전세사기 수사 전방위...'공공매입', 해결책 될까

■ 진행 : 박석원 앵커

■ 출연 : 조세영 부동산 전문 변호사

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

전세 사기 피해가 수도권을 넘어전국으로 번지고 있습니다. 경찰이 관련 사건에 대해집중 수사에 들어갔고정부는 지원책 마련에 속도를 내고 있지만,피해자들은 근본적인 대책이 부족하다는입장입니다. 전세 사기 현황과 현실적인 지원책들 짚어 보겠습니다.

조세영 부동산 전문 변호사 나오셨습니다. 어서 오십시오. 일단은 지금 수도권 넘어서 전국 곳곳으로 전세사기 의심되는 사례들이 잇따르고 있습니다. 경찰도 수사에 속도를 내고 있는데 지금까지 파악된 규모는 어느 정도입니까?

[조세영]

갈수록 피해 규모가 커지고 지역도 넓어지고 있어서 아주 안타까운 상황입니다. 지금 현재 수사 중인 전세 사건만 해도 피해 규모가 아주 막대한데요. 일단 지금 가장 크게 문제가 되고 있는 인천 건축왕 빌라 사건은 2700여 채, 700억 원 상당 피해로 일단 밝혀졌고요.

그다음에 동탄 오피스텔 문제도 수십억대. 그리고 수도권 빌라의 신 600억대, 부산에서도 80억대의 사건이 밝혀졌고 전남과 대전, 대구도 차례로 수십억대 피해가 지금 수사 중에 있다고 알려져 있습니다.

[앵커]

지금 경찰은 전세금을 떼일 우려가 큰, 그러니까 고위험 주택들도 전수조사를 했는데 지금 변호사님 말씀하신 것 외에도 7~8월까지 9000세대 넘는 세입자들이 전세금 돌려받지 못할 상황에 처할 수도 있다, 이런 예상을 내놓았습니다. 그러면 현재 상황은, 물론 피해 규모도 문제지만 피해가 예상되는 규모도 상당하기 때문에 더 큰 심각성을 갖고 있는 것 같습니다.

[조세영]

그렇습니다. 고위험 주택이라고 해서 주택 가격 대비 보증금이 80% 이상인 집들을 고위험 주택으로 분류를 하는데 현재 전수조사한 범위만 12만 건 이상이라고 하고요.

또 그리고 그 아래, 60~80% 사이더라도 경매가 넘어가면 또 얼마큼 낙찰가가 떨어질지 알 수 없는 상황이기 때문에 그런 잠재적 고위험군에 속하는 집들도 11만 건 이상으로 지금 집계가 되고 있다고 해서 전국적으로 23만 가구 이상이 피해의 위험에 처해 있다. 그분들이 물론 다 피해를 입겠다는 것은 아니지만 그럴 가능성이 있다라고 파악하고 있는 상황입니다.

[앵커]

지금 고위험 주택이 주택가 대비 보증금이 80%인 주택을 고위험 주택이라고 하셨는데 그렇게 되면 만약에 주택가격이 떨어지게 됐을 때는 보증금이 올라가고 그러면 결국 주택을 매매하고 나서도 보증금을 돌려주지 못하는 주택이 될 수 있다, 이런 의미인 거죠?

[조세영]

그렇습니다.

[앵커]

참 안타까운 일들이 계속 벌어지고 있는데 지금 여러 지역들 중에서 인천 지역, 아까 말씀하신 것처럼 700억대의 사기 피해도 있고 가장 규모가 큽니다. 특히 미추홀구가 규모가 큰데 왜 특히나 이 지역에서 전세사기의 온상이 되고 있는 걸까요?

[조세영]

일단 인천미추홀구의 경우에는 다세대주택과 나홀로 아파트 같은 형태의 주택이 많은 지역이고요. 주변에 구시가지가 있고 산단이 몰려 있어서 여기에 일자리를 구하러 온 젊은이들이 여기에 집을 마련할 필요가 있었고, 또 싸고 입지가 좋은 빌라에 대한 수요가 많은 지역이었습니다.

