[뉴스외전 포커스] "전세사기 불안에 비아파트 월세화 가속할 것"

[뉴스외전]

출연: 박원갑 KB부동산 수석전문위원

당정, '전세사기 피해자 지원 특별법' 제정‥우선매수권 부여·LH 통해 피해주택 매입 후 임대

박원갑 "세입자, 거주 주택 가격 상승 전망하면 낙찰 받고 반대의 경우 매수권 양도 후 거주"

"양도 후 거주 시 의무기간 여부 등 구체적 방안 수립돼야"

"정부 대책, 주거 안정에 초점‥야당안, 세입자에게 보증금 일부 돌려주자는 것"

"정부가 전세 보증반환채권 할인해서 사야‥보증금 전액 돌려주려면 공공재원 필요"

1분기 서울 빌라 전세 55% '하락 거래'

박원갑 "서울 아파트 거래량 늘고 있지만 연립·다세대는 지난해 하반기보다 거래 줄어"

"구조적으로 깡통 전세 더 나올 수 밖에 없어‥전국 연립주택 전세가 비율 70% 넘어"

1분기 '전세보증사고' 역대 최다‥절반이 다가구

박원갑 "다가구 주택, 매매·전세 시세 파악 어려워 깜깜이 계약 많아"

봄 이사철 시작‥깡통전세 피하려면?

박원갑 "아파트의 경우 보증금과 전세금 합쳐 집값 80% 넘지 않아야"

"다가구 등 비아파트 거래시 가급적 보증금 줄여야‥보증보험 체크하고 합리적 의심 필요"

"비아파트 월세화 빠른 속도로 진행될 것‥역전세화 가속"

"서울 강남 3구와 용인·수원·세종 일부 지역 집갑 표본 통계 올라"

"집값 반등 가능성 있지만 2008년과 2012년처럼 더블딥 우려도"

◀ 앵커 ▶

조금 전 경제 속 코너에서 오늘의 증시와 경제 전반에 대한 이야기를 나눴는데요. 이번에는 경제 분야 가운데 부동산 시장만 콕 짚어서 집중적으로 들여다 보겠습니다. 박원갑 KB 부동산 수석 전문위원 함께합니다. 어서 오십시오.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

정부가 여당이 전세 사기 피해자들을 지원하기 위해서 한시적으로 특별법을 제정하기로 했습니다. 구체적으로 어떤 대책이 포함됐는지 설명해주시면요?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

깡통 전세의 위기에 몰린 세입자는 두 가지 선택을 할 수가 있는 겁니다. 우선 세입자가 경매에 직접 참여하는 겁니다. 그러면 이제 경매에서 우선 매수권이라는 게 있어요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠. 먼저 살 수 있는 권한을 준다는 거잖아요?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

맞습니다. 그거를 활용해서 낙찰을 받는 거죠. 낙찰을 받게 되면 취득세를 감면해주거나 아니면 이자도 저리로 주겠다, 이게 정부 1안이고요. 두 번째 안은 아예 이제 경매 입찰을 포기하는 겁니다. 그리고 자기의 우선매수권이 있잖아요. 이거를 LH에다 양도를 한다고 보면 돼요. 그렇게 되면 임대주택이 되겠죠, 그렇죠? 거기에서 시세의 절반 정도로 20년까지 살수 있도록 하겠다, 이렇게 보시면 될 것 같고.

◀ 앵커 ▶

크게 그러면 이렇게 두 가지 대책인데 지금 들으시기에는 지난주부터 정부 여당이 말하는 것과 뭐가 다르냐 하실 수 있겠지만 이 내용들을 이제 법적인 근거를 가질 수 있게 특별법으로 이번 주에 제정을 하겠다는 그 이야기를 하는 거고요. 그러면 내용을 들여다보면 지금 말씀하신 게 내가 지금 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 됐을 경우 내가 이것을 다시 경매에서 낙찰받을 수 있는 우선권을 받든가. 내가 그걸 원하지 않으면 LH 같은 공공매입을 통해서 그 집을 사게끔 한 다음에 내가 그 집에 계속 거주하는 것.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

이렇게 두 가지로 볼 수 있는 거잖아요? 그러면 이 두 가지 선택은 그냥 피해자가 내 마음대로 혹은 자율적으로 혹은 경제적인 상황에 따라서 그렇게 선택을 할 수 있는 겁니까?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠. 자율적으로 선택을 할 수 있을 거고요. 결국은 세입자 입장에서는 갈림길에 서게 된다고 보면 돼요. 만약에 내가 세를 들어 살고 있는 집이 가격이 올라간다고 하면 낙찰을 받을 가능성이 있겠죠.

