[MT시평]고정금리 확대정책이 필요하다

김승욱 중앙대 명예교수

전세사기 피해자의 잇단 자살로 대책마련에 고심하고 있다. 사기 피해자의 70%가 2030세대고 역전세로 인한 전세런 우려도 심각해 대책이 시급하다. 정부는 정보공개 등 사기방지 대책과 단속처벌, 그리고 피해주택 매입과 같은 피해자 지원대책을 내놨다. 이런 단기대책과 함께 장기정책 방향설정도 필요하다. 전세제도의 후진성으로 머지않아 전세제도가 사라질 것이라고 하지만 부동산가격 상승과 사금융시장의 미비 때문에 그동안 지속된 전세제도는 쉽게 사라지지 않을 것이다.

임대차보호 3법으로 전세가격이 급등하자 전세대출 보증한도를 높이고 주택도시기금대출 대상도 35세 이상에서 30세 이상으로 확대하고 전세보증보험으로 세입자를 보호하려고 했다. 그러자 2016년 36조원에 불과했던 전세자금 대출액이 2021년 말에는 180조원까지 급증했다. 이것이 전세가격을 높이고 갭투자를 부추겨 매매가 상승으로 이어진 측면도 있다. 선한 의도였지만 제도를 악용한 자들로 인해 오히려 사태가 악화했는 점에서 미국 서브프라임 모기지 사태와 유사하다. 미국에서 저신용자에게 내집 마련의 기회를 주려고 카터행정부 시절부터 시작해 저신용자의 주택담보대출 실적을 은행 성과에 반영하고 연방이 지원하는 모기지업체를 통해 자금을 공급했다. 그러자 무분별한 주택담보대출이 일어나고 제도를 악용한 은행의 모럴해저드가 겹치면서 금융위기에 이르렀다.

전세자금대출 대신 장기 고정금리로 내집마련의 기회를 넓혀줘야 한다. 미국은 주택자금의 25% 정도만 있으면 나머지를 30년간 고정된 금리로 대출해주기 때문에 비교적 쉽게 집을 마련하고 금리가 급상승해도 별로 큰 영향을 받지 않는다. 우리도 이렇게 되면 월세보증금 정도만 있으면 내집을 마련할 수 있으므로 전세를 얻을 필요도 없다. 우리나라도 청년층을 위해 50년 초장기 모기지를 도입했다. 그러나 금리가 고정되는 기간은 5년밖에 안 된다. 미국은 30년 고정금리 대출이 85%, 15년 만기 고정금리가 10%가량 된다. 가장 짧은 것도 7년이다. 그래서 98% 이상이 고정금리로 주택담보대출을 받는다. 그러나 한국은 실제로 이런 대출이 없다. 결국 금리변동 리스크는 대출자 몫이다. 그래서 가계는 '총알받이'라고 한다. 고정금리를 늘리기 위해 안심전환대출제도를 3차례 실시했으나 자금부족과 적은 금리인하로 효과가 없었다.

미국은 1930년대 대공황 이후 주택담보대출의 고정금리 비중을 확대하기 위한 정책을 꾸준히 시행했다. 자산유동화기관이 주택담보채권을 사들여 MBS(주택저당증권)를 발행하면서 채권시장이 발전해 충분한 자금이 공급되므로 은행들이 30년 만기 고정금리 상품을 제공할 수 있다. 반면 한국은 주택금융공사가 MBS를 발행하지만 규모가 작고 시장이 활성화되지 않았다. 투자은행의 미발달로 한국 은행들은 예금과 은행채 발행으로 자금을 조달하므로 금리변동 위험을 감당할 수 없다.

물론 이런 장기과제는 시간이 걸리지만 이 방향으로 정책을 지속해야 한다. 우리도 개인형 퇴직연금이 도입돼 연기금들이 이러한 채권에 투자하면서 나아지겠지만 정부도 정책을 통해 지원해야 한다. 아울러 은행도 금리변동의 리스크를 감당하려는 노력을 보여야 한다.

김승욱 중앙대 명예교수