"기재 실수해 계약취소" 집값 작전세력 기획조사 허점은

[머니S리포트-못 믿을 '부동산 가격'] (2) 부동산 업계 "시세조종 판단 어렵다"

[편집자주]부동산 호황기에 소위 '집값 담합'으로 몸살을 앓던 실거래가 조작 논란이 다시 기승을 부리고 있다. 단 몇 주 만에 수억원 오른 실거래가가 신고되고 1년 전 계약이 취소됐다가 재신고 되는 사례도 확인됐다. 고금리 여파로 부동산 거래가 줄면서 1~2건의 계약이 시세를 좌우하는 상황에 이르자 가격 방어를 위해 또는 세금을 줄이려는 목적으로 가격을 높이거나 낮추는 시도가 빈번하게 이뤄지고 있다는 게 당국의 판단이다. 이 같은 시세조종 행위는 부동산 가격을 왜곡시켜 거래시장에 대한 소비자의 신뢰를 떨어뜨리는 것은 물론 선량한 거래자에게 금전 피해를 줄 수 있어 제도 개선의 필요성이 대두된다.

국토교통부는 지난 2월 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래에 대해 2022년 1월부터 기획조사를 벌여 총 802건을 조사 대상으로 분류, 이 중 276건을 불법 의심거래로 적발했다. /사진=이미지투데이

단기간 내 집값이 급등·급락하거나 계약취소가 발생하는 등 의심거래로 분류되는 신고 계약에 대해 국토교통부와 산하 공공기관인 한국부동산원이 기획조사에 착수했다. 일각에선 정당한 사유로 이뤄진 계약 취소·변경과 의심거래의 판단이 모호하다고 지적한다.

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계약취소=시세조종 판단 어려워

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앞서 국토부는 지난 2월 공인중개사를 통하지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래에 대해 2022년 1월부터 기획조사를 벌여 총 802건을 조사 대상으로 분류, 이 중 276건을 불법 의심거래로 적발했다고 발표했다. 계약서 작성 후 1년이 경과해 계약이 해제되는 등의 의심거래도 지난 3월부터 기획조사에 착수, 7월까지 진행한다.

조사를 수행한 부동산원에 따르면 2021년 1월 이후 같은 매물을 계약했다가 취소하거나 시세 대비 고·저가로 매매한 거래, 특수관계인 간 거래 등이 조사 대상으로 분류됐다. 부동산원 관계자는 "1차로 시스템 조사가 이뤄지는데 부동산원이 정한 기간 내 일정 비율 이상의 상승·하락, 또는 계약취소가 발생하면 조사 대상이 된다"면서 "조사 기준이 되는 기간과 변동 비율은 외부에 공개하지 않는 것이 원칙"이라고 설명했다.

의심거래에 대한 추가 조사는 계약서의 존재 여부, 계약금 지급·반환(배액배상) 등을 확인해 허위 여부를 확인했다. 지난 3월 서울 용산구 이촌동 한가람아파트나 경기 고양시 킨텍스원시티 등에서 계약취소와 급등·급락 거래가 발생해 당국이 조사에 나선 것으로 알려졌다. 이 관계자는 "계약취소의 경우 사유를 작성해야 한다"며 "대부분 잔금일 변경이나 단순 기재 실수 등 정당한 사유에 해당되기 때문에 특정 사례를 놓고 의심거래라고 단정할 수는 없다"고 설명했다.

부동산 업계 한 관계자는 "급격한 가격 변동이 발생하는 경우 탈세 목적으로 매매를 가장한 증여 등이 있을 수 있어 부동산원 조사 대상이 되겠지만 담당 직원에 의해 정당한 사유로 인정되면 시세조종 의도를 증명해낼 방법은 없는 것이 현 조사의 문제점"이라고 지적했다.

이 때문에 금융거래조사와 유사한 시스템을 갖춰야 한다는 지적도 제기된다. 원희룡 국토교통부 장관은 "금융감독원에 버금가는 시스템을 갖춰야겠다"고 말했다. 부동산 허위신고의 처벌을 강화하는 방안도 추진된다. 정부는 현재 3000만원 이하 과태료에서 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금으로 강화할 방침이다.

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실거래 신고만 하고 등기 미룰 수 있어

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거래 신고 후 취소 사례도 속출해 정부는 실거래가 조작 목적의 허위신고를 방지하기 위해 향후 매매가 완료된 사실을 확인할 수 있는 등기 여부를 함께 신고하도록 할 계획이다. 하지만 이는 계약상 잔금 일정을 미룰 수 있는 개별 사정을 고려할 때 실효성이 낮다는 지적이다. 현행법상 실거래 신고는 계약일로부터 30일 이내에 하도록 돼 있다. 등기는 잔금을 치르고 60일 이내에 해야 한다. 등기 완료 후엔 법원의 판결이 있지 않은 이상 취소가 불가하다.

부동산 업계 관계자는 "통상 계약하고 2~3개월 후에 잔금을 치르는 경우가 많다 보니 잔금 지급과 등기 전에 거래를 취소하는 게 가능하고 계약 후 잔금일을 1년 후로 정하는 등의 방법은 중개현장에서 종종 발생하는 일"이라고 설명했다.

실거래 취소신고에 대한 공인중개사 업계의 반발도 적지 않다. 공인중개사 업계 한 관계자는 "실거래 신고기한을 당초 60일에서 30일로 단축할 때 업계가 반대한 이유 중 하나는 계약 이행 과정에 계약이 취소되거나 변경되는 일이 빈번하게 발생하는데 공인중개사의 취소 또는 변경신고 부담이 가중된다"면서 "법무사의 경우 등기 대리 업무를 할 때 수수료를 받을 수 있도록 하고 있다"고 지적했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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