◀ 앵커 ▶

그게 더 낫겠다고 판단할 수 있는 거죠.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠. 그렇게 될 가능성이 있고 그래서 세입자는 경매 법정에 가야 해요. 그래서 입찰하는 날 낙찰이 될 거잖아요. 그런데 낙찰은 경쟁 입찰 방식이니까 최고가 낙찰이 되겠죠?

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그러면 경매 집행관이 물어봐요. 세입자 당신이 우선매수권이 있는데 이거 집을 낙찰을 받으시겠습니까라고 물어봐요. 그러면 예 하면 된다. 이렇게 보는데 문제는 이게 일부 투기적 수요가 들어오면 낙찰가가 높아질 수가 있어요.

◀ 앵커 ▶

그러겠네요. 그쪽 지역에 집값이 오를 것이라고 하면 사람들이 경쟁적으로 들어올 테니까요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그런 위험성이 있어서 세입자는 아예 안 하면 될 것 같고. 두 번째, 내가 살고 있는 새로 살고 있는 이 집이 과연 값이 오르겠느냐. 별로 안 오를 것 같다. 가령 빌라나 뭐 다세대, 오피스텔에 요즘에 사고가 터졌잖아요. 그러면 차라리 LH한테 양도를 하고 거기에서 장기간 살겠다. 이런 사람도 생겨날 수 있을 겁니다. 그런데 아직은 이게 윤곽이 나왔을 뿐 구체적으로 안 나왔거든요. 그러면 20년 동안 계속 살아야 하느냐.

◀ 앵커 ▶

그거는 의무 조항입니까? LH가.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

구체적으로 나오지 않았어요. 그래서 중간에도 뭐 한 5년 살다가 다른 공공임대주택에 들어가고 싶을 수 있잖아요. 이 부분이 조금 구체화 된다면 세입자가 조금 더 선택을 하는 데에 도움을 주지 않을까. 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 이 두 가지 경우 모두 거주를 보장한다는데 초점이 맞춰져 있습니다.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 전세 보증금을 돌려받는 것과는 별개의 얘기를 하는 거잖아요?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 여기서 말하는 LH 등이 공공매입을 해서 지금 제공을 한다는 것과 지금 야당에서 공공매입을 추진하라고 하는 게 이게 다른 내용이잖아요. 그걸 설명해 주시면요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

말씀하신 것처럼 지금 정부안은 주거 안정에 더 초점을 맞추고 있는 거죠. 그러니까 곧 쫓겨나게 생겼으니까 일정 기간 혹은 장기간 거주할 수 있도록 하는 그런 측면이라고 보면 되고요. 그런데 야당도 어떻게 보면 공공이 개입하는 것은 비슷합니다. 그렇잖아요. 그런데 세입자가 떼일 가능성이 높은 전세 보증금을 돌려주느냐, 돌려주지 않느냐. 이 차이라고 보시면 될 것 같습니다. 그래서 야당안은 이런 겁니다. 일단은 세입자가 공공기관에 우선매수권을 양도는 하는 겁니다. 그런데 그와 동시에 공공기관이 세입자한테 보증금을 돌려주겠죠. 그런데 낙찰받은 공공기관이 이 집을 제3자한테 매각해서 그 자금을 회수하는 어떤 그런 방식이라고 보시면 될 거예요. 그런데 지금 야당안도요. 세입자에게 보증금을 100% 돌려준다는 얘기는 없어요. 적절하게 혹은 최소 50% 이상을 돌려줘야 한다. 이런 얘기를 하고 있는 건데. 지금 이에 대해서 정부 입장은 과연 피해자가 1순위가 아닐 거라는 말이에요. 경매에서 2순위잖아요. 그러면 이거를 채권을 전세 보증 반환 채권이라고 하는데 이걸 할인해서 사야 한다면 2순위한테 돌아갈 몫이 별로 없다는 거죠. 그러면 실질적으로 과연 세입자한테 도움이 되겠느냐. 그러면 세입자한테 돈을 다 돌려주려면 결국은 공공재원이 필요한 거죠. 그러면 추경을 어떻게 보면.

