주택임대소득세를 이해하기 위해-실제 소득세액의 계산

주택임대소득세도 다른 세금처럼 과세표준에 적용세율을 곱해 계산한다. 지난 시간에 확인한 분리과세와 종합과세 적용에 따른 실제 세금액수를 계산해 본다.

분리과세 대상이 되는지는 월세 수입금액과 간주임대료를 합한 수입금액 2000만원을 기준으로 판단한다. 분리과세 대상이 되면 구청과 세무서에 임대사업자 등록을 한 경우 60%의 경비율을 적용한다. 임대사업자 등록을 하지 않았으면 경비율 50%를 적용한다. 또 주택임대소득금액을 제외한 종합소득금액이 2000만원 이하이면 추가로 400만원(임대사업자 등록을 한 경우) 또는 200만원(임대사업자 등록을 하지 않은 경우)을 차감해 소득금액을 계산한다. 여기에 분리과세 세율(14%)을 적용한 금액이 소득세 금액으로 계산된다. 이때 소득세 금액에 부과되는 1.4%의 지방소득세는 별도다.

수입금액이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 소득금액과 합산해 종합소득으로 과세된다. 이때도 경비율을 반영한 소득금액 기준으로 합산한다. 종합소득으로 합산과세되는 경우에는 근로소득 및 주택임대사업 이외에 사업소득에서 발생한 소득과 주택임대에서 발생한 소득을 합산해 계산한다. 이때 적용되는 세율은 누진세율로 2023년 개정에 따라 소득금액 기준 1400만원까지는 6%, 1400만원 초과~5000만원까지는 15%가 적용된다. 본인의 주택임대소득을 제외한 종합소득 금액 및 주택임대에서 발생하는 수입금액을 정확하게 파악하고 있어야 세율을 계산할 수 있다. 사례에 따라 수입 금액이 2000만원 미만이어도 분리과세 세율(14%)보다 종합과세 세율(6%)을 적용하는 것이 유리할 수도 있어 수입금액, 적용세율 등의 개념을 더 명확하게 이해하고 있어야 한다.

소득금액에 적용세율을 곱해 계산한 산출세액 기준으로 임대사업자 등록을 하고, 조세특례제한법상 요건을 모두 갖춘 경우라면 산출세액에서 기간에 따른 일정비율의 세액 감면을 적용해 주도록 돼 있다. 감면받은 세액의 20%에 대해선 농어촌특별세를 별도로 부담하도록 돼 있다. 세액공제를 적용받는 경우에는 임대하고 있는 주택에 대해 감가상각비를 적용한 것과 동일하게 판단한다. 이 때문에 향후 임대주택을 양도하고 이에 따른 양도소득세를 계산할 때 양도차익이 커지는 결과를 초래할 수 있다. 통상 임대소득세 금액보다 양도소득세 금액이 크기 때문에 당장 세액감면 효과만 보고 소득세 신고 때 적용하기보다는 예상 양도세액을 고려해 종합적으로 검토해야 한다.

또 주택임대소득세 신고와 관련해 2020년 소득부터 사업자등록을 하지 않은 경우 이에 따른 가산세를 부담하도록 했다. 여기서 의미하는 사업자등록은 부가가치세법에 따른 세무서 등록을 의미한다. 임대 의무기간 등을 규정하고 있는 구청 시청 등 지방자치단체 등록은 의무 사항은 아니다. 세무서 사업자등록을 하지 않은 경우에는 일정 금액의 가산세를 부담하도록 하고 있다. 금액은 크지 않지만 가산세라는 항목 자체가 부담스러울 수 있어 실무에서는 가급적 세무서 사업자등록을 하도록 권고하고 있다.

김성일 리겔 세무회계 대표

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