[정면승부] "전세사기, 임대차 3법 시행됐던 2019년부터 집중적으로 늘어"

[YTN 라디오 신율의 뉴스 정면승부]

■ 방송 : FM 94.5 (17:00~19:00)

■ 방송일 : 2023년 4월 24일 (월요일)

■ 진행 : 신율 명지대 정치외교학과 교수

■ 대담 : 권대중 명지대 부동산학과 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[정면승부] "전세사기, 임대차 3법 시행됐던 2019년부터 집중적으로 늘어"

◇ 신율 명지대 정치외교학과 교수(이하 신율)> YTN 라디오 '신율의 뉴스 정면승부' 4부, '정면 인터뷰' 이어가겠습니다. 전국적으로 전세 사기 피해가 일파만파 커지고 있습니다. 피해 지역은 전국으로 확대되고 있고 피해자들의 가슴은 타들어가고 있는 상황입니다. 정부가 대책을 마련하고는 있지만 대부분 사후약방문식이라 전세사기를 예방하기 위한 근본적인 대책마련이 시급하다는 지적이 나옵니다. 전세사기 피해와 대책 이야기 권대중 명지대 부동산학과 교수와 나눠보겠습니다. 안녕하세요?

◆ 권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권대중)> 네, 안녕하세요.

◇ 신율> 지금 전세 사기 피해 사례가 정말 급증하고 있는 것 같아요. 화곡동·인천 미추홀구·동탄, 근본적인 원인은 뭐라고 보십니까?

◆ 권대중> 일단은 부동산 가격이 하락하고 전·월세 가격이 하락하면서 이전에 계약했던 금액보다 전세금액이 낮아지면서 문제가 된 거거든요. 소위 말하는 깡통 전세가 된 거죠. 지난 정부에 지나치게 집값도 오르고 거기에 뒤따라서 전·월세 가격도 올라가면서 그 당시에 지불했던 가격을 지금 대환해서 돌려줄 수 없게 되다 보니까 문제가 발생했는데요. 근본적 원인은 매매가격과 전세가격이 좁아지면서 갭투자로 들어오는 사람들이 대량으로 주택을 구입한 겁니다. 그러다 보니까 전세금액을 돌려줄 수 없게 된 문제가 발생한 거죠.

◇ 신율> 그러니까 빌라왕, 이런 사람들이 전부 집값이 오른 걸 노려가지고 갭투자로 들어와서 이게 문제가 됐다.

◆ 권대중> 그렇죠. 매매 가격과 전세가격이 좁다 보니까 거의 자기 자본 없이 주택을 구입하는 사례도 많고요. 이게 다 가격이 오르면 매각 차익을 보고 팔 생각하고 샀던 거예요. 매각 차익을 바라보면 투기가 되거든요. 그런데 월세가 가지고 전부 전세를 놨잖아요. 그러다 보니까 가격이 올라가면 그 차액을 보고 대량으로 구입했다가 낭패를 보니까, 이게 사기가 된 거죠.

◇ 신율> 문재인 정권 때의 부동산 급등을 지적해 주셨는데, 임대차 3법과도 관계가 있나요?

◆ 권대중> 그렇죠. 임대차 3법이 시행되면서 기간이 2년에서 4년으로 한 번 더 연장해서 살게 하다 보니까 초기에 많이 금액을 올렸어요. 임대차 3법뿐 아니라 서민금융이라는 차원에서 전세 대출을 굉장히 많이 해줬어요. 달리 말하면 2년에 만약에 2억이었으면 2년을 더 연장할 때는 올리는 금액을 전세 계약서로 갖다 주면 대출을 다 줬거든요. 그러니까 전세 피해 물량이 임대차 3법이 시행됐던 2019년도 이후부터 집중적으로 늘어나서 아마 올해까지가 아마 절정일 것 같아요. 여기에다가 금리가 올라가면서 주택가격 하락, 전세가격 하락에 받았던 전세금을 돌려주지 못하는 사례가 좀 더 늘어날 가능성이 높습니다.

◇ 신율> 그러면 이게 결국은 정부 정책의 문제와 구조에서 파생된 사기 사건이다. 이렇게 접근할 수도 있는 건가요?

