‘전세가율 85%’ 오피스텔도 갭투기 역풍 본격화

3월 전국 오피스텔 전세가율 84.84%
전셋값 지속 하락에 깡통전세 피해 우려

최근 경기 화성 동탄신도시에서 ‘오피스텔 전세사기’ 의심 사건이 불거진 가운데, 빌라에 이어 오피스텔 전세도 갭투자 역풍이 본격화될 것이란 관측이 나온다. 수년 전 주택 규제의 풍선효과로 오피스텔 투기 열풍이 불었던 데다, 아파트 대비 높은 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)을 유지하고 있기 때문이다.

24일 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 오피스텔 전세가율(매매가격 대비 전셋값)은 84.84%로 집계됐다. 지난해 11월 84.92%로 역대 최고치를 기록한 이후 84%대를 유지하고 있다. 지난달 지역별 전세가율은 세종(92.77%), 경기(86.88%), 인천(86.33%) 등 순으로 높았다.

서울 전세가율은 84.07%였는데, 서울 서남권 전세가율은 86.88%까지 치솟았다. 서남권은 구로디지털단지 등이 속해 직장인 배후 수요가 두터워 전셋값이 다른 곳보다 상대적으로 높은 편으로 꼽힌다.

서울 오피스텔 전세 거래량은 지난해 12월부터 꾸준히 월 2000건대 수준을 유지했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 오피스텔 전세 거래량은 2200건으로 전년 동월(2738건) 대비 500여건 감소했다. 전월(2467건) 대비로는 200여건 줄었다. 다만 이는 계약일 기준 집계로, 월말까지 집계가 계속돼 거래량은 소폭 증가할 것으로 보인다.

높은 전세가율에 깡통전세 피해 우려도 지속된다. 수년 전 주택시장 규제 강화로 대체재인 오피스텔에 대한 갭투자 수요가 늘었는데, 단기 차익을 노리는 투자자가 대거 몰린 바 있다. 이에 그동안 ‘월세’가 주종인 임대 수익형 상품이었던 오피스텔도 갭투자 대상이 되며 사기 피해가 잇따를 수 있다는 우려가 나온다.

빌라와 마찬가지로 계약 갱신 주기가 돌아오는 주택을 중심으로 곳곳에서 보증금 미반환 사고가 날 가능성까지 제기된다. 오피스텔 전셋값이 하락하면 갭투자자들은 보증금을 돌려줄 여력이 부족한 상황에 직면한다. 오피스텔 전세가격지수는 지난해 8월부터 감소세를 지속하며 지난달 102.03까지 내려왔다. 지난 2021년 7월(102.09) 수준으로 되돌아간 것이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “수년 전 주택 규제가 심해지며 풍선효과로 오피스텔 투자가 많이 늘었다”며 “소액 투자를 하다 보니 월세가 아닌 갭투자로 하는 열풍이 불었다”고 설명했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “동탄 오피스텔 전세사기 의심 사례만 봐도, 일반적인 투자자가 오피스텔 수백 채를 보유하진 않는데 목적 자체가 사기성이 짙은 것으로 보인다”며 “3~4년 전 이곳저곳에서 소액 투자가 활발했고 전셋값도 폭등했다. 정부가 특단의 대처를 내놓지 않으면 비슷한 피해가 반복될 수 있다”고 말했다.

설상가상으로 금리가 오르고 전세 대출 이자도 뛰어 세입자 구하기도 쉽지 않다. 실제로 고금리, 전세사기 피해 우려에 오피스텔 월세 선호 현상은 지속되고 있다. 올 들어 서울 오피스텔 전체 전·월세 거래 중 월세 거래 비중은 1월 62%, 2월 61.2%%로 60%대를 유지했다. 이런 가운데 오피스텔 월세 부담은 소폭 증가세였다. 지난달 전국 오피스텔 중위 월세보증금은 1084만1000원, 중위 월세가격은 65만7000원으로 1년 전보다 각각 12만원, 6000원 올랐다. 고은결 기자

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