새 금융위기 뇌관 떠오른 美 상업용 부동산… 공실률 치솟고 가격은 급락

미국 상업용 부동산 시장이 침체에 빠지면서 새로운 금융 위기를 일으킬 수 있다는 우려가 나오고 있다. 재택근무 확산으로 사무실 공실률은 높아지는데 부동산 가격은 급락했고 앞으로도 부동산 가격이 회복될 가능성이 작아 상업용 부동산 시장이 다시 살아날 수 있을지 미지수이기 때문이다.

미국 플로리다주 마이애미. / AFP=연합뉴스

24일(현지 시각) 월스트리트저널(WSJ)은 시장조사업체 코스타를 인용해 지난 1분기 미국 사무실 공실률이 12.9%를 기록했다고 전했다. 2008년 금융위기 당시 최고 공실률을 넘어섰고 코스타가 2000년 관련 집계를 시작한 이후 가장 높은 수치다. 코스타에 따르면 직장인 1인당 사무실 면적은 2015년보다 12% 줄었다. WSJ는 “기술 발전으로 원격 근무가 가능해지면서 사무실은 팬데믹 이전보다 훨씬 더 많이 비어있다”고 분석했다.

상업용 부동산 시장은 주기적으로 침체를 겪었다. 하지만 이번 상업용 부동산 침체는 과거와 다르다는 게 시장의 분석이다. 금리 인상으로 부동산 가치가 하락했고, 재택근무와 전자상거래 증가로 사무실과 소매점에 대한 수요가 줄고 있기 때문이다. UBS AG는 미국에서 향후 5년 동안 약 5만 개의 소매점이 문을 닫을 것이라고 전망했다. 52년 역사의 미국 생활용품 판매 업체 베드배스앤비욘드(BB&B)가 자금난을 극복하지 못하고 파산보호 신청을 한 것이 대표적이다. BB&B는 미국 전역에 위치한 360개의 BB&B 매장과 자회사 ‘바이바이 베이비’ 매장 120개를 닫을 예정이다.

상업용 부동산이 침체를 겪으면서 가격은 점차 떨어지고 있다. 오피스 빌딩 가격은 2022년 초 이후 25% 하락했다. 쇼핑몰 가격 역시 2022년 초 이후 19%, 2016년 이후 44% 떨어졌다.

상업용 부동산 침체는 재산세 수입에 의존하는 대도시의 정부 재정은 물론 은행권에도 영향을 줄 수 있다. 공실이 늘면서 빌딩 소유주가 임대료는 벌지 못하고, 건물 가격이 떨어지는 이중고를 겪으면서 대출 비용을 감당하지 못해 부동산 대출이 부실화될 수 있기 때문이다. KBW리서치에 따르면 상업용 모기지는 미국 중앙은행 대출액의 약 38%를 차지한다. 모건스탠리는 2025년까지 만기가 도래하는 상업용 부동산 대출은 1조5000억 달러로 차환 위험이 높다고 경고했다.

다만 모든 상업용 부동산이 위기인 것은 아니다. 전자상거래와 원격 근무가 증가하면서 데이터센터, 창고 수요는 늘고 있다. 뉴욕 맨해튼 지역 소매점 임대료는 다시 상승하고 있고, 일부 주요 체인점은 팬데믹 기간 문을 닫았던 매장을 확장 중이다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -