[하우머니] “전세사기 당했어요”…경매로 넘어간 집 대응책은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 작년에 있었던 ‘빌라왕’ 사태가 해결되기도 전에 ‘건축왕’ 사태까지 연이어 터지면서, 전세사기 피해가 늘어나고 있는데요. 경매시장에도 영향이 있었을 것 같습니다?

- 급증하는 ‘전세사기’, 경매시장 영향은?
- 지난달 아파트 경매 2450건, 73% 늘었다
- 전세사기 피해, 2월에만 전국 1121건 접수
- 서울- 인천 전세사기 655건, 전체의 60% 육박
- 2월 전세 보증 사고액 2542억…전월대비 14% 증가
- 전세사기 피해 30대가 절반..."2000채 넘게 경매 넘어가" 
- 금융기관 원리금 연체로 경매매물은 증가
- 경매정지 물건이 급증할 것으로 전망

Q. 전세사기로 인해 젊은 청년이 3명이 극단적인 선택을 한 안타까운 소식도 있었죠. 그 배경에는 ‘최우선변제금’ 제도가 있었다는 지적이 나오던데, 어떤 상황이었던 건가요?

- 목숨 앗아간 전세사기, ‘최우선변제금’이 뭐길래?
- 소액임차인 제도, 지역별 일정 금액 이하 최우선 배당
- 등기된 근저당권보다 일정 금액 최우선 변제
- 근저당권 설정일 기준으로 소액임차보증금 범위 달라
- 인천, 2016년 4월 이전 근저당권 설정 시 8천만원 이하
- 금액 초과했다면 소액임차인 제외, 최우선변제금액 못 받아
- 수천만원 전세금 전액 날릴 판…'최우선변제'의 함정
- 인천은 8천만원 이하 전세금만 보호…상당수는 비대상
- 전세사기 피해 10명중 3명은 보증금 한 푼도 못 받고 쫓겨날 판
- 전세보증금이 기준을 100만 원이라도 초과하면 대상에서 제외

Q. 사태가 심각해지자 정부가 대책들을 쏟아내고 있습니다. 그중에서 가장 먼저 시행된 것이 전세사기 주택의 경매를 유예시키는 방안인데요. 피해자들에게 직접적인 도움이 될까요?

- '생활고·경매' 전세사기 이중고…경매 유예가 해법?
- 전세사기 피해 일파만파…'경매 유예' 실효성은?
- ‘경매 유예’ 급한 불 끌 수 있지만 한계 분명
- 경매 재개돼도 임대인 자력 없어 큰 의미 없을 듯
- 피해자들, 경매 낙찰자에게 명도 해줘야 하는 상황
- ‘전세사기 경매유예’는 미봉책…집값 하락기 손실확대 우려

Q. 그런데 이런 대책에도 대부·추심업체가 채권자인 전세사기 피해 주택은 경매가 계속 진행되고 있다고 하던데요. 정부 대책에 사각지대가 있다는 지적이 나옵니다?

- 정부, 은행 등 채권자 일부만 유예…사각지대는?
- 정부 ‘경매중단’ 발표에도 대부- 추심업체 소유는 경매 진행
- 대부업체들 “중단땐 우리만 손해”, 사각지대 대책 필요
- 경매 유예, 해당 업체들이 이를 받아들일 의무 없어
- 채권자가 금융회사인 경우, 임의로 경매를 유예하면 직무유기

Q. 정부는 또 세입자가 살던 집이 경매로 넘어가면, 세금을 떼지 않고 보증금부터 먼저 변제해주기로 했습니다. 하지만 선순위 채권인들이 남아 있는데, 세금만 덜어준다고 과연 도움이 될까요?

- 경매로 넘어간 집 보증금 먼저 변제, 실효는?
- 부동산세를 우선 가져가고 나머지 대금을 찾아가는 구조
- 당해세, 강제집행이 진행되고 있는 부동산에 대해 부과된 세금
- 종부세, 상속세, 재산세 등 포함한 당해세 배당 후순위로
- 당해세, 법정기일에서 세금이 더 빠르다면 임차인보다 우선 배당

