급증하는 미분양 아파트, 정부의 과세 특례 카드는?[도와줘요 부동산세금]

■이장원 장원세무사 대표 세무사

[서울경제]

이명박 대통령 재임 초기 당시 미분양 주택수가 보도된 것만 10만호가 넘고 최대 16만 5000호에 육박, 비공식물량까지 포함하면 20만 가구 이상이라는 보도자료가 지금도 검색된다.

현재 정부에서 미분양의 위험 한계선을 6만 2천호로 설정하였는데 22년 11월부터 매월 1만호 가까이 미분양 아파트가 증가하면서 2023년 1월 현재 7만 5000호로 이미 정부의 미분양 위험 한계선을 넘었다는 소식을 접한 바 있다. 2월 데이터가 곧 나오면 아마 8만호에 육박하지 않을까 싶다.

이명박 정부 초기와 현재의 국내외 및 부동산 시장 상황이 유사하다. 물론 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 다를 수 있지만 가격하락 및 전반적인 경기침체 현상이 일부 닮아있다.

당시에는 매수자의 취득세가 2.7%가량이었는데 이를 1.35%로 줄인바 있고, 미분양 아파트 구입 시 취득세 경감 등이 있었다. 실제 지방 미분양 아파트의 양도세 및 취득세 감면(2010.5.14~2011.4.30)과 기존 주택 거래의 취득세 감면(2010.7.1~2011.4.30)으로 지방 미분양 물량 감소에 크게 기여하기도 했다는 뉴스도 검색된다.

2023년 3월 현재에는 12억 원 이하 생애 첫 주택 구입 시 취득세 200만원 한도 감면만 있는 상황이다.

미분양 아파트 해소를 위해 앞으로 가장 빠르게 나올만한 정책은 무엇이 있을까?

정부가 지방의 미분양 주택을 살 때 취득세 감면과 양도소득세 면제 혜택을 주는 등 대책을 고민할 필요가 있다고 생각된다. 물론 정부측에서 생각하는 위험 수준의 미분양 주택수가 있을 것이며, 그에 맞춰 대책이 나오지 않을까 생각된다.

그렇다면 과거 이명박-박근혜 정부에 나왔었던 미분양 주택에 대한 양도소득세 면제 혜택을 복습하여 곧 나오게 될 정책에 대해서 예측해보는 것이 좋을 것이다. 조세특례제한법 제98조의 2부터 제98조의 8까지, 그리고 제99조의 2의 과세 특례들을 한 번 눈여겨보자.

세금정책은 빠르면 2023년 7월에 나올 것으로 예상

결국은 시장의 심각성을 정부가 어떻게 인식하느냐의 차이에서 주택시장 완화 정책이 나올 것이다. 현재 주목하고 있는 시점은 매년 7월 즈음에 나오는 ‘세제 개편안’ 발표라고 볼 수 있다. 하반기가 시작하는 시점에 2024년을 대비하는 조세정책에 대한 세제 개편안에 관련 유사 정책을 반영한다면 이와 유사한 정책들이 2024년부터는 시장 활성화를 위해 시작될 수 있다는 점을 지금 주택을 구매하려는 실수요층은 꼭 관심을 가지고 지켜보는 것이 좋다.

2017년부터 시작한 주택 중과세는 이제 점점 역사의 뒤안길로 가고 있고, 이제는 주택시장 활성화 대책 관련 세금공부를 해야 할 때이다. 이를 통해 실거주와 주거이전을 목적으로 주택 구매를 하려는 많은 이에게 내 집 마련 적기를 제대로 잡길 바란다.

이장원 장원세무사 대표 세무사

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변수연 기자 diver@sedaily.com