"아파트 실거주 의무 폐지 땐 갭투자 더 늘 수 있어"

고금리 여파로 침체된 부동산 거래시장 활성화를 위해 국회가 오는 26일 신규 분양 아파트의 실거주 의무를 폐지한 '주택법 개정안'을 심의할 예정이다. 하지만 법안이 통과돼 시행될 경우 전세사기 피해를 확산시킬 수 있다는 우려가 커진다.

정치권에 따르면 여·야는 오는 26일 국회 국토교통위원회 법안심사소위에서 실거주 의무 폐지를 골자로 한 '주택법 개정안'을 심사할 예정이다. 앞서 국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 이달 7일부터 수도권 최대 10년이던 분양권 전매제한기간을 공공택지·규제지역·분양가상한제 지역 3년, 과밀억제권역 1년, 기타 6개월로 완화했다.

실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 해 지난 2월 관련법 개정안이 발의됐다. 전매제한 해제로 입주 전 분양권을 매매할 수 있게 됐지만 2021년 2월 이후 분양가상한제 아파트에 당첨된 사람은 최초 입주일부터 2~5년 거주 의무가 있어 사실상 전매를 제한하는 효과가 있다. 이를 어길 경우 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처해진다.

정부·여당은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 금융권으로 전이될 경우 경제침체가 우려돼 실거주 의무를 폐지해야 한다고 주장하고 있다. 하지만 실거주 의무 폐지가 시장 불안 요인이 될 수 있다는 우려도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "실거주 의무 폐지가 통과되면 갭투자 수요가 증가해 깡통전세를 추가 유발하는 원인이 될 수 있다"고 지적했다.

지난해 말 빌라 등 주택 1000채 이상을 소유한 사기꾼이 사망하며 전세사기 뇌관이 수면위로 드러난 가운데 최근 경기 화성시에서도 오피스텔 전세사고가 발생했다. 화성동탄경찰서는 오피스텔 전세금을 돌려받지 못했다는 신고가 잇따르자 최근 수사에 착수했다. 임대인은 최근 세금을 체납하고 오피스텔이 경매에 넘어갈 상황인 것으로 알려졌다.

앞서 인천광역시 미추홀구에서 건축업자가 아파트, 빌라 등 주택 2700여채를 짓고 대출이자와 직원 급여를 미지급해 경매로 넘어간 사례도 발생했다. 부산에서는 빌라와 오피스텔 90채를 소유한 부부가 전세계약 만료를 앞두고 잠적했다.

이 같이 역전세를 이용해 갭투자 사기가 가능했던 것은 전세대출이 소득 등과 상관없이 전세금의 90%까지 허용돼 전셋값을 밀어올린 영향으로 지적된다. 전세사기 피해를 줄이려고 마련된 주택도시보증공사(HUG)의 '전세보증금 반환보증' 제도도 전세사기에 이용돼 매매 가격보다 높은 전세 계약을 체결하는 수법도 생겨났다.

정부는 다음 달 HUG의 보증보험 가입 요건을 강화해 주택가격 산정 기준은 공시가격의 140%, 전세가율(집값 대비 전세가 비율) 90%로 제한했다. 현재까지 공시가격의 150%, 전세가율 100%였다. 하지만 전세가율 90% 역시 전세금 미반환의 위험이 여전히 커 전세사기 피해를 줄이는 데는 큰 영향을 미칠 수 없다는 지적이다.