전세사기 특별법에 ‘조세채권 안분’ 포함…피해자 숨통 트일듯

[전세사기]‘빌라왕’ 체납 종부세 62억5천만원
피해 주택에 일괄 징수하는 탓

선순위 종부세가 낙찰가 넘어서
경매 신청해도 법원이 기각할 판

“집주인 체납 모르고 전세계약 하는데…”
정부, 조세채권 안분 방안 검토

전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회와 시민사회대책위원회가 26일 국회 앞에서 특별법 제정 촉구 기자회견을 하고 있다. 연합뉴스

전세사기 피해 주택이 경매에 넘어간 경우 임대인 체납 세금을 보유 주택들에 나눠 징수하는 길이 열린다. 현재는 보유 주택 한채 한채에 체납액 전체를 일괄 징수하고 있어, 체납액이 주택 낙찰가보다 큰 경우 경매가 개시조차 되지 않는 문제를 해결하기 위한 조처다. 수도권 일대 주택 1139채를 소유했다가 지난해 10월 숨진 이른바 ‘빌라왕’ 전세사기 피해자들의 숨통이 다소 트일 것으로 보인다.

26일 정부 관계자들의 설명을 종합하면, 국민의힘이 27일 발의할 전세사기 피해 지원 특별법에 전세사기 임대인이 보유했던 주택에 체납 국세를 분배해 징수하는 ‘조세채권 안분’ 방안이 담긴다. 예를 들어 임대인이 10억원의 세금을 체납했고, 보유 주택이 100채라면 주택마다 1천만원씩 조세채권을 쪼개 배분한다는 것이다. 이는 ‘빌라왕’ 사건의 바지 임대인 김아무개씨가 체납한 종합부동산세 때문에, 피해자들이 보증금을 일부라도 회수하기 위해 신청하려는 경매가 원활하게 진행되지 않을 것으로 예상되기 때문이다.

현재까지 파악된 김씨의 체납 종부세는 약 62억5천만원이다. 2020년 12월11일에 약 2억5천만원이, 2021년 11월19일에 약 60억원이 고지돼 모두 납부기한이 지났다. 이 때문에 종부세 고지일보다 늦은 시점에 임차인이 확정일자(임차권 설정일)를 받은 경우, 정부의 조세채권이 임차인의 보증금 채권보다 선순위가 된다. 현행 국세기본법 35조는 조세채권 법정기일(신고·고지일)과 임차권 설정일을 따져 먼저 발생한 채권을 선순위로 간주한다.

앞서 전세사기 대책의 하나로 국세기본법이 개정됐지만, 개정법은 법정기일과 무관하게 최우선 순위였던 ‘당해세’를 보증금보다 후순위로 미루는 데 그쳐 한계가 컸다. 당해세는 해당 주택에 부과된 세금을 뜻한다. 가령 빌라왕 피해 임차인 ㄱ씨가 살고 있는 집에서 종부세가 500만원(당해세) 발생했다면, ㄱ씨가 신청한 강제경매에서 나머지 종부세 62억4500만원은 국세로 취급돼 보증금보다 선순위가 된다. 게다가 당해세 중에서도 ‘종부세 고지일이 임차권 설정일보다 이른’ 당해세는 개정법에서도 여전히 선순위다. 사전에 집주인이 세금을 체납했는지 알 수 없는 상태에서 전세계약을 맺은 피해자들은 경매에서 한푼도 회수할 수 없는 셈이다.

이런 경우 법원은 경매를 취소하게 된다. 민사집행법 102조는 경매 신청자의 채권이 후순위라 배당받을 것이 없다고 인정되면, 경매 절차를 취소(무잉여 기각)한다. 다만 이론적으로 피해자들의 보증금 채권 전부를 양도받은 한국토지주택공사(LH·엘에이치) 등 공공기관이 우선경매권을 행사해 경매에 나선다면, 첫번째 경매 대상 주택을 62억5천만원이 넘는 금액에 직접 매수해 조세채권을 변제하고, 나머지 주택들에 대한 경매를 시작할 수 있다.

피해자들은 지난해부터 정부가 조세채권을 경매 낙찰가 등에 비례해 안분해줄 것을 요청해왔다. 징수세액을 안분해 예상 낙찰가보다 낮춤으로써 경매 절차가 개시될 수 있게 해달라는 요구다. 이렇게 하면 정부가 체납 세금을 여러 피해 주택에서 나누어 가져간 뒤, 피해자들이 미반환 보증금을 일부라도 회수할 수 있게 된다. 기획재정부 관계자는 “조세채권 안분을 위한 구체적인 방안을 검토하는 중”이라고 말했다.

최하얀 기자 chy@hani.co.kr