그리고 5~6년 전부터 집값 폭등 현상이 발생을 하면서 아무래도 아파트 같은 경우는 너무 부담이 크다 보니까 저렴하게 전셋집을 구하려는 수요가 많아진 것이고요. 실제로 피해자분 이야기를 들어보면 인천 지역 집 알아보러 가니까 미추홀구가 상대적으로 저렴하고 집 상태도 괜찮은 것들이 많아서 여기에 전세를 구하게 됐다라는 말씀을 하시더라고요.

[앵커]

실제로 사기 피해당하시는 분들 보면 2030세대들, 사회 초년생들이나 신혼부부가 많다 보니까 그런 부분도 어느 정도 역할을 하지 않았나 싶은데. 깡통 전세라고 얘기하는 것들, 그러니까 집값이 전셋값보다 낮아지는 경우들을 깡통 전세라고 하는데 모두가 전세사기라고 볼 수는 없고, 어떻게 봐야 되겠습니까? 전세사기라고 하는 그 기준에 대해서 설명을 해 주시죠.

[조세영]

일단 사기죄가 성립하기 위해서는 애초에 계약 당시부터 돌려줄 의도가 없거나 아니면 돌려줄 능력이 명백히 없는데도 돌려줄 수 있는 것처럼 속여서 금원을 편취해야 사기죄가 성립을 합니다.

[앵커]

의도가 명확해야 한다는 거죠?

[조세영]

깡통 전세는 그럴 가능성도 있고 아닐 수도 있는 그런 집이에요.

[앵커]

불가피하게 못 돌려줄 수 있는 그런 경우들도 있다라는 거죠?

[조세영]

그렇죠. 집값이 상승하면서 전세금이 많이 올라가면서 전세보증금을 빼면 거의 자기자본을 투자하지 않고도 소유권을 취득할 수 있는 집들이 많이 나타났고 그 집을 샀다고 해서 사기의 의도가 있다고 볼 수 없거든요.

그래서 다음 세입자가 구해지고 그리고 다음 세입자가 전 세입자에게 보증금을 그대로 내어주고 또 다음 세입가 구해지는 규모로 이루어졌다면 사실은 문제가 없는 집이 될 수도 있었던 겁니다.

그런데 최근에 역전세난처럼 부동산 경기가 떨어지면서 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상이 여기에 맞물리면서 이런 문제가 같이 발생했기 때문에 과연 이게 사기인가 아닌가는 처음부터 그럴 의도가 있었는가, 돈의 흐름이 어디로 들어갔는가 등 여러 가지 사정을 살펴봐야 알 수 있겠습니다.

[앵커]

최근까지도 전세사기 계속 이뤄지고 있는 부분들도 있기 때문에 주의하셔야 될 것 같은데 주로 어떤 수법들이 임차인을 속이는 수법으로 드러나고 있습니까?

[조세영]

일단 전세사기라는 명목 하에 이루어진 수법들이 굉장히 다양한데요. 전제로 말씀드리는 것은 결코 피해자분들의 잘못이 아닙니다. 사기 행각을 벌이겠다고 마음먹은 조직이 있는 이상 사실 피해자분들 중에는 학력이 높고 여러 가지를 많이 아시는 분, 경찰이나 변호사 같은 분들도 피해자가 있을 정도로 이게 마음먹으면 피해를 받을 수 있는 부분이기 때문에 피해자분들에게 어떤 비난이 가면 안 된다고 생각을 하고요.

일단 그 수법으로는 말씀드렸던 무자본 갭투자 방법. 그러니까 마구마구 소유권만 사들여서 임대를 놔서 이득을 보는 구조가 있을 수 있고요. 그리고 처음부터 보증금 아예 돌려주지 않겠다라는 식으로 높은 가격에 전세를 놓는 방법도 있습니다. 그리고 선순위 대출금이라던지 이런 부분을 제대로 밝혀주지 않는 권리관계 허위 고지의 방법도 있고요. 공인중개사법 위반의 방법도 있고 굉장히 다양합니다.

[앵커]

특히나 말씀하신 무자본 갭투자 이런 경우에는 매매가보다 높은 전세가를 불러전세보증금 받은 다음에 내가 이 집 매매하고 그 차액을 가져가고 이런 식의 방법도 있는 것 같더라고요.

