상황에서 해당 주택을 매각해서 공적 손실을 메울 수 있는지는 의문이다.

더구나 이 방안은 결국 사기범죄 피해를 국민 세금으로 보상하는 것이라서 신중한 접근이 필요하다. 국민의 합의도 전제돼야 한다. 사회 각 영역에서 발생 중인 다른 사기 피해와의 형평성 논란도 불가피해 보인다.

특히 문제가 된 전세계약들은 2020년 이후의 집값 급등기에 체결됐고 앞으로 계약 만료일이 다가오는 만큼 현실적인 피해와 재원 소요액을 추정하기도 쉽지 않아 보인다.

일각에서는 주택도시기금을 투입하자는 주장도 있지만 주택도시기금은 주거취약계층의 주거 안정을 위한 공공임대 공급 등의 목적으로 운용되는 자금이다. 이런 재원에 상당한 손실이 발생한다면 주거취약계층을 위한 주거 지원에 지장이 초래될 것이다.

그렇다면 더 효과적이고 실현 가능한 대안은 무엇일까. 피해자의 주거 안정을 확보하는 것이 우선 해결해야 할 과제다. 이를 위해서는 해당 주택 경매 시 우선매수권을 검토해볼 필요가 있다. 예를 들면 피해 임차인들이 해당 주택을 소유하기를 원하면 경매 시 우선매수권을 부여하고, 여의치 않을 시 LH 등이 해당 주택을 매입한 후 공공임대로 제공하는 것이다. 임차인이 우선매수권을 행사한다면 구입자금을 주택도시기금에서 장기 저리로 대출하는 방안도 검토해볼 필요가 있다.

또한 LH 등 공공기관이 우선매수권을 행사한다면 기존의 매입임대사업을 활용하는 만큼 실현 가능성도 크고 기확보된 공적 재원도 효율적으로 활용할 수 있을 것이다.

끝으로, 지금 우리 사회가 겪고 있는 이러한 진통을 극복하고 재발을 방지하기 위해서는 개개인의 노력도 중요하지만 사회 각계의 노력도 필요하다. 이를 위해 정부나 국회도 당장의 문제를 회피하거나 땜질식 대응보다는 근본적인 처방과 지속 가능한 해결책을 내놓기를 기대해본다.

김근용 한양대 겸임교수

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