◆ 권대중> 그렇게 볼 수도 있습니다. 결국에는 정부의 정책을 이용한 사람들의 잘못일 수도 있지만 정책 자체가 전세 대출도 많이 해줬고, 저금리로 해줬고, 또 거기다가 또 임대차 3법 때문에 연장해주면서 임대인이 금액을 올리고, 이게 복합적으로 이루어졌는데요. 지난 정부에서 주택 가격이 오른 게 한국부동산원의 평균 주택가격 상승률이 2배가 넘었습니다. 거기에다가 전세 가격도 많이 올랐잖아요. 그러니까 지금은 수요가 감소했지만 그 당시에 가수요까지 가세하면서 이게 집을 사지 못하는 사람들이 전세로 눌러앉다 보니까, 결국에는 문재인 정부 때는 모텔이나 호텔도 개조해서 임대를 놓으라고 할 정도로 부족했죠. 지금은 수요가 많이 빠져나간 상태입니다. 그러다 보니까 가격이 하락하죠.

◇ 신율> 교수님, 역전세라는 것도 요새 생기는 모양이에요. 그 역전세라는 게 이런 거죠. 예를 들면 제가 1억 원에 전세를 살았는데 이게 지금 전셋값이 5천만 원으로 떨어졌으니까 5천만 원 정도의 차액을 집주인이 매달 얼마씩 주는 게 역전세인가요?

◆ 권대중> 그렇죠. 깡통 전세, 돌려주지 못하는 거죠. 깡통 아파트는 오히려 전세 가격보다 매매 가격이 떨어진 거고요. 깡통 전세는 내가 들어갔던 것만큼 못 들어가고 빠져서 못 받는 부분이 있는 경우죠.

◇ 신율> 이 역전세도 좀 불안한 건가요?

◆ 권대중> 그럼요. 역전세가 나타나면 다시 전세금을 돌려받기가 어려워집니다. 세입자 입장에서 볼 때는 불안할 수밖에 없죠. 만약에 3억짜리 빌라에 사는 데 전세가 2억이다. 그런데 이 전세가 1억 5천, 1억으로 빠지면 그 빌라 주인이 나머지 금액을 쳐서 줄 수가 없게 됩니다.

◇ 신율> 1억에 해당되는 거예요?

◆ 권대중> 그렇죠. 만약에 1억 5천 전세인데 1억으로 떨어지면 5천만 원 돌려받아야 되는데 돌려받을 수가 없는 거예요. 집값도 떨어지기 때문에 융자도 안 되고요.

◇ 신율> 그러면 역전세라고 다달이 얼마 줘야 되는데 그 돈도 못 준다. 이 말씀이시군요.

◆ 권대중> 네, 못 주는 것이죠. 그래서 최근에 전세 가격이 많이 오르던 시절에는 전세가 3억인데 4억으로 올리면 세입자가 1억만큼 올려줄 수가 없으니까 월세를 지불했잖아요. 보증부 월세라고 해서요. 거꾸로 이번에 4억에서 3억으로 떨어지면 1억 떨어진 것만큼 주인이 이 사람한테 월세를 줘야 되잖아요.

◇ 신율> 거꾸로 줘야죠.

◆ 권대중> 그런데 한 가구가 아니고 수십 가구, 수백 가구를 갖고 있으면 줄 수가 없게 돼요. 그러니까 사고가 나는 거죠. 그런데 문제는요. 사고를 당한 사람한테는 안 된 일이지만 전세 계약은 사인 간의 계약이에요. '묻지마 투자'예요. 쉽게 말하면 우리가 돈을 빌려줄 때 '너 돈 어디 쓸래? 너 언제까지 쓸래? 너 어떻게 돌려줄래?' 물어보잖아요. 전세는 묻지도 따지지도 않고 주잖아요. 그러다 보니까 사고가 나고 리스크가 높은 계약이죠.

◇ 신율> 제가 한 가지 더 여쭤볼 게, 요새 보증보험이라는 게 있잖아요. 제가 알기로는 세 군데 회사에서 지금 할 수가 있는 것 같아요. 그 보증보험을 많이 들었을 때에는 이런 상황이 있어도 큰 문제는 없는 거죠?

