[콕콕 법률상식] 수법과 피해도 천차만별…전세사기 대응법은?
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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '콕콕 법률상식' - 정희원 변호사
Q. 피해자들은 하루아침에 보증금을 허공에 날릴 처지가 되고 기본적인 의식주 위협을 받게 되는데요. 전세 사기, 어떤 유형이 있나요?
- 대표 전세 사기 유형 '동시진행 수법' 깡통전세 사기
- 소유자, 전세 계약 동시에 '바지 명의자'와 매매계약
- 전세 금액 이하 매매대금으로 이른바 '깡통전세' 형성
- 바지 명의자, 전세계약 승계…무자본 갭투자로 매매
- 대부분 무자력자, 추후 세입자 보증금 반환 능력無
- 임차인들, 전세계약 기간 만료 이후 전세 사기 인지
- 권리관계 허위고지·소유자 행세로 보증금 편취 등
Q. 전세 사기 유형 중에서 이번에 전국에서 우후죽순으로 적발되고 있는 사건은 전셋값이 매매가격에 육박하는 '깡통전세'입니다. 우려 지역이 전국적으로 25곳이 넘는 것으로 나타났다고 하는데요. 서울에도 1500채에 육박해요?
- 서울 내 '전세 사기 의심' 상담 건수 1500건 육박
- 주로 법률상담·임대차계약·중개사 관련 상담 많아
- 보증금 미반환 사례 급증…경매 신청·절차 등 상담
- 피해자들, 갑작스러운 상황에 법적 대응 어려움
Q. 경찰이 조직적 전세 사기에 대해선 범죄단체조직죄 적용을 추진한다는데요. 어떤 효과가 있나요?
- 경찰, 조직적 전세 사기 범죄단체조직죄 적용 추진
- 전국 곳곳 전세 사기 피해 계속 증가…엄정 대처
- 해당 사기 가담 중개사·감정평가사 등도 강력 처벌
- 고통에 비해 형량 낮은 사기죄…수사당국 의지 반영
- 범죄단체조직죄, 사형·무기 또는 4년 이상 징역 가능
- 사기죄, 범죄수익 몰수·추징 난항…'범단' 적용시 가능
Q. 전국 곳곳 전세 사기와 관련해 수사가 한창인데요. 일각에서는 사기가 아닌 투자를 하다가 실패한 거라고 주장할 경우에는 사기죄로 처벌하기 어려울 수 있다는 얘기도 나오던데요?
- 대표 전세 사기, '무자본 갭투자' 전세- 매매 동시 진행
- 임차인, '바지 집주인' 보증금 반환 요구…버티는 집주인
- 보증금 미반환시 사기죄 등 고소…고의성 여부가 중요
- '바지 집주인' 보증금 반환 능력·의사 없음을 입증해야
- 보증금 반환 없이 '모르쇠'…고의성 입증 어려울 수도
- 일부 사례 형사 처벌 어려워…민사 소송 등으로 해결
Q. 정부에서도 대책 마련 한창입니다. 지금 가장 빠르게 움직이는 것은 경매 일정을 연기하고 피해자들에게 우선매수권을 부여하기로 했는데요. 우선매수권이라는 것은 어떤 것인가요?
- 우선매수권, 피해 주택 경매 시 임차인 우선 매수 가능
- 정부, 피해 임차인 주거권 보장…경매로 '내 집 마련'
- 임차인 피해 주택 낙찰 시 세금 감면·저리 대출 지원
- 보증금 피해로 자금력 부족…"추가 대출 언감생심"
Q. 정부에서 피해 주택에 대한 경매 일정을 연기하기로 했는데요. 하지만 한계가 너무 명확합니다. 법적으로 강제할 수 없다보니 캠코나 은행이 아닌 개인이거나 이미 채권추심업체로 근저당권이 넘어간 경우 경매가 그대로 진행되고 있어요.
피해자들은 법원이 절차를 미뤄야 한다고 주장하는데요. 가능한가요?
- 전세 사기 피해 주택 경매유예 조치…강제성 없어
- 정부, 캠코·은행권에 경매개시 유예·매각 연기 요청
- 일부 대출채권, 부실채권으로 채권추심업체 넘어가
- 추심업체로, 부실채권 사들여 경매 넘겨 수익 발생
- 영세 채권추심업체까지 경매유예 협조 구하기 한계
- 정부 경매유예 정책 발표 당일에도 피해주택 낙찰
- 피해자 전국대책위 "법원 직권으로 매각기일 연기"
- 전세 사기 형사 사건 재판 진행…"별도 취급 어려워"
- 매각 기일, 통상 채권자 혹은 채권- 채무자 합의 연기
- 경매 신청 자체에 법적 하자 있어야 경매 정지 가능
Q. 동탄신도시 전세 사기의 경우에는 부동산 활황기에 역전세를 악용해 250여채 오피스텔을 매매했다 시장이 하락하자 종부세 등 세금을 미납하면서 피해자들이 속출하고 있습니다. 이런 문제 때문에 미납 국세를 열람할 수 있도록 했는데요. 이 역시 미흡하다는 얘기가 나와요?
- '국세징수법' 개정, 임대인 미납 국세 열람신청 가능
- 임대차계약 체결 전 반드시 임대인 동의 필요 규정
- 임대차 계약일부터 시작일까지 동의없이 열람 가능
- 임대차 계약 전 미납 국세 확인 필요…효용성 지적
Q. 빌라왕 사태를 비롯해 대규모‧조직적으로 이뤄지는 전세사기 피해를 방지하기 위해서 반드시 개선되어야 할 문제들이 더 있을까요?
- 임대주택 구매자, 이전 집주인 지위 모두 승계 간주
- 매매 등으로 집주인 변경 시 세입자 사전 인지 어려워
- 집주인, 거주 중 세입자에 변경 사실 통보 의무 없어
- 세입자들, 계약 체결 당시 꼼꼼히 확인해도 '무용지물'
- 집주인 변경 시 사전 통지 후 계약 변경 기회 제공해야
- 부채 많은 무자력 집주인 변경 시 세입자 구제 어려움
Q. 전세 사기 피해 소식에 세입자들의 전세 공포가 점점 커지고 있습니다. 앞으로 내 집 마련을 준비하는 분들은 당장 월세로 돌리기에도 부담이 클 텐데요. 법적인 보호를 받기 위해, 계약서를 쓸 때 어떤 점을 주의해야 할지 조언 부탁드립니다.
- 계약 전, 시세 및 전세가율 확인…깡통전세 피해야
- 실거래 공개시스템 시세 확인…중개업소 복수 방문
- 등기부등본 선순위 권리관계 확인…다가구주택 주의
- 다가구주택 전세 계약 시 선순위 보증금 확인 필수
- 임대인 세금 체납 확인…체결 전 임대인 동의 필요
- 계약서 "사실과 다르면 계약 파기" 조항 포함도 방법
- 계약 당일 소유자 재확인…대리인 신분도 확인해야
- 임대주택 중개하는 공인중개사 자격·공제가입 확인
- 전입신고·확정일자 필수…대항력 발생 '법적 효력'
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