전세가율 70% 아파트 7만개… "실거주 의무 폐지 땐 갭투자 뇌관"

분양 아파트의 전매제한이 완화됨에 따라 실거주 의무를 폐지하는 방안이 국회 논의를 앞두고 있다. /그래픽=강지호 디자인 기자

당·정이 부동산 경착륙에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 연체 등 금융권 부실화를 막기 위해 전매제한을 포함 주택거래 규제를 완화하면서 신규 분양 아파트의 실거주 의무 폐지 방안이 국회 논의를 앞두고 있다. 실거주 의무가 유지될 경우 전매제한은 실효성을 잃게 된다.

하지만 거대 야당인 더불어민주당이 관련법 개정에 합의하지 않으면서 국회 문턱을 넘기가 쉽지 않아 보인다. 지난해 말 빌라 수천채를 소유한 '빌라사기꾼'(속칭 '빌라왕')의 의문의 사망 사고로 깡통전세 세입자의 피해가 수면위로 드러나, 실거주 의무를 폐지할 경우 갭투자(전세금과 매매가 차액만 내고 세입자가 사는 집을 매수함)를 부추길 수 있다는 우려가 커진다.

국회 국토교통위원회에 따르면 오는 26일 법안심사소위에서 분양 아파트 실거주 의무 폐지를 골자로 한 '주택법 개정안'을 심사할 계획이다. 앞서 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 이달 7일부터 수도권 기준 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간을 ▲공공택지·규제지역·분양가상한제 지역 3년 ▲과밀억제권역 1년 ▲기타 6개월로 완화했다. 전매제한 완화는 정부의 시행령 개정으로 가능하다.

정부는 전매제한 완화와 함께 실거주 의무 폐지 방안을 발표했으나 이는 주택법을 개정해야 해 지난 2월 관련법이 발의됐다. 정부는 법안이 국회에서 통과돼 시행할 경우 기존 분양 단지도 소급 적용하겠다고 발표했다.

이후 2개월째 법안이 논의되지 못했다. 실거주 의무가 유지되면 분양권 전매가 불가하다. 부동산 업계 등은 미분양 주택이 급증하고 금융권 대출 부실화로 전이될 위험에 대비해 실거주 의무를 폐지해야 한다고 주장하고 있다.

문제는 사회 재난으로 급부상한 전세사기의 주요 원인이 갭투자였다는 점이다. 부동산 거래 활성화가 필요한 상황이나, 갭투자 등 투기 수요를 부추길 수 있다는 지적이다. 고금리 여파로 부동산 거래가 침체되고 가격이 하락하는 상황이어서 실거주 의무 폐지가 큰 영향을 미치기는 어렵다는 의견도 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "최근처럼 매매가격은 물론 전셋값도 하락하는 상황에서 빌라뿐 아니라 아파트도 역전세난이 우려된다"며 "실거주 의무가 폐지되면 갭투자 수요가 늘어날 수 있다"고 지적했다.

국토교통부가 국회 국토교통위원회 박상혁 의원(더불어민주당·경기 김포시을)에게 제공한 자료에 따르면 전국 아파트 가격의 70% 이상을 전세보증금으로 낸 계약 건수는 2021년 7만3347건으로 전년 대비 178% 급증했다.