전세보증금 대란 7월이 최대 위기

2021년 하반기 전셋값 급등영향
재계약때 보증금 미반환 우려

대규모 전세 사기 사건이 수도권에서 전국 각지로 확산되는 가운데, 올 해 하반기부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 세입자들이 크게 늘어날 가능성이 높은 것으로 나타났다. 2021년 하반기부터 전셋값이 크게 오른 상황을 대입해보면, 전세-매매가가 동반 하락한 현 상황에서 전세 보증금 반환이 어려운 상황이 하반기에 집중적으로 나타날 수 있다는 지적이다. 다시 말해 최고가 전세 매물의 2년 만기가 올 하반기부터 집중된다는 의미다. 현재 벌어지는 전세보증금 반환 사고는 시작에 불과할 수 있다는 분석이다.

26일 한국부동산원에 따르면 연립·다세대 주택은 2021년 7월 전셋값 상승이 두드러졌던 것으로 조사됐다. 전국 연립·다세대 평균 전세가는 2021년 6월 1억1941만6000원이었던 것이, 한달 뒤 1억3791만8000원으로 급등했다.

수도권 연립·다세대 평균 전세가도 같은 기간 1억4057만2000원에서 1억7843만9000원으로 크게 올랐다. 같은해 6월부터 임대차3법 중 하나인 전·월세신고제가 시행됐고, 임대소득 과세를 우려한 임대인들이 매물을 거둬들인 영향이 있는 것으로 파악된다. 이와 함께 한국부동산원의 전세수급 동향에서도 전국 전세수급지수는 2021년 7월부터 100을 웃돌기 시작했다. 전세수급 동향은 수치가 높을수록 전세수요가 많다는 뜻으로, 100을 넘으면 수요가 공급보다 많아 가격이 올라갈 가능성이 높다.

이는 비단 연립·다세대주택만의 문제가 아니다. 전국 아파트 전세가격지수도 2021년 상반기부터 오르기 시작해 2021년 말~2022년 초중순에 정점을 기록했던 것으로 조사됐다. 실제 서울 주요 아파트 단지 전세 최고가도 당시에 형성됐다. 전용 84㎡ 기준으로 보면 마포구 마포래미안푸르지오가 2021년 10월 11억7000만원에 최고가를 기록했고, 강남구 은마아파트(2021년 11월, 12억2000만원)와 송파구 헬리오시티(2022년 3월, 15억8000만원)도 마찬가지였다.

수도권 아파트 전세가격지수 상승분이 전국 평균을 웃돌기 시작한 것도 2021년 하반기였다. 2021년 5월까지 전세가격지수는 전국 평균이 소폭 높았으나, 같은 해 7월부터 수도권이 역전해 다음해 8월까지 약 1년 간 이어졌다. 최근 전세 사기 사건이 다수 드러났던 경기·인천의 경우에 특히 전세가격지수 상승이 더욱 급격했다. 경기·인천의 경우 2021년 12월 이미 지수가 106(2021년 6월 기준=100)을 돌파했다. 같은 기간 서울 전세가 지수는 103 안팎으로 나타났다.

이러한 상황을 감안할 때 최근 나타나는 보증금 미반환 우려는 올 여름부터 절정에 달할 가능성이 높게 점쳐진다. 전셋값이 절정이었던 시기 세입자를 들인 집주인들이 전세를 끼고 매매를 했다면, 2년 뒤인 올 하반기부터 시작되는 재계약 시즌에 보증금 미반환 우려가 가중될 수밖에 없다는 분석이다.

이는 국토교통부의 통계에서도 증명된다. 국토부가 박상혁 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘갭투자 현안 관련 자료’에 따르면 전국에서 아파트 값의 70% 이상을 전세보증금으로 충당한 건수는 2020년 2만6319건에서 2021년 7만3347건으로 한 해 사이 178%(4만7028건) 불어났다. 이 중 자기 돈을 한 푼도 투자하지 않은 ‘무자본·마이너스 갭투자’도 2020년 1847건에서 2021년 6986건으로 크게 증가했다.

박원갑KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세퇴거자금 대출 요건을 완화하는 게 보증금 미반환 ‘대란’으로 번지지 않게 하는 방법이 될 수 있다”고 설명했다. 현재 퇴거자금대출은 총원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제가 적용된다. 이어 박 위원은 “최근 발생한 전세 사기사건 등으로 다가구·다세대 전세는 향후 수요가 크게 줄 것 같다”고 덧붙였다.

한편 집주인이 보증금을 주지 않아 세입자가 신청하는 임차권등기명령은 갈수록 늘어 지난달 역대 최대를 기록했다. 대한민국 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 신청된 임차권등기명령 건수는 3484건으로 나타났다. 1년 전(851건)과 비교하면 4배 가량 급증한 결과다.

박자연 기자

nature68@heraldcorp.com