Q. 문제는 이미 경매가 끝난 집들인데요. 보증금도 못 받은 상황에서 퇴거조치 명령이 들어오면, 당장 집을 빼줘야 하나요? 혹시 안 빼주고 버티면 어떻게 되는 건가요?

- 낙찰자 VS 피해자, 퇴거조치 명령 어쩌나?
- 전세사기 경매로 넘어간 집, 당장 나가야 할까요?
- 정부 “경매 중단” 다음날… 전세사기 11채 경매
- 전세사기 피해 1채는 낙찰… 피해자, 집 비워줘야
- 전세사기 진앙 미추홀구…피해자- 경매업자 '전쟁 중'
- 날아오는 경매 통지서, 벼랑 끝 피해자들
- 피해자, 1억 빚 안은채 퇴거명령만 기다려
- 전세사기를 당한 임차인은 100% 후순위 임차인
- 보증금 회수 여부와 관계없이 낙찰자에게 집 명도해야
- 협의 안 된다면 낙찰자, 임차인 상대 강제집행

Q. 앞서 살펴본 피해자도 직접 입찰에 참가했지만 실패했다고 하는데요. 현실적으로 피해자가 직접 낙찰 받는 게 쉽지 않은가 봅니다?

- 쉽지 않은 ‘셀프 낙찰’, 꼭 기억해야 할 점은?
- 임차인이 경매를 통해 살던 집을 낙찰받은 경우는 173건
- 피해액을 최소화하기 위해 임차인이 직접 경매에 참가 
- 세입자가 직접 낙찰을 받으려면 실거래가 파악 중요
- 전세사기 피해 임차인에 경락자금 대출 최대 2억원 지원
- 긴급 경락자금 대출, 1년간 최저 2%·최장 40년 검토

Q. 경매가 유예돼 시간은 벌었지만, 완전히 중단된 건 아니거든요. 앞으로 피해자들이 다가올 경매에 대처해 어떤 준비를 해야 할지 알려주시죠?

- 전셋집, 경매에 넘어가면 임차인 대처는?
- 인천 매일 10~20채 피해주택 경매…세입자들 공포
- 피해자, 배당요구종기일까지 배당요구 해야
- 피해자, 배당요구종기일까지 대항력 유지해야
- 반드시 점유와 전입신고를 그대로 유지하고 있어야

Q. 전세사기로 전세 계약 두려운 분들 많을 것 같습니다. 세입자 분들이 계약 체결 할 때, 반드시 체크해야 할 것들이 있을까요?

- 전세 계약 전후 체크리스트는?
- 등기부등본 발급, 임대인들의 체납세금 확인
- 등기부등본을 통해 과도한 저당권 확인
- '깡통전세' 사기 속출…선순위채권 가장 먼저 확인해야
- 갑구 소유자 항목에 '신탁'이라고 표기돼 있는 경우도 주의
- 등기부등본에서 가장 면밀히 봐야하는 건 '을구' 
- 을구, 해당 물건을 담보로 한 근저당 전세권 등 각종 권리사항 

Q. 인천 전세사기 사태에선 지역 공인중개업소를 통하지 않고 별도의 중개사 조직을 직접 꾸려 세입자들을 기만한 정황이 포작됐는데요. 믿을만한 중개업소인지 확인할 수 있는 방법이 있을까요?

- 나만 믿으라더니…” 중개사 말 믿은 세입자만 날벼락
- 집 계약했는데, 알고보니 중개보조원?
- 중개보조원과 공인중개사는 전혀 다르다
- 중개보조원 아닌 공인중개사 통해 계약
- 중개사 자격증·중개업 허가 등 확인해야
- 공제가입 여부·보증기간 등도 살펴야

Q. 이번 사태도 빌라와 오피스텔에 피해가 집중된 모습을 보였는데요. 이런 비아파트 계약 시 특히 더 주의해야 할 점이 있다면 짚어주시죠.

- 빌라 이어 오피스텔까지 곳곳이 줄줄이 깡통‥원인은?
- 한때 오피스텔과 도시형 생활주택, 빌라 등 비아파트 시장 각광
- 아파트 대체제로 '집중 공급'…오피스텔 4년간 37만 가구
- 임차인들이 보증금을 못 받는 경우는 다가구주택에서 주로 발생
- 각각의 임차인들의 보증금을 확인하기가 어렵고 시세 가늠 어려워

Q. 전세사기에 이어 ‘깡통전세’까지... 경매로 넘어오는 집은 더 늘어날 것으로 보이는데요. 이틈을 타서 일부 경매투자자들이 “싼값에 낙찰받을 수 있는 기회”라며 투자를 조장하기도 한다던데, 이 부분은 주의가 필요해 보입니다?

- 전세사기와 깡통전세 일파만파, ‘경매꾼’ 주의보?
- ‘인천·동탄 전세사기’ 피해자 두 번 울리는 ‘경매꾼’ 
- 최근 부동산사격 하락으로 인해서 깡통전세 물건 급증
- 빌라의 경매신청건수가 급증할 것으로 예상

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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