“목동 재건축, 5단지·2단지가 수익성 가장 좋다"[집슐랭]

NH투자증권 '목동 재건축 심층분석' 보고서
1~14단지 가운데 5·2단지 순으로 사업성 높아
"토허제 등 변수로 매수·매도 적기는 아직 아냐"

[서울경제]

목동 신시가지 재건축 사업에서 5단지와 2단지의 사업성이 상대적으로 좋다는 분석이 나왔다. 강남 등 다른 요지의 재건축 단지와 비교했을 때 ‘일반분양 대지 기여분’이 높아 조합원의 부담의 그만큼 작기 때문이다.

24일 NH투자증권은 ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서를 통해 “세대당 평균 대지 지분을 통해 35평 신축 가정 시 일반분양 기여 대지 지분은 5단지, 2단지 순으로 크다”며 이같이 전망했다. 다만 현재 모든 단지가 사업 초기 단계로 분양가·공사비 등의 변동성이 커서 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있다고 밝혔다.

보고서는 “목동 5단지의 세대당 평균 대지 지분은 28.5평(약 3.3㎡)으로 단지가 위치한 3종 일반 주거지역에서 용적률 300%를 적용 받을 경우 34평(전용 84㎡) 신축에 필요한 대지 지분은 10.75평”이라며 “기부 채납분(15%)을 제외한 일반분양 기여 대지 지분은 13.48평으로 14개 단지 가운데 가장 높고 2단지가 10.30평으로 그 다음”이라고 설명했다. 해당 보고서는 “목동 신시가지 단지는 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이고 신속통합기획·신탁방식 재건축 등 사업에 속도를 내고 있다”고 평가했다.

주요 사업 이슈는 토지거래허가구역 연장, 목동 1~3단지 종상향 (2종 일반 주거지역→3종 일반 주거지역), 6단지 신속통합기획 재건축 확정으로 봤다. 여기에 올 1월 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함해 12개 단지가 안전진단을 통과했다는 점에도 주목했다. 9단지와 11단지는 안전진단을 다시 추진하고 있다.

다만 연구원들은 매매 타이밍을 신중하게 잡아야 한다고 조언했다. 내년 4월 26일까지 토지거래허가구역이 연장되며 실거주 계획이 없다면 접근이 어렵고 실수요자라 하더라도 최근 1년간 거래량이 적어 시세 파악이 어렵기 때문이다. 매도 희망자도 정비구역 지정이 되지 않아 누릴 수 있는 재건축 프리미엄 효과가 미미하기 때문에 향후 사업 진행 상황을 봐가며 매도 기회를 포착하라고 조언했다.

정보현 NH투자증권 수석연구원은 “목동 단지는 개별 대지 지분도 크고 세대당 평균 대지 지분도 강남·송파에 비해 넓은 편”이라며 “현재 목동 소유주가 매도를 계획하고 있다면 사업 진행에 따른 프리미엄이 어느 정도 형성된 이후가 유리하다”고 설명했다. 이어 정 연구원은 “아직 사업 초기 단계로 분담금·비용 등 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “특히 사업성과 입지도 중요하지만 초기 단계의 작은 속도 차이로 재건축 완료 시점에는 10년의 오랜 시차가 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업 진행 속도를 지켜볼 것”이라고 제언했다.

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변수연 기자 diver@sedaily.com