◀ 앵커 ▶

결국 세금이라는 얘기죠?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠. 그래서 이런 부분 때문에 지금 약간 딜레마에 빠져 있는데 그런데 어떠한 대책이 나오든 현재 그런 데는 어떤 안들은요. 세입자는, 세입자 입장에서는 100점짜리는 조금 되기 힘들겠다. 아마 최선보다는 세입자 입장에서는 차선 정도로 보고 있는 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 27일에 여야가 본회의를 열어서 이 법안들을 처리하겠다고 하는데 사실 그때까지 조율할 것들이 꽤 있어요?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

아무래도 여러 가지 방안을 놓고 추가적으로 더 협의를 하지 않겠느냐. 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

지금 진행되는 대책들 짚어봤고요. 그러면 이번 전세 사기의 출발점이라고 볼 수 있는 깡통 전세의 문제점을 좀 들여다보겠습니다. 집값이 가파르게 오르다가 갑자기 떨어지니까 집값이 전세가보다 더 낮아진 거잖아요?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

또 그러다 보니까 연이어서 전세가도 계속 떨어졌고요. 이렇게 해서 깡통 전세라는 게 나온 건데 1분기에 계약된 소유 지역의 빌라 건들 보니까 전세의 절반 이상이 전 분기보다 가격이 더 낮게 거래가 됐어요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠. 이게 거래가 안 되기 때문에 그럴 수도 있어요. 그러니까 아예 헐값에 파는 거죠. 실제로 서울 아파트 거래량은 약간 지금 거래량이 늘고 있어요. 그런데 연립하고 다세대 쪽은요. 거래량이 오히려 지난해 하반기보다 더 줄었어요. 그래서 실제로 제가 올 1분기에 서울 지역의 연립 다세대 거래량을 보니까요. 월 평균 한 1483건이에요. 지난해 하반기 거래 절벽이었잖아요. 이때보다 한 15% 정도 줄어들었다. 이렇게 보면 될 것 같고.

◀ 앵커 ▶

그러면 앞으로도 계속 깡통 전세가 더 나올 수밖에 없는 상황이라는 거고.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

나올 수밖에 없는 거죠, 구조적으로. 왜냐하면 이게 전세가 비율 자체가 높아요. 매매가 대비 전세가 비율이 높은데 국민의 눈 기준으로 3월의 전국의 연립주택의 전세가 비율이 71.5%고요. 인천은 73%예요. 아파트는 한 66% 되거든요. 이 얘기는 무슨 얘기냐. 세입자가 집주인한테 돈을 많이 빌려줬다는 것을 의미하는 거예요. 그러면 매매 가격이 조금만 빠지면 깡통 전세 위험성이 있다 이렇게 보는 거죠.

◀ 앵커 ▶

1분기 전세 보증 사고 또한 역대 최대를 기록했던데요. 특히 다가구 주택에서 피해가 많잖아요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그건 이유가 뭡니까?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

다가구 주택은 일반적으로 주인은 하나예요. 그런데 사는 사람이 많게는 수억 명까지 되는데 대체적으로 한 5가구에서 10가구 정도 사는 곳이죠. 그런데 다가구는요. 시세를 알 수가 없어요. 거래가 없으니까요. 매매나 전세 시세를 알기가 어렵고 그리고 집주인 이야기만 듣고 계약하는 경우도 좀 있는 것 같아요. 그러니까 선 임차인이 누구인지 그리고 보증금이 얼마인지를 알아야 하는데 이거를 잘 모르니까요. 최근에는 물론 이게 많이 개선이 됐긴 하지만 이런 깜깜이 계약을 많이 했다는 그런 측면도 있는 것 같고요.