그러다 보니까 주의해야 될 부분들도 있을 것 같은데 특히나 그래서 주택도시보증공사 허그가 악성임대인 지정을 해서 관리를 하고 있는데 지금 미추홀구에서 가장 많은 사기가 있었던 이른바 전세왕, 남 모 씨 같은 경우에는 악성임대인으로 분류조차 안 됐다고 하더라고요.

[조세영]

주택도시보증공사에서 집계하는 악성임대인의 기준에 들어가려면 우선 임차인분께서 보증보험에 가입을 하셔야만 여기 통계치 안에 들어갈 수가 있습니다. 그러니까 보증보험을 아예 가입하지 않는 일반적인 임대차, 임대차 계약만 진행한 그런 건들은 아예 집계가 안 되기 때문에. 물론 그 집계가 되는 상황에서도 기준은 있어요.

직접 보증금을 내주지 않아서 대위변제하는 사례가 3건 이상 있다든가 아니면 최근 1년간 임의로 보증금을 돌려주는 사례가 있고 미회수채권액이 2억 원 이상인 경우를 악덕임대인이라고 분류를 하기는 하는데 일단 그 기준을 살펴보려면 보증보험에 가입을 하신 것만 통계치에 들어간다는 거죠.

[앵커]

그러니까 내가 만약에 전세 계약을 할 때 전세 계약은 하더라도 보증보험에 들어가 있지 않다면, 그 보증보험을 들지 않았다고 한다면 사기를 당해도 그 집계에 들어가지 않기 때문에 악덕 변제인을 구분하는 부분에서도 사각지대가 있을 수 있다, 이렇게 봐야 될 것 같군요.

[조세영]

그렇습니다. 지금 남 모 씨의 경우에도 남 모 씨가 여러 차명으로 집을 수천 채를 소유했지만 본인 이름으로만 소유한 것도 170여 채 정도 되거든요. 그 집에 들어온 세입자분들께서 이 보증보험에 가입한 퍼센티지가 불과 1.7%에 불과하다고 합니다.

[앵커]

그래서 이 악성임대인으로 분류가 안 됐고 그래서 허그의 집중 관리 대상에서 빠졌다, 이렇게 봐야 될 것 같은데 이러한 유의해야 될 지역들이 보면, 지금 광주나 울산, 세종, 제주 지역은 악성 임대인이 집계가 안 되고 있어요. 만약에 이런 지역에서 미추홀구처럼 전세사기가 이루어진다고 하면 어떻게 보면 집중 관리가 될 수 없는 사각지대라고 볼 수 있는 것 아닙니까?

[조세영]

맞습니다. 허그의 권한 자체가 전국에서 일어나는 모든 전세에 대해서 다 관리할 수 있는 권한이 있는 게 아니고 보증보험 가입하는 대상 집에 관해서만 통계치를 낼 수 있기 때문에 광주나 울산, 세종, 제주에도 악성 임대인 주택이 존재하더라도 보증보험 가입 건수가 적다면 통계치에서는 빠질 수 있다는 것입니다.

[앵커]

그러면 지금이라도 전세 들어가시는 분들은 보증보험 드는 것도 꼭 중요할 것 같습니다.

[조세영]

그렇습니다. 무조건 가입하실 수 있는 물건 알아보셔서 계약과 동시에 가입을 진행하시는 게 좋습니다.

[앵커]

그래야 전세사기를 피할 수 있는 예방 중의 하나가 될 수 있겠군요. 지금 상황이 심각해지면서 조직 전세사기에 대해서 범죄단체조직죄 적용하겠다, 이런 얘기 나오고 있는데 적용하기로 했습니다. 이건 사기죄가 아니라 범죄단체조직죄, 규모를 키웠기 때문에 만약에 이렇게 적용하게 되면 처벌 수위도 달라지는 겁니까?

[조세영]

그렇습니다. 확연히 차이가 있는데요. 일단 사기죄의 경우에는 형량이 10년 이하의 징역, 또는 2000만 원 이하의 벌금에 처해지는 정인데 이 범죄 단체 조직죄의 경우에는 많게는 사형, 무기 또 장기 4년 이상의 유기징역에 처한다라고 되어 있기 때문에 형량 자체에서도 굉장히 큰 차이가 있고요.

