[법률S토리] 알쏭달쏭한 1세대 1주택 세금, 절세 방법은?

사진=이미지투데이

1세대1주택이란 말을 많이 들어 봤을 것이다. 특히 세법에서는 1세대를 기준으로 세금을 매긴다거나 1주택에 대한 세제 혜택을 부여하는 등 세대 및 주택 범위를 중요하게 따진다.

가령 1세대1주택 양도소득세 비과세, 1세대1주택 종합부동산세 추가공제 및 세액공제, 취득세의 중과세 등 세금을 부과·감면하는 데 있어 세대 및 주택 수는 큰 영향을 미친다.

주택을 취득·보유·양도하는 데 있어서 세금은 피할 수 없다. 우리나라에서 세금 부과의 설계는 '소득이 있는 곳에 세금이 있으며, 소득이 더 많은 사람이 더 많은 세금을 낸다'는 과세제도에 충실 하려는 방향으로 발전하고 있다. 주택을 취득·보유·양도 하는데 세금별 1세대 및 1주택의 원칙에 대해 알아보고 조금씩 상이한 부분들을 살펴 보자.

우선 현재 취득세 규정은 세대별 주택 수에 따라 취득하는 주택의 소재지에 따라 세율을 달리 과세하고 있다. 특히 주택 수는 개인이 아닌 1세대의 주택 수로 계산하기 때문에 세대의 판단은 중요한 쟁점이 된다.

취득세에서 1세대는 주택을 취득하는 사람과 '주민등록법'상 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다. 즉 취득일 현재 주민등록표에 형식상 기재된 가족인 것이다.

이는 후술하는 양도소득세의 세대 판단과 가장 큰 차이를 나타낸다. 양도소득세에서 1세대는 형식적 판단이 아닌 실질로 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 판단한다는 점이다. 한 가지 더 고려할 점은 배우자와 30세 미만의 미혼 자녀는 주민등록표에 주소를 달리하고 있더라도 동일세대로 간주 된다는 점이다. 이에 따른 여러 가지 특례제도가 존재함으로 별도세대에 대한 특례규정을 따져 보아야 한다.

주택을 보유할 때 부과되는 세금은 크게 주택임대소득에 대한 종합소득세 및 재산세, 때에 따라 종합부동산세 등이 있다. 여기서 1세대1주택에 대해 혜택을 부여하는 세목은 주택임대소득에대한 종합소득세 및 종합부동산세다.

우선 주택임대소득에 대한 종합소득세에서 과세 대상 주택 수는 본인과 배우자의 주택만을 합산해 과세한다. 부부합산 주택 수가 1세대1주택인 경우(국내에 한정) 고가주택(기준시가 12억 원)이 아니라면 월세소득에 대한 종합소득세는 부과하지 않는 혜택을 주고 있다.

종합부동산세에서 주택에 대한 과세는 본인의 주택 수만을 합산해 세율을 적용하고 있지만 1세대1주택은 두 가지 세제 혜택을 준다. 기본공제 12억원 및 세액공제(고령자 및 장기보유자)다. 종합부동산세의 1세대1주택은 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택만을 소유한 거주자로 규정하고 있다.

따라서 원칙적으로 부부 공동명의에 의한 주택 소유는 양도소득세에서는 1세대1주택자에게 해당하지만 종합부동산세에서는 1세대1주택자에게 해당하지 않는다. 다만 특례규정을 둬 1세대1주택자 신청을 할 수 있고 여러 가지 1세대1주택 판정에 대한 특례규정이 존재함으로 이 또한 자세히 따져 절세에 힘쓰길 바란다.

마지막으로 양도소득세에서 1세대1주택의 혜택 또한 두 가지로 요약할 수 있다. 양도가액 12억원까지 비과세 및 고율의 장기보유특별공제(보유 및 거주에 따름)이다. 양도소득세에서 1세대1주택이란 양도일 현재 거주자와 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 의미하며, 1주택은 상시 주거용으로 사용하는 실질 주택을 말한다.

양도소득세에서 가장 큰 특징은 모든 판단을 형식이 아닌 실질로 판단한다는 점인데 위에서 언급한 취득세의 판단과 다른 점을 주의해야 한다. 예를 들어 35세 아들과 본인 및 배우자가 주민등록에는 별도세대를 이루고 실질로 같이 생계를 같이하며 동거하는 경우 취득세에서는 별도세대로 볼 수 있지만 양도소득세에서는 동일세대로 보는 것을 유의해야 한다.

김문수 우리은행 자산관리컨설팅센터 세무사
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