증권사가 발간한 ‘목동 재건축 보고서’…들여다 봤더니 [투자360]

[헤럴드경제=윤호 기자] NH투자증권(대표 정영채)은 ‘목동 재건축 심층분석’ 부동산 보고서를 출간했다고 24일 밝혔다.

보고서는 총 2개 파트로, 파트1에서는 목동 신시가지단지 입지, 14개 단지별 특징, 사업추진현황과 함께 최근 사업이슈를 점검한다. 파트2에서는 목동 신시가지단지의 시장동향을 조사하고 재건축에서 가장 중요한 사업성 분석을 다뤘다.

목동 신시가지단지가 위치한 양천구 목동과 신월동은 대치동, 중계동과 함께 서울 3대 학군지로 불리며, 5호선을 중심으로 2·9호선이 지나가 주요 업무지구(여의도(YBD), 강남(GBD), 서울 도심(CBD)) 접근이 편한 입지적 장점이 있다. 또한 목동 신시가지단지는 지난 2018년 14개 단지 모두 재건축 연한(준공 30년)을 충족했다. 올해 1월 5일부터 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 지난 2020년 안전진단을 통과한 6단지를 포함해 12개 단지가 안전진단을 통과했다.

보고서 파트1에서는 목동 신시가지단지 용적률이 대부분 116~125%로 서울시 재건축 단지와 비교 시 매우 낮은 수준이고, 신속 통합기획·신탁방식 재건축 등으로 사업에 속도를 내는 점을 특징으로 꼽았다. 주요 사업 이슈는 토지거래허가구역 연장, 목동 1~3단지 종상향 이슈(2종일반주거지역→3종일반주거지역), 6단지 신속통합기획 재건축 확정 등이 있다.

파트 2의 핵심은 사업성 분석이다. 보고서는 현재 초기 단계로 분양가·공사비 등의 변동성이 커 수익과 비용 시뮬레이션을 통한 사업성 분석에는 한계가 있지만, 대지지분이 넓은 편이고 용적률은 낮아 일반분양에 기여하는 수익이 클 것으로 봤다.

정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “목동 신시가지단지는 아직 사업 초기 단계로 사업 변수가 많아 신중할 필요가 있다”며 “초기 단계의 작은 속도차이가 재건축 완료시점에는 10년의 오랜 시차로 발생할 가능성이 높으니 단지별 사업진행 속도를 지켜봐야 할 것”이라고 제언했다.

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