또한 몰수, 추징도 가능해서 수사기관 및 정부가 추적팀을 꾸려서 피해액을 계속 추징을 해서 범죄 수익을 몰수한 다음에 피해자에게 배분하는 것까지 가능합니다.

[앵커]

일단 지금 현 시점에서는 전세 계약하시는 분들은 조금 더 유의를 하셔야 될 것 같고 또 아쉽게도 피해자분들, 대책위 출범시키고 대통령 면담도 요청을 하고 있는데 피해자분들이 가장 요구하는 부분들, 대책위가 시급하게 생각하는 부분들은 어떤 게 있습니까?

[조세영]

일단 피해자분들께서는 현실적인 대책을 요구하고 있는데요. 10대 요구사항을 마련해서 발표를 하셨습니다. 우선 전세사기 해결을 위한 범정부TF를 구성해달라. 그리고 전면적인 실태조사와 피해 유형별 지원 대책을 수립하고 피해자의 상담지원 시스템을 개선해달라는 말씀이 있으셨고요.

피해 주택 경매를 일시 중지해 주고 긴급주거지원 제도를 개선해 달라. 그리고 피해자에게 금융지원도 강화해 주고요. 전세사기에 대한 피해구제 특별법을 지정해서 경매할 때 세금 감면을 해 준다거나 변제 순위를 조정해 주는 방안도 고려해 달라.

그리고 상속재산 처리 절차에 공공이 개입해 주고, 특히 가해자에 대한 강력한 수사와 처벌 그리고 범죄 수익 환수에 적극 나서달라는 요구가 있으셨고요. 현재 살고 계신 주택의 수선유지와 관리부실 문제도 나서서 해결해 줬으면 좋겠다. 무엇보다 피해자분들의 의견을 반영한 재발방지 대책을 마련해달라는 말씀이 있으셨습니다.

[앵커]

무엇보다 현실적인 지원책이 필요할 것 같은데 우선 매수권이라던가 보증금 문제라든가 이런 부분들이 다 입법이 필요한 사안이다 보니까 과연 정부가 실효적인 대책을 내놓을 수 있을 것인가. 지금까지 내놓은 대책들은 과연 피해자들에게 어느 정도 도움이 될 것인가, 이런 의문점이 있는 것 같습니다. 정부가 내놓은 대책들 그리고 그 대책들에 대한 한계는 어떤 게 있을까요?

[조세영]

정부도 발빠르게 그래도 피해자분들의 요구를 받아들여서 우선 정부에서 피해 주택에 대한 경매 절차를 일시 중지해 줄 것을 강력히 협조 요청을 한 상태고요. 세입에게 우선 매수권을 부여하는 방안을 특별법 제정을 통해서 진행을 해보겠다라는 입장이고, 세입자 채무상환 부분, 기존에 받았던 전세 대출 부분들을 좀 유예해 주거나 조정해 주는 방안도 마련하고 있고, 특히나 상담센터가 기존에 있었지만 이것을 잘 알지 못하거나 너무 경황이 없어서 이용을 못 하시는 경우들이 많았기 때문에 찾아가는 상담, 강화하겠다.

그리고 LH가 직접 매입해서 임대주택으로 관리를 하는 방안으로 마련을 해서 피해자분들이 당장 집에서 쫓겨나서 나앉게 되는 상황만은 막겠다라는 지원 대책을 내놓고 있는 상황입니다.

[앵커]

지원 대책 부분에서도 정부여당과 야당의 결이 다른 것 같습니다. 지금 정부여당에서는 LH에서 사들인 뒤에 공공임대를 주는 방식. 그런데 야당은 캠코가 매입을 해서 공공임대 주는 방식. 하지만 이후에 캠코가 매입한 주택을 다시 매각을 해서 어떻게 보면 보증금을 채우는 방식, 이런 방식들이 있는 것 같은데, 복잡하기는 한데 정부여당과 야당의 방식들을 조금 설명해 주신다면요?

[조세영]

일단 공공매입에 대해서 처음에는 정부에서 약간 미온적이다가 지금 너무 상황이 심각하다 보니까 LH 측에서 매입을 해서 현재 살고 계시는 임차인분들에게 우선 살 수 있는 권리를 부여하는 부분까지는 어느 정도는 합치가 된 것 같아요.

