상업부동산 시장 침체, 미 경제 발목 잡나…은행 담보 가치 급락

[파이낸셜뉴스]

미국의 고금리와 팬데믹 이후의 재택근무 영향으로 사무실 빌딩 가치가 급격히 하락하고 있는 것이 미 은행 부실로 이어져 경제의 발목을 잡을 수 있다는 우려가 나오고 있다. 사진은 14일(현지시간) 뉴욕 맨해튼의 스카이라인. 로이터뉴스1

미국 상업부동산 시장 침체가 은행들의 대출 담보 가치를 급격히 떨어뜨리고, 나아가 미 경제 발목을 잡을지 모른다는 우려가 고조되고 있다.

파이낸셜타임스(FT)는 22일(이하 현지시간) 미 은행들이 이번 실적 발표에서 상업 부동산 가치 하락으로 담보 가치가 하락하면서 은행 대차대조표에 위협요인으로 부상하고 있다고 밝혔다고 지적했다.

사무실 빌딩 가치 급락

미 사무실 빌딩은 가치가 급락하고 있다.

배경은 크게 2가지다.

가파른 인플레이션(물가상승)을 잡기 위해 연방준비제도(연준)가 금리를 급격히 끌어올리면서 부동산 시장, 특히 대규모 자금융자가 불가피한 상업 부동산 시장이 침체되고 있는 것이 첫번째 배경이다.

아울러 팬데믹 이후 재택근무가 활성화되면서 회사 사무실에 출근하지 않는 직원들이 늘었고, 출근하더라도 이전과 달리 1주일에 이틀이나 사흘 정도만 출근하는 식이어서 필요한 사무실 공간이 예전에 비해 크게 줄어든 것도 사무실 빌딩 수요 둔화와 가격 급락을 부른 배경이다.

은행들도 내심 불안

은행들은 실적 발표에서 상업부동산 가치 하락이 시스템을 위협할 정도의 위험으로 까지 확대되지는 않을 것이라고 투자자들을 안심시켰지만 불안을 감추지는 못했다.

고객들의 현금 등을 보관하는 금고 기능을 하는 이른바 ‘커스토디’ 은행 가운데 미 최대 규모인 스테이트스트리트 은행 최고경영자(CEO) 론 오핸리는 이번 실적 발표에서 은행 최대 관심사가 상업 부동산 시장, 특히 사무실 빌딩 침체라고 말했다.

그는 A급 사무실 빌딩의 경우 임대료가 하락하고 있지만 크게 문제가 되지는 않는다면서 B급, C급 사무실 빌딩이 문제가 되고 있다고 말했다.

PGIM 부동산채권 부문 책임자인 브라이언 맥도널은 문제는 사무실 빌딩에서 시작된 침체가 다른 상업부동산 시장으로 확산되는지 여부라고 지적했다. 맥도널은 어느날 사람들이 갑자기 이게 문제가 된다고 판단하면 사람들이 상업부동산을 모두 한 무리로 싸잡아 평가절하하게 될 것이라고 우려했다.

아직 상업부동산이 은행 실적에 심각한 영향을 주는 것은 아니지만 서서히 영향을 주고 있다는 점이 이번 실적발표에서 확인됐다.

웰스파고는 14일 실적발표에서 수익을 내지 못하는 상업부동산 대출, 악성 상업부동산 대출이 지난 분기에 비해 50% 가까이 폭증한 15억달러 규모로 불어났다고 밝혔다. 모간스탠리도 19일 실적발표에서 대손상각 예비비를 대폭 확대한 배경으로 상업부동산과 경제전망 악화를 꼽았다.

중소은행들, 위기로 내몰리나

상업부동산 시장 침체는 그러나 이들 대형 은행보다 미 가계·기업 대출 대부분을 담당하는 중소은행들에 더 심각한 문제다.

대형은행 대차대조표에서 상업부동산 대출이 차지하는 비중은 13% 수준에 그치지만 지난달 시작한 은행위기 중심에 서 있는 중소은행들의 경우는 그 비중이 40%에 육박한다.

상업부동산 비중이 높은 아칸소 지역 은행 OZK는 21일 실적발표에서 1·4분기 중 악성대출 상각을 위한 대손충당금을 10% 증액했다고 밝혔다. 대손충당금을 위한 예비비 규모는 3600만달러로 1년 전과 비교하면 무려 10배 폭증했다.

모간스탠리에 따르면 은행권 상업부동산 대출 4조5000억달러 가운데 약 3분의1은 만기가 2025년 말로 얼마 남지 않았다.

한편 세계 최대 헤지펀드이자 세계 최대 부동산 투자금융사인 블랙스톤의 조너선 그레이 사장은 시장의 우려가 과장됐다고 지적했다.

그는 상업부동산이 대형은행, 중소은행, 보험사, 정부 기관, 유가증권, 부동산투자신탁(REITS) 등으로 골고루 분산돼 있어 시스템 위협 요인이 되지 않을 것이라고 말했다.