◆ 권대중> 그렇죠. HUG, 주택도시보증공사라고 있습니다. SGI서울보증보험, 그다음에 금융공사에서 전세금을 보호하는 전세보증금반환보증제도가 있습니다. 이게 2015년도부터 시작을 했는데요. 여기에 가입을 하게 되면 만약에 주인이 돈을 돌려주지 않아도 전액 돌려받을 수 있습니다. 그리고 보증보험회사는 임대인에게 구상권 청구를 하게 돼 있습니다. 이 과정에 그 물건의 선순위 채권부터 리스크가 있는 것을 전부 분석하고 나머지 금액에 대해서만 보험 가입이 가능한데, 문제는 지금 현재 이게 사후적 대책이 돼요. 거기에 가입하려면 이 계약서를 갖다 줘야만 얼마 정도 보험이 가입되는지를 알 수 있습니다. 그래서 이걸 사전적 대책으로 바꿔야 합니다. 계약하기 전에 만약에 내가 들어갈 물건에 어느 정도 보험이 가입이 가능한지를 안다면 임차인은 그 금액 이상 주고 들어가지 않겠죠. 그리고 들어가지 않겠지만 들어가더라도 그 범위 내에서 보호받을 수, 있고 또 임대인들도 그 이상 금액으로 내놔도 계약자가 없으니까 금액이 내려가겠죠. 그러니까 두 마리 토끼를 잡는 거예요. 사전적 대책으로 계약하기 전에 어느 정도 가입이 가능한지 알 수 있다면, 계약도 안전할 수 있고 전세 시장도 안정시킬 수 있습니다.

◇ 신율> 지금 전세보증보험 들 때는 집주인 돈이 필요 없잖아요. 초기에는 그랬는데 지금은 개인적으로 들면 되는 거죠. 그렇죠?

◆ 권대중> 네, 맞습니다. 그리고 임대사업자 등록을 낼 경우에는 그 수수료 75%를 임대인이 내고 나머지 25%만 임차인이 내면서 의무 가입니다.

◇ 신율> 임대사업자의 집을 전세로 들어갈 경우에는 그렇다.

◆ 권대중> 네, 임대사업자 등록을 낸 법인사업자일 경우에요.

◇ 신율> 그런데 지금 피해당하신 분들이 너무 많아요. 그리고 아까 교수님께서 지적해 주셨지만 어쨌든 이게 정책적인 문제점과 구조적 문제에서 파생된 사기 사건이라고 했을 때에는 정부로서도 책임을 지는 자세를 보여줘야겠죠. 이게 전 정권이 그랬으니까 우리는 상관없다. 이거는 좀 아니죠. 그러니까 특별법을 만들지, 이거 피해자한테 어떻게 해야 될지 모르겠네요?

◆ 권대중> 정부에서 지금 내놓은 대책들이 여러 가지 있는데요. 우선은 기본적으로 거기서 쫓겨나는 사람들 중에서 좀 더 오래 살 수 있도록 우선매수청구권을 만들겠다고 하는 겁니다. 언론 보도에 우선매수권이라고 하지만 사실은 우선매수청구권입니다. 이게 다른 사람보다 먼저 똑같은 조건에 매수할 수 있는 권리인데요. 이걸 법으로 만들어서 매수하게 하고, 그 금액에 대해서 정부가 융자를 해 주는데 금액 설정이 최소한 3억 원 이하여야 합니다. 큰 집은 안 되고요. 그리고 그 이외에도 쫓겨나는 사람들 중에서도 저희 저리 융자를 둬서 다른 데 가서도 전세를 살 수 있도록, 그리고 집이 없는 사람들 우선 거처도 만들어주고 여러 가지 대책을 내놨는데요. 우선 제가 볼 때는 그것보다 더 급한 것은 세입자들이 자기 돈으로 계약을 해서 문제가 없는데, 일부 전세를 대출 받은 사람도 있어요. 이 사람들은 돈도 못 받고 이자는 계속 내야 되고 원금도 갚아야 되잖아요. 이 대책이 있어야 되고요. 두 번째는 이들이 만약에 쫓겨났을 때 다른 데 가서 다시 주거 안정을 꾀할 수 있는 저리 융자를 지금 이자를 내지 않고 3년, 5년 동안 이자 후불제로 간다든지. 그러고 이렇게 금융지원을 해 주면 지금보다 좀 더 낫지 않겠나하는 생각이 들고요. 그런데 우선매수권 같은 경우도 이미 우리가 민법상 우선매수권을 집행하고 있거든요. 민사집행법상 공유 지분 같은 경우는 우선매수권을 행사하고 있어요. 그래서 전세 사기 사건도 임의준용해서 같은 금액이라면, 남이 낙찰 받은 거를 내가 우선 매수할 의사가 있다면 매수할 수 있어야 되고 그 금액에 대해서는 정부가 융자를 해주겠다고 그러거든요. 이게 빨리 여야가 합의돼서 피해를 본 서민들에게 희소식이었으면 좋겠습니다.

◇ 신율> 공공 매입은 어떻게 보세요?

◆ 권대중> 그거 생각해 봐야 될 것 같아요. LH가 매년 매입임대주택 제도를 도입하고 있습니다. 여기는 신축 매입도 있고, 또 중공업 매입도 있고, 일반 주택 매입도 있는데. 어떻게 매입하느냐가 문제입니다. 경매로 진행하면서 낮은 가격을 매입해서 다시 임대를 놓는다면 그건 가능합니다. 그런데 지금 가격에서 만약에 경매에 들어가기 전, 또 경매 가격으로 매입한다면 결국에는 임대인을 살려주는 꼴이 되거든요. 그건 아닌 것 같고요. 우선 매입해서 재임대 놓는 것도 낮은 가격으로 경매로 낙찰을 받는다면 일반 주택 매입보다는 낮다면 가능한 일이라고 생각합니다.

◇ 신율> 교수님, 만일 말에요. 지금보다 집값이 추가로 하락했을 경우에는 지금 문제가 더 심화될 가능성이 있는 거죠?

◆ 권대중> 아무래도 2021년도 8월 26일부터 금리가 상승했잖아요. 10번 지속 상승했는데, 향후에 미국이나 우리가 금리를 어떻게 운영할지 모르겠지만 만약에 베이비 스텝을 한 번 더 간다면, 금년 3·4분기까지는 적어도 금리가 고금리가 유지되는 한이라면 이런 일이 더 늘어날 가능성이 있고요. 서두에 말씀드린 대로 임대차 3법이 금년 말까지는 연장된 게 있기 때문에 아마도 피해 받는 전 세입자가 더 늘어나지 않겠나, 연말까지는 그럴 것 같습니다.

◇ 신율> 그런데 집값이 이제 떨어집니까? 올라갑니까? 교수님은 전문가시니까요.

◆ 권대중> 제가 볼 때는 고금리가 지속되면요. 주택을 구입하는 평균 나이가 40세 전후 되거든요. 35세에서 45세 사이가 무주택자가 많기 때문에 주택을 구입하는 나이인데, 그들이 고금리를 경험하지 않았어요. 사실은 집값이 너무 높아요. 그래서 쉽게 주택 구입에 나서지 않을 거고요. 강남 지역에서 고가 아파트 거래되는 것은 부자들 얘기고요. 서민들이 집을 사려면 올해는 아닌 것 같고 금리가 내려가야 됩니다. 그런데 금리가 내리는 것은 미국이나 우리나 연말쯤은 넘어가야 할 것 같아서, 금년도에는 아직도 떨어지는 비율이 좁아질 뿐이지 상승은 기대하기 어려워서 집값 바닥은 아직은 아닌 것 같습니다.

◇ 신율> 교수님, 지금 상황에서 전세를 들어갈 수밖에 없는 분들이 있다면요. 최소한 지금 새롭게 계약을 할 때 어떤 점을 좀 주의를 해야할까요?

◆ 권대중> 당장은 그 물건에 대한 가격이 정상 가격인지 발품을 팔아야 돼요. 그리고 나서 그 가격 범위 내에서 선순위 채권부터 모든 권리 분석을 해야 되고요. 그리고 제가 개인적으로 부탁드리고 싶은 거는 계약하기 전에 주택도시보증공사나 보증보험에 가서 같은 물건이기 때문에 이 정도 금액이 나왔는데 어느 정도 보험 가입이 가능한지를 확인하고 들어가는 게 좋습니다.

◇ 신율> 공시지가 이상으로 전세 가격을 매기지 못하게 하는 거는 좀 실효성이 있을까요?

◆ 권대중> 이전 정부에서 추진했던 전세보증금반환보증제도가 공시가격의 150%까지 해줬습니다. 지금 140%로 낮췄거든요. 매매 가격 100% 해줬던 걸 90%로 낮췄는데, 저는 개인적으로 더 많이 낮춰야 된다고 봐요. 문제는 낮췄을 때 지금 살던 사람들한테 돈을 대환할 수가 없어요. 예를 들어서 새로 들어올 사람한테 맞춰버리면 살던 사람하고 바꿔야 하는데, 대부분의 임대인이 현금을 안 갖고 있어요. 그래서 이게 문제인데, 사실은 금액보다 많이 낮춰야 됩니다.

◇ 신율> 네, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

YTN 신동진 (djshin@ytnradio.kr)

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