“서울 부동산 가격은 2021년 9월에 고점을 찍었지만, 전세가는 2022년 상반기까지도 소폭 내렸지만 여전히 높은 수준이었습니다. 계약갱신 없다면 전세 만기는 기본 2년이라 2024년 초까진 역전세가 이어질 겁니다.”
최근 매경 자이앤트TV에 출연한 한문도 전 연세대 금융부동산학과 교수는 최근 인천 미추홀구와 광교신도시를 비롯한 전국 각지에서 터져나오는 깡통전세, 역전세난에 대해 작년까지 높았던 전세가에 따른 만기가 내년까지 도래하기 때문에 추가로 역전세 주택 사례가 발생할 수 있다고 경고했습니다.
한 교수는 최근 강남에 전세 임차인으로 거주하는 의사의 사례를 들면서 부동산 침체기를 보내는 세입자 대응 방향을 소개하기도 했습니다.
그는 “부동산 하락장엔 현금을 들고 있는 게 엄청난 기회라서 일명 ‘강전파’, 강남에 전세로 거주하는 사람들마저 전세에서 월세로 대거 전환하고 있다”며 “서울 아파트 가격이 바닥 찍고 반등했다 하지만, 여전히 입주물량이 연말까지 3만호 가량 나오고 역전세 현상도 내년 1분기까진 이어질 것”이라고 설명했습니다.
국토연구원도 최근 연구를 통해서도 전세 보증금 미반환 위험은 2024년 상반기에 극대화될 것으로 전망했습니다.
지난 2월 13일 국토연구원이 펴낸 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’ 보고서에 따르면 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과, 보유자산 처분, DSR 고려 추가 대출, 임대주택 처분 등을 통해서도 보증금을 반환하지 못하는 가구가 5000가구에서 최대 1만3000가구로 늘어날 것으로 예상됐습니다.
주택 매매가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입(세 안고 매매) 주택 중 약 40%가 보증금 위험이 있을 것으로 분석됐습니다.
한 교수는 전세대출 이자 부담도 과거 대비 높아진 상황에서 월세를 선택하고, 여유자금은 적정 수익률로 운영하는 방법으로 역전세 시대에 대응할 수 있다고 강조했습니다. 한 교수는 “월세로 가면 전세 보증금 반환하라며 집주인과 다툴 필요도 없고, 전세보증금을 깔고 사는 대신 연 4~5% 수익률을 주는 안정적 금융투자를 택한 지인도 있다”며 “집을 살 계획이 있는 무주택자라면 연말까지 전세가 시장 추이를 관망하며 3기 신도시 청약을 넣는 것을 권유한다”고 덧붙였습니다.
전세 시장의 불안감이 높아지면서 한 교수는 전세를 세놓은 임대인 입장에서도 철저한 자산 관리로 위험을 줄이는 전략을 써야 한다고 조언합니다. 그는 “다주택자도 절대 무리할 시기가 아니고, 무리해서 하락장을 버티기 보단 보유 물건을 정리해 현금 비중을 일부 확보하는 방안을 고민해야 한다”고 말했습니다.
매일경제 투자·재테크 전문 유튜브 채널 ‘매경 자이앤트TV’입니다. 유튜브에서 ‘매경 자이앤트TV’를 검색하시면 영상으로 더 자세한 내용을 보실 수 있습니다.아래 구독 버튼을 누르시면 ‘돈 공부’를 할 수 있는 더 다양한 기사를 보실 수 있습니다. ‘안갑성의 자이앤트TV 인터뷰’는 매주 주말에 공개됩니다.