◀ 앵커 ▶

그러면 본격적으로 이사철이니까요. 실질적인 질문을 드릴게요. 깡통 전세 피해 안 보려면 이거, 이거, 이거는 놓치지 말고 꼭 체크해라. 조언해 주신다면요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

제 생각에는 먼저 최근에 사고 지역 같은 경우에는 전세보다 월세로 조금 들어가시는 게 낫지 않겠습니까? 아파트는 그나마 조금 대충 거래 사례가 있으니까 어느 정도 되면 내가 안전하다는걸 느껴요. 그래서 적어도 보증금하고 전세금을 합쳐서 집값의 80%를 넘지 않으면 저는 된다고 봐요. 문제는 나머지 비 아파트 부분인데 가급적 보증금을 조금 줄이는 방법이 좋을 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

그런데 그게 제 마음대로 되지 않습니까? 집주인의 기준도 있는 거니까요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그거는 계약을 강제하는 건 아니니까요.

◀ 앵커 ▶

그렇게 최대한 그런 식으로 집중해서 거래를 할 필요가 있다, 계약을 할 필요가 있다.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

보증보험 이런 거를 좀 체크를 해보시는 게 좋겠다는 말씀을 드립니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 이번 사기도 보니까 사실은 등기부등본 가지고 여기에 어떤 내용들이 변화가 있었고 이런 걸 조금 집중적으로 봐도 어쩌면 피해를 줄일 수도 있었는데 공인중개사의 말 그리고.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

집주인.

◀ 앵커 ▶

집주인 말 이런 거를 너무 전적으로 믿다 보니까 조금 피해가 커지지 않았나 이런 우려가 있어요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그렇습니다. 만약에 집주인이 부자다. 내가 책임을 지겠다. 이런 각서도 쓰고 그래서 주로 사회 초년생들이 많이 유혹을 당한 것 같아요. 그래서 제가 꼭 드리고 싶은 것은 요새는 너무 사기가 많아요. 그래서 이게 돌다리도 두드려서 건넌다는 말처럼 저는 합리적 의심. 그럴 듯해 보이면 의심해보는 것도 중요한 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

믿지 못하는 사회가 씁쓸하지만 현실적으로는.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그게 전재산이니까요. 더 조심해야 계약을 한다. 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

이번 이 건을 계기로 해서 임대차 시장에서 월세나 반전세가 주가 될 거다, 이런 전망은 어떻게 보십니까?

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

아파트는 그나마 전세 계약이 유지될 것으로 보이고요. 말씀하신 그거는 아마 비 아파트. 다세대, 빌라, 다가구 이런 쪽은 빠른 속도로 월세화가 진행이 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다. 아마 세입자가 어떤 생존 본능 차원에서라도 월세를 아마 선택하는 경우가 많을 거다. 다만 아파트는 최근 들어서 약간 전세 거래가 많아졌습니다. 왜 그러냐면 지금 전세 대출 금리가 연 3%까지 떨어졌어요. 그런데 서울 지역 이렇게 전월세 전향률이라고 하거든요. 전세를 월세로 바꿀 때 이율이 4.5%예요. 그러니까 전세가 조금 싸죠.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그러다 보니까 전세 계약이 느는데 아마 이런 전세 계약 트라우마가 있는 비 아파트쪽은 앞으로 조금 역전세나 이런 게 더 진행되지 않을까. 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

시간이 다 됐는데 끝으로 집값 전망을 조금 짧게 해주시면요.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

지금 표본 통계가 있고 실거래가가 있거든요. 표본 통계는 지난주에 강남 3구하고 용인, 수원, 그리고 세종 일부 지역은 올랐습니다. 반등을 했는데 나머지 지역은 계속해서 떨어지고 있는 거고요. 주로 개발 자료가 있거나 아니면 그동안 많이 빠졌던 곳이 일부 반등하고 있는데 선행성을 띠고 있는 통계가 표본 통계 외에 실거래가가 있거든요. 실거래가는 서울은 1월, 2월 올랐어요. 그리고 나머지 지역은 대구 빼고는 2월에 다 반등을 했어요. 그래서 아마 이런 추세라면 시간이 지나면 반등할 가능성이 있는데 문제는 2008년하고 2012년 사이에 이게 더블딥이 나타났다는 말이에요. 이런 W자 형. 그래서 다시 올랐다가.

◀ 앵커 ▶

다시 빠지는.

◀ 박원갑/KB 부동산 수석 전문위원 ▶

그런 양상이 과거에 나타났기 때문에 이번에 과연 그런 양상이 나타날지 여부는 시장을 좀 지켜봐야겠다. 이렇게 생각하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣죠. 고맙습니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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