전세사기, 사회초년생 노린다…계약 전 확인해야할 ‘이것’[주머니를 지켜라]

등기부등본, 말소사항까지 확인
전문가들 “시세대비 70% 이내 전세매물 추천”

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2020년 발생한 국내 경제 범죄는 무려 43만건. 10년 동안 2배 가까이 늘었습니다. 눈 뜨고 코 베이는 세상, 교묘한 경제범죄로부터 당신의 주머니를 지켜드립니다.

[헤럴드경제=김영철 기자] 전세사기 사건이 전국 곳곳에서 빗발치는 가운데, 전세 계약을 하거나 앞둔 사회초년생들의 걱정이 날로 심해지고 있다. 부동산 업계 관계자들도 전세 제도 자체가 위험성을 전혀 배제할 수 없다는 의견이 많아, 안전 매물을 마음 놓고 찾기 어려운 실정이다.

이와 관련, 경찰 당국과 부동산 업계 전문가들은 전세 매물을 둘러보고 계약을 하기 전에 꼭 주의해야 할 몇 가지 사안을 제시했다.

▶“등기부등본, 말소사항까지 꼭 봐야”=마음에 드는 집을 보고 나서 꼭 확인해야 할 부분 중 하나가 등기부등본이다. 등기부등본부동산에 관한 권리 관계를 적어 두는 등기부를 복사한 증명 문서다. 해당 문서를 통해 눈 여겨 보는 매물에 근저당권이 설정돼 있는지 여부를 확인할 수 있기 때문이다.

그러나 경찰 관계자들은 임대차 물건의 등기부등본 유효사항만 출력해보면 아무런 문제가 없는 것처럼 보이기에 반드시 말소사항과 최근 압류, 가압류 내역까지 확인해볼 필요가 있다고 했다.

전세사기와 관련한 수사를 맡아본 한 서울 일선 경찰서 관계자는 “매물을 살펴볼 때 확인해봐야 할 간단한 것들 중 하나가 등기부등본이지만, 이마저도 제대로 확인을 하지 못해 전세사기로 이어지는 경우가 있다”며 “등기부등본의 말소사항까지 꼭 확인하고, 새로 등재된 임대인이 있는지 꼭 알아봐야 한다”고 강조했다

▶겨우 가입한 전세보증금, 어떻게 지키나=임대차 계약을 체결하기 전에는, 특정 매물의 매도 여부를 확인해 특약을 기재해야 한다. 계약하려는 집이 전세보증보험에 가입돼 있을 경우에도 소유자 변경이 있으면 즉시 보증보험을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)를 상대로 임대인 변경을 해야만 전세보증금 보전 받을 수 있다.

그러나 소유권 이전으로 임대인 바뀐 경우 HUG에 바뀐 임대인 인적사항을 변경해야 하는데, 등기부등본 열람만으론 소유자 이름과 생년월일만 확인할 수 있어 위험성이 있다는 것이 경찰의 설명이다. 변경된 임대인의 주민번호 뒷자리는 알 수 없어 전세보증보험에서 임대인 변경이 불가능하거나, HUG에서 전세보증보험금 지급을 거부할 수 있기 때문이다.

이에 대해 경찰 관계자는 “공적인 등기부등본에 이름과 생년월일은 나와 있지만, HUG에서 임전세보증보험에 대한 임대인 변경을 할 때 주민번호 뒷자리까지 기입할 수 있어야한다”며 전세사기가 발생해 임대인에 대한 인적사항을 알지 못할 땐 세입자들에게 피해가 고스란히 발생할 수 있어 보호대책이 필요하다고 본다“고 설명했다.

▶“70% 넘는 전세가율 ‘위험 매물’ 주의해야”=부동산 전문가들은 주택매매가 대비 전세보증금이 70%대 이하로 형성된 전세매물을 알아보는 것이 안전하다고 조언했다. 김인만 부동산연구소장은 “현재 시중에서 내놓은 빌라들도 시세 대비 90%나 100%를 넘는 경우가 많은데, 전세가격 비율이 70% 이내라면 시세가가 내려가도 전세보증보험 등을 지키는 데 안전할 수 있다”고 설명했다. 그러면서 “만에하나 본인의 매물이 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있도록 매물의 선순위가 어느 정도인지도 꼭 알아야해야할 것”이라고 조언했다.

▶위반된 건축물, 전세보증보험 가입 안 될 수도=마지막으로 특정 매물의 건축물대장을 확인해 위반건축물이 아닌지, 건물의 동호수가 건축물 대장상 동호수와 일치하는지 등을 필수적으로 알아야 할 필요도 있다. 건출물대장물을 확인하려면 대법원 인터넷 등기소나 정부24 등에서 열람할 수 있으며, 공인중개사 측에 요구하는 것도 가능하다.

▶내 보증금 반환 순위, 어떻게 확인하나= 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’을 갖는다. 그러나 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면 내 보증금은 이들보다 후순위가 된다. 이러한 여부를 확인하기 위해선 ‘다가구 전입세대 확정일자’ 서류를 보면 된다.

다만 다른 세입자들보다 늦게 입주해 확정일자를 늦게 받았더라도 가장 먼저 변제받을 수 있는 경우도 있다. 주택임대차보호법에 따라 ‘소액 보증금’ 기준에 해당한다면 최우선변제권을 갖는다. 소액보증금과 우선변제금액 기준은 지역이나 빚이 생긴 시점에 따라 달라진다. 이 같은 기준은 ‘안심전세포털’에서 확인할 수 있다.

yckim6452@heraldcorp.com