가파르게 떨어지는 전셋값… “서울은 3년 전으로 회귀”

서울 중위 전세가격, 5억원 밑으로
‘역전세’ 발생 건수도 증가세
‘대출금리 <전월세전환율’은 긍정적< strong>

금리인상 등의 영향으로 아파트 전셋값이 가파르게 떨어지면서 ‘역전세’ 우려가 커지고 있다. 서울의 경우 아파트 중위 전세가격이 3년 전 수준까지 내려갔다.

25일 서울 송파구 부동산중개업소에 아파트 전세 매물 안내문이 붙여있다. / 연합뉴스

25일 KB국민은행 리브부동산에 따르면 올해 4월 서울 아파트 중위 전세가격은 4억9833만원으로 집계됐다. 지난달(5억333만원) 대비 500만원 하락한 것으로, 서울 아파트 중위 전셋값이 5억원대 이하로 내려간 것은 지난 2020년9월(4억6833만원) 이후 처음이다.

서울 아파트 중위 전세가격은 지난 2021년 9월만 해도 6억2680만원으로 역대 최고를 기록했다. 이후 금리인상과 집값하락이 본격화된 지난해부터 내리막길을 걷더니 작년 10월에는 5억9966만원으로 내려갔다. 이후 6개월 만에 5억원 선도 무너진 것이다.

다른 수도권 지역의 사정도 마찬가지다. 이번달 인천의 아파트 중위 전세가격은 2억3333만원으로 재작년 4월(2억3185만원) 이후 2년 만에 가장 낮았고, 경기의 중위 전세가격은 2억9000만원으로 지난 2020년10월(2억9358만원) 수준으로 나타났다. 지난 2021년 상승분을 반납하고 있는 셈이다.

문제는 전세가격이 내려가면서 아파트 전세 시세가 기존 계약 보증금보다 낮아지는 ‘역전세’ 발생 건수가 늘어나고 있다는 것이다. 역전세가 발생하면 집주인이 신규 세입자를 구해도 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족해지고, 기존 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못해 이사 나가지 못할 수 있다.

아파트 실거래가 정보제공업체 ‘호갱노노’에 따르면 최근 3개월간 서울에서 전세 시세와 기존 전세금 역전 현상이 발생 건수는 이날 기준 1만751건으로 집계됐다. 지역별로는 송파구의 역전세 발생건수가 1087건으로 가장 많았고, 강동구가 1074건으로 뒤를 이었다.

호갱노노는 최근 3개월, 또는 6개월 동안 거래된 전세가격이 직전 계약 성사 시기인 2년 전 같은 기간에 거래된 평균 전세가격보다 낮을 경우 역전세로 집계해 안내하고 있다. 2년 전 같은 기간에 발생한 전세 거래가 1건 이하일 경우 집계 대상에서 제외한다.

실제 거래내역을 보면 서울 송파구 송파동 한양1차 아파트의 경우 전용면적 64㎡ 4층이 이달 21일 전세보증금 3억5000만원에 거래됐다. 2년 전 평균 전세가 대비 1억4000만원 낮은 금액이다. 강동구 고덕동 아남아파트 전용 59㎡도 같은 날 2년전 평균 전세가 대비 3461만원 낮은 3억8308만원에 전세 계약이 체결됐다.

업계에서는 전세가격 하락세가 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세가격은 매매가격보다 금리의 영향을 더 크게 받는다”면서 “전세가격이 내려가고 있는 상황에서 전세계약이 만료를 앞둔 집주인들이 세입자를 구하기에 더 낮은 보증금을 제시하면서 하락세를 이끌고 있다”고 했다.

다만 아파트는 최근 ‘깡통전세’ 문제가 심각한 연립·다세대 주택 등보다 하락세가 강하지 않을 전망이다. 전세대출 금리가 전세보증금을 1년치 월세로 환산하는 비율인 전월세전환율보다 낮기 때문이다. 현재 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세대출 금리 하단은 모두 3% 대인데, 이달 기준 서울의 전월세 전환율은 4.14%다.

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