'분양권 눈치게임' 앞서가는 청량리…서울 거래 절반 몰렸다

분양권 전매제한 규제가 완화된지 2주가 지났지만 아직까진 분양권 거래 '눈치게임'이 진행된다. 거래된 매물은 매도인의 사정이 급한 '급매' 또는 이전에 이뤄진 '초피(초기 프리미엄)'거래를 등록한 사례가 대부분으로 추정된다.

25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 분양권 전매제한 기간이 대폭 완화된 지난 7일 이후 서울에서 분양권 22건이 거래(직거래 12건 포함)됐다. 전체 거래 22건 중 절반인 11건이 청량리에 몰렸다. 5월 준공 예정인 서울 동대문구 용두동 청량리역한양수자인192주상복합(1152세대)에서 3건, 서울 동대문구 전농동 청량리역롯데캐슬SKY L-65(1425세대)에서 8건이 각각 거래됐다. 두 청량리 아파트에서 거래된 물건은 모두 전용면적 84㎡였다.

분양권 거래가격은 한양수자인은 11억3200만~13억7000만원, 롯데캐슬 SKY-L65는 10억~11억6670만원 선에 분포했다. 이는 시세대비 2억~3억원 정도 낮은 수준이다.

청량리 외 지역에선 강동구 성내동 힐스테이트천호역젠트리스에서 2건, 중구 입정동 힐스테이트세운센트럴에서 6건씩 각각 거래됐다. 가암구 개포동 개포프레지던스자이, 강동구 천호동 강동밀레니얼중흥S-클래스, 광진구 자양동 롯데캐슬리버파크시그니처에서도 분양권 거래가 이뤄졌다.

대부분 시세 대비 낮은 가격에 거래가 이뤄진 점에서 매도인의 잔금여력 부족 등 이유로 나온 급매물로 추정된다. 청량리역롯데캐슬SKY L-65가 2019년 분양할 당시 이 면적 분양가는 9억원 중반대였다. 이와 비교하면 1억~1억원 이상 높은 금액이지만 양도세와 기회비용(금융비용) 등을 고려하면 매도인이 챙길 실수익은 크지 않다. 이 아파트는 오는 7월 입주를 앞두고 있다.

규제가 풀리기 전 매도인과 매수인이 '초피'를 붙여 계약한 뒤, 실거래 등록을 규제완화 이후 한 사례도 상당수일 것으로 보인다. 분양권 거래 22건 중 9건이 규제완화일인 지난 7일 이뤄졌다는 것은, 그날을 기다려온 사람들이 있다는 의미다.

실거주 의무 폐지 관련 주택법 개정안이 아직 통과되지 않아 전매제한 완화 효과가 아직 나타나지 않았다는 분석이 나온다. 실거주 폐지 관련법은 이달 26일 주택법 개정안 심사가 진행될 예정이다. 개정안 통과 여부가 분양권 거래시장에 큰 영향을 줄 전망이다.

아울러 분양권의 경우 계약일로부터 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 그외 경우는 60%세율로 양도소득세를 내야해 거래 부담이 크다. 정부는 단기 양도세율을 보유기간 1년 미만은 45%, 1년 이상일 경우 양도세를 폐지하는 방향으로 관련법을 개정할 계획이다.

직방 관계자는 "공공택지, 민간택지 등 분양가상한제가 적용되는 일부 단지의 경우 2~5년간의 실거주의무가 있다"며 "전매가 풀렸더라도 거래 후 실거주 완성을 위해 매도자가 해당주택을 재임차해야하는 상황"이라고 설명했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr