미출홀 전세사기 피해자 70% 최우선변제 못받아 …근저당 탓

'건축왕', '청년 빌라왕', '빌라왕'.

인천 곳곳에서 발생한 전세 사기범들에게 붙여진 별칭이다. 이들이 사기 수법이 다양하다보니 정부 대책에도 사각지대가 생기고 있다.

대표적인 것이 소액 임차인을 보호하기 위한 최우선 변제. 정부의 방침에도 불구하고 미추홀구 전세사기 피해자의 70%가량이 최우선변제를 받지 못하는 것으로 확인됐다. 이는 근저당 설정시기에 따라 보증금 기준이 달라지는 최우선변제 제도 때문이다. 이에 인천시는 정부에 근저당으로 인한 피해는 달리 접근해 달라고 건의했다.

인천시는 24일 인천 전세피해지원센터를 찾은 원희룡 국토교통부 장관에게 이 같은 전세사기 피해 현황을 공개했다.

인천에서 발생한 전세 사기범들이 소유한 주택은 모두 3008호. 미추홀구의 경우 이른바 '건축왕'으로 불리는 건축업자 남모(62) 씨로 인한 피해가 크다. 남 씨가 소유한 2479호 중 1523호가 담보권 실행 경매(임의 경매)에 부쳐졌다. 지금까지 87호 매각이 완료됐다.

남씨는 준공된 건물을 담보로 대출받아 새로운 주택을 계속 지었기에 미추홀구에선 근저당 설정으로 인한 피해가 크다.

미추홀구 전세피해 주택은 경매로 갈 수밖에 없는데 경매 낙찰률은 50∼60%다. 다수의 피해자가 주택이 낙찰되더라도 보증금을 한 푼도 못 건질 것으로 전망된다.

임대차보호법에 따라 소액 임차인은 전셋집이 경매에 넘어가더라도 최우선변제를 통해 보증금 일부를 돌려받을 수 있다. 최우선변제 기준인 보증금 상한액은 2∼3년 주기로 개정되는 주택임대차보호법 시행령에 따라 꾸준히 올라간다.

그러나 최우선변제 기준이 근저당 설정 시기로 정해져 있기 때문에 최우선변제를 못 받는 미추홀구 피해 임차인이 약 70%에 이른다고 인천시는 밝혔다.

최우션변제 기준이 개정돼도 소급되지는 않고 근저당이 설정된 경우 적용 시점을 담보권 실행일로 본다. 남씨는 준공 건물을 담보로 대출받아 새 건물을 지었기 때문에 남씨 소유 아파트·빌라에선 준공 때부터 담보권이 실행된다.

지난 17일 전세 사기 피해를 비관해 스스로 목숨을 끊은 30대 여성 A씨. A씨의 경우 보증금이 9000만원으로 전세 재계약을 할 당시 최우선변제금 적용 보증금이 1억3000만원이었다. 그러나 해당 아파트는 2017년 근저당이 설정됐고 설정 당시 기준인 보증금 8000만원 이하여야 최우선변제금을 받을 수 있어 변제 대상에서 제외됐다.

인천시는 근저당으로 인한 피해가 많은 미추홀구에선 일반적 깡통전세 피해와 다른 접근법을 취해달라고 정부에 요청했다.

미추홀구 피해 임차인들은 근저당 설정 탓에 전세보증금 반환 보증보험에 가입되지 않은 경우가 대부분이고 근저당이 있어 비교적 낮게 매겨진 전세금 탓에 청년 비중이 높다.

인천시 관계자는 "청년들의 보증보험 가입 수수료를 정부에서 지원해주고 리스크가 있는 전세에 들어가지 않을 정도로 저리 대출 지원을 해줬으면 한다"고 요청했다. 인천시는 근저당이 설정된 경우 전세가율을 추가로 강화하고 전세대출을 제한할 필요가 있다는 제안도 내놓았다.

정부는 경매가 끝나 퇴거당한 인천 전세사기 피해자 240여가구에 대해서는 추가 구제책을 마련하기로 했다. 원희룡 장관은 "제도가 한발 늦었다는 것 때문에 (피해 구제에서) 완전히 배제되는 것은 지원 취지와 형평성에 맞지 않는다"면서 "지금부터 지원받고 구제받는 피해자들에 준하는 보완 대책을 이른 시일 내로 마련하겠다"고 말했다. 박순원기자 ssun@dt.co.kr