지원 대상 선정 6대 요건 ‘너무 엄격’…정책 실효성 우려에 형평성 논란까지

정부가 전세사기 피해자의 실질적인 주거안정을 위해 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’(이하 특별법)을 제정해 지원하기로 했지만, 지원 대상 선정 요건이 너무 까다로워 실효성이 떨어질 것이란 우려가 나온다. 정부가 제시한 6가지 요건을 모두 맞추려면 지원 대상이 대폭 축소될 수밖에 없고, 이 요건을 충족하지 못하는 전세사기 피해자도 다수 속출할 수 있어 형평성 논란이 커질 수밖에 없을 것으로 보인다.

정부는 27일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표하고, 이를 위해 특별법을 제정한다고 밝혔다.

정부는 특별법에 따라, 전세사기 연관성, 피해의 심각성 등을 위원회 심의를 통해 전세사기 피해자로 인정된 자를 대상으로 특례 혜택을 주기로 했다. 해당 주택 경매에서 ‘우선매수권’을 주고, 임대로 계속 살기를 원한다면 LH가 대신 우선매수권을 행사해 해당 주택을 산후 공공임대주택으로 제공하는 등의 혜택이다.

전세사기로 고통받는 사람들의 가장 큰 관심은 전세사기 피해자로 인정받기 위해 정부가 제시한 6가지 요건이다.

정부는 특별법 지원대상으로 ▷대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▷임차주택에 대한 경공매 진행(집행권원 포함) ▷면적 보증금 등을 고려한 서민 임차주택(세부요건 하위법령 위임) ▷수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 ▷다수의 피해자가 발생할 우려 ▷보증금의 상당액이 미반환될 우려 등 6가지 요건을 모두 충족해야 한다고 적시했다.

이중 ‘전세사기 의도가 있다고 판단돼야 한다’와 ‘다수의 피해자가 발생할 우려가 있어야 한다’는 요건은 논란이 불가피하다.

먼저 전세사기 여부에 대해선 법적으로 쉽게 판정하기 어려운 경우가 많다. 집값 하락기 수도권 외곽이나 지방에서 주택 임대사업을 하다가 전세사기로 고소를 당했지만 무죄 판결이 난 경우는 꽤 많다. 사기 범죄가 성립되려면 계약 당시부터 고의성이 입증돼야 하는데 판단하기 어려운 경우가 대부분이다.

2010년대에도 경기 화성 동탄신도시 등에서 200채 넘게 갭투자를 했던 한 임대사업자가 역전세난을 맞아 보증금을 제대로 돌려주지 못해 세입자들이 ‘사기’로 고소한 사건이 있었는데, 법원에서 사기 혐의를 입증하지 못했다.

정부도 이런 점을 인식했는지, 전세사기 사건인지 특정하지 못해도 전세사기 ‘의도’로 지원할지 여부를 판단하겠다고 명시했다. 임대사업자의 의도를 도대체 어떻게 판단하겠다는 건지 너무 자의적인 기준이라는 비판을 받을 수밖에 없다. 수사개시는 세입자들이 고소를 하면 무조건 해야 하는 것이라 공정한 기준이라고 할 수 있을지 의문이다.

‘다수의 피해자가 발생할 우려’라는 요건은 형평성에 문제가 될 수 있다. 특별법 지원 대상을 수십채, 수백채 대규모 임대사업을 하다가 사업자가 보증금을 돌려주기 어려운 경우로만 한정한다는 의미여서다.

만약 임대주택 1~2채를 보유한 집주인으로부터 전세사기로 보증금을 돌려받기 어렵게 됐다면 이건 애초에 지원 대상이 아닌지 반발이 일어날 수 있다. 세입자 입장에선 똑같이 보증금을 돌려받지 못한 피해자인데, 사업자가 얼마나 크게 임대사업을 했느냐에 따라 지원이 결정된다면 불합리하다고 느낄 수밖에 없다.

특별법 지원 대상자가 되면 소득·자산요건을 고려하지 않고 매입임대 입주자격을 부여한다는 점도 형평성 논란이 불가피하다. 현재 LH 매입임대에 들어가려면 도시근로자 월평균 소득 70% 이하 등 소득 및 자산 기준에 따라야 한다. 하지만 이런 조건없이 시세대비 30~50% 임대료만 내고 최대 20년간 매입임대에서 살 수 있도록 한다면 형평성에 어긋난다는 비판을 받을 수밖에 없다.

정부는 이미 마련된 LH 매입임대사업 예산을 쓰기 때문에 추가로 돈이 들어가진 않는다고 했다. 하지만 소득 및 자산 기준도 적용받지 않는 전세사기 피해자가 매입임대에 들어가면 상대적으로 혜택을 못받게 되는 무주택 저소득가구가 다수 발생할 수밖에 없어 또 다른 역차별 논란이 제기될 것으로 보인다. 박일한 기자

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