등락 심한 분양시장 '분상제' 강남3구 아파트가 실익이라고?[송승현의 손바닥부동산]

감남3구·용산 당첨시 '안전마진' 확보…하반기분양 '메이플자이' 주목

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 '서울스카이'에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2023.4.20/뉴스1 ⓒ News1 구윤성 기자

송승현 도시와경제 대표 = 1분기 서울에서 일반 분양된 아파트는 3개 단지 총 393가구로 2만2401명이 청약을 신청, 평균 청약 경쟁률은 57대 1이었다. 고금리 기조에도 정부의 규제 완화 여파로 서울 분양시장의 온도가 올라가고 있다. 서울의 25개 구 중 강남 3구와 용산구를 제외한 21개구가 규제 완화 혜택을 받았다. 이들 지역에서는 중소형 주택 청약 추첨제가 60%로 확대되고, 전매제한 기간도 1년으로 줄어 매수세가 살아났다.

◇급락시장 마이너스 프리미엄 속 분상제 적용 아파트 주목

다만 집값이 단기간 급락하는 시장과 마이너스 프리미엄이 발생하는 현장들은 보면서 오히려 당첨 시 안전마진 확보를 할 수 있는 분양가상한제 적용 아파트의 관심이 더 커질 것으로 본다. 분양가상한제 지역으로 남은 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산이 여기에 해당한다.

특히 강남권에선 올해 하반기에 일반분양하는 메이플자이가 눈에 띈다. 한신타운·신반포20차와의 통합 재건축은 실패하였지만, 신반포 한신 8차, 9차, 10차, 11차, 17차, 녹원 한신아파트, 베니 하우스와 거목상가, 매일 상가를 통합한 신반포 4지구를 재건축하는 곳이다. 총 3307세대의 아파트로 지어진다. 일반분양분은 236세대가 나온다.

해당 사업지는 상반기 일반분양이 예정됐었다. 하지만 화물연대 파업 등으로 자재 수급이 원활하지 않아 시공사는 조합에 입주 연기를 요청했다. 입주 지연이 예상되면서 하반기는 돼야 일반분양이 될 것으로 본다.

일반분양분은 59㎡가 대부분이고 84㎡가 나온다고 해도 소량일 것으로 판단 된다. 일반적으로 조합원 분양분으로 좋은 평형대는 모두 소진되기 때문이다. 조합원 물량은 희망 평형 매수가 가능하고 좋은 동·호수 배정도 가능하다. 청약 당첨확률이 크게 떨어진다면 조합원 입주권 매수도 생각해 볼 수 있다. 최근 주택 경기가 위축돼 거래는 활발하지 않지만 신반포 4지구 조합원 입주권 시세는 3.3㎡당 8000만원대로 거래되고 있다.

서초구는 분양가상한제가 적용되는 지역이다. 래미안 원베일리가 2021년 당시 ㎡당 분양가가 약 5600만원 정도였다. 메이플자이는 공사비가 증가한 것을 고려하더라도 7000만원을 넘기는 어렵다고 본다. 주변 시세가 현재 3.3㎡당 9000만원에서 1억원 정도로 형성되어 있다. 현재 예상되는 분양가에 비해 다소 높은 금액이기는 하지만 조합원 물량은 희망 평형과 동·호수 배정 매수가 가능하기에 충분히 매수할 가치가 있다.

◇2025년 청담고 이전…교육목적 주거선호도 높아

투자뿐만 아니라 거주 측면으로 이 지역에 접근해 보는 것도 좋다. 잠원동은 강남권의 서초구 반포동, 강남구 압구정동에 이어 2021년 기준 서울 주택 매매가 3위를 차지한 지역이다. 소득수준이 높고, 유해시설도 없어서 교육목적으로 주거선호도가 높은 곳이다. 강남구 압구정동의 청담고등학교를 서초구 잠원동으로 이전을 추진해 온 서울시교육청이 행정예고 후 서울시, 서초구와 학교용지 공급 이행 협약을 체결했다. 2025년 청담고의 이전이 계획돼 서울시에서 자녀 교육하기에 가장 좋은 환경을 갖춘 동네 중 한 곳이 될 것으로 예상한다.

다만, 메이플자이는 최근에 시공사가 공사비 증액을 요구하고 있어서 이 부분에 대한 위험은 주의해야 한다. 시공사가 올려달라는 대로 올려주게 되면 조합원 1인당 1억원 정도를 추가 분담금으로 내야 한다. 현재 분위기로 봐서는 시공사 요구대로 갈 가능성이 크다.

메이플자이는 유치원 문제로도 사업이 지연됐던 적이 있다. 유아교육법에 따르면 학기 중에는 유치원을 폐원할 수 없는데, 이 법으로 인해 폐원 시기가 맞지 않아 메이플자이도 약 1년 정도 이주 시기를 지연됐다. 교회나 상가, 유치원과 같은 교육시설이 존재하는 사업지의 경우에는 투자 시 분쟁에 관한 사항을 반드시 점검해야 한다.

h9913@news1.kr