[부동산 라운지] "실거주 안해도 돼"… 강남·여의도 아파트 경매 인기

토지거래허가구역 주택이라도
낙찰땐 직접 입주할 의무없어
압구정 144㎡ 시세 이상 낙찰
여의도 시범 118㎡ 11명 응찰

"원래대로라면 실거주가 원칙이지만 경매는 그런 게 없으니까요. 세를 끼고 투자할 수 있으니 좋은 거죠."(서울 압구정동 A공인중개사)

한강변 재건축 최대어 중 하나로 꼽히는 압구정 현대 6, 7차 아파트. 전용면적 144㎡가 최고가 50억원을 기록했지만 극심한 부동산시장 침체를 견디지 못하고 지난 연말 43억원에 거래가 이뤄졌다. 그러나 최근 호가는 다시 46억원 수준으로 뛰었다. 지난 2월 경매시장에 나온 동일 면적 매물이 당시 매매호가보다 높은 46억1000만원에 낙찰됐기 때문이다. 차순위 응찰자가 써낸 가격은 매매시장 호가보다 소폭 낮은 43억5900만원이었다.

부동산 침체에 경매시장 역시 매매시장보다 확연히 낮은 가격이 아니면 낙찰자를 찾기 어려운 상황임에도 이 같은 사례가 나온 이유에 대해 인근 중개사들은 하나같이 압구정이 토지거래허가구역이라는 점을 들었다.

서울시는 지난 4월 이른바 '압·여·목·성'으로 불리는 압구정, 여의도, 목동, 성수동 일대 재건축 단지들을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 국토교통부 장관이나 자치단체장이 부동산 투기를 막을 목적으로 운영하는 토지거래허가구역으로, 지정된 지역의 주거용 부동산을 매수할 경우 매수인은 의무적으로 해당 부동산에 2년 이상 거주해야 한다. 이 때문에 갭투자도 불가능하다.

그러나 경매를 통해 토지거래허가구역의 주거용 부동산을 취득한 경우 이런 의무가 면제된다. 낙찰 받은 이후에 직접 거주할 필요 없이 전세나 월세 세입자를 받을 수 있다. 압구정 소재 B중개사는 "매매로 사면 40년도 더 된 노후 아파트에 꼼짝없이 2년을 살아야 되는데 경매는 그럴 필요도 없고 전세도 놓을 수 있으니 자금 여력도 더 확보하기 쉽다"고 했다.

투기과열지구 재건축 단지의 경우 조합설립 단계 이후 조합원 지위 승계가 문제인데 역시 해결이 되는 경우가 있다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 국가나 지방자치단체 혹은 시행령이 정한 금융기관에 대한 채무를 다하지 못해 주택이 경매 또는 공매되는 경우엔 투기과열지구라 해도 조합원 지위가 양도된다. 현대 6, 7차가 포함된 압구정 3구역은 조합설립이 완료된 이후지만 이 매물의 경우 경매 신청자가 금융사인 IBK기업은행이었기 때문에 조합원 지위를 얻을 수 있다.

지난달 29일엔 경매로 나온 여의도 시범아파트 전용면적 118㎡가 20억3000만원에 낙찰되기도 했다. 매매 시세보다 저렴한 가격이었지만 응찰자 11명이 몰렸고 감정가(20억1600만원)를 넘겨 낙찰가율 101%를 기록했다. 한편 지난 1·3대책 이후 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 전국이 규제지역에서 해제되면서 이들 지역은 조합원 지위 양도 규제 자체가 사라졌다.

[이석희 기자]