[앵커]

당장 나앉을 수 있기 때문에 살 수 있는 공간은 정부에서 어느 정도 보장을 해 주겠다, 이런 취지죠.

[조세영]

그런데 차이점은 뭐냐 하면 야당에서 말씀하시는 부분은 피해받은 보증금까지 다 보상을 하는 방안을 마련을 해달라는 말씀이시고, 정부 여당 측면에서는 이게 공적 자금이 아무래도 투여되는 부분이고 여러 가지 형평성 문제라든지 사회적인 합치나 이런 부분들이 필요한 부분이라서 그 부분은 조금 아직까지는 검토하지 않고 있다라는 입장으로 보입니다.

[앵커]

지금 LH가 우선 매입을 하든 캠코가 우선 매입을 하든 우선 매입을 하려면 어찌됐든 경매에 나와 있는 주택은 우선 매수권을 갖고 있는 줄 서 있는 사람들이 있지 않습니까?

우선권이 있는데 맨 앞으로 선의에 의해서겠지만 어떻게 보면 새치기를 하는 입장인데 그런 부분을 위해서 필요한 게 입법이란 말이죠. 그런데 여야가 27일 본회의에서 입법 처리하기로 했는데 이게 법 개정 작업이라든지 보완을 하다 보면 속도를 낼 수 있을까, 이런 의문도 들어요.

그때까지 어떻게 피해자를 지원해야 되는 부분들도 세세하게 마련돼야 될 것 같기도 하고요. 어떤 대책이 지금 당장 필요하다고 보십니까?

[조세영]

우선 매수권 자체가 세입자분에게 부여를 하든 아니면 LH든 캠코든 어느 기관이 부여를 하든 간에 법 제정이 반드시 필요한 부분입니다. 현행법에는 그런 권리가 없기 때문에 법 제정이 필요한 부분이고요.

경매의 구조를 보면 낙찰을 받는 사람은 어쨌든 최고가로 입찰을 한 부분이 제일 낙찰을 받게 되는 거죠. 그런데 아직까지 경매가 진행되지 않았기 때문에, 진행된 건에 대해서는 어떻게 또 구제해야 될지는 별도의 문제고 아직 경매가 진행되지 않은 건들에 대해서는 특별법을 제정하면 우선 매수권을 인정할 수 있을 것 같습니다.

그런데 그것도 문제가 있는 게 우선 매수권의 개념 자체가 돈을 안 내고라도 살 수 있다는 그런 개념은 아니고 적정 가격을 당연히 지불을 하고 이걸 매수해오는 개념이기 때문에 기존 법에서 보면 최고가 낙찰대금으로 매수할 수 있다는 거거든요.

그러니까 낮은 금액으로 낙찰이 될지, 높은 금액으로 낙찰이 될지 그건 경매를 진행해봐야 알 수 있는 것이고 또 세입자분께서, 피해자분들께서도 호소를 하시는 부분이 이미 피해를 입어서 우리가 돈을 다 잃은 상황인데 어떤 돈으로 우선 매수를 할 수 있겠느냐.

그리고 우선 매수를 하는 데 있어서 저리 대출을 지원해 주겠다는 대책도 있는데 이 부분에 대해서 이미 있는 대출금도 못 갚은 상황에서 또 대출을 아무리 저리라 하더라도 일으켜서 집을 매수하는 것은 너무 부담이 크다. 이런 말씀도 하고 계셔서 여러 가지 부분이 있을 수 있습니다.

[앵커]

이번 전세사기 사태 때문에 극단적인 선택을 한 안타까운 소식도 있기 때문에 이런 소식이 더는 들리지 않도록 조금 면밀한 대책들이, 세세한 대책들이 필요해 보입니다. 지금까지 조세영 부동산 전문 변호사와 이야기 나눴습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

YTN 김정회 (junghkim@ytn.co.kr)

※ '당신의 제보가 뉴스가 됩니다'

[카카오톡] YTN 검색해 채널 추가

[전화] 02-398-8585

[메일] social@ytn.co.kr

[저작권자(c) YTN 무단전재 및 재배포 금지]