[뉴스하이킥] "전세사기 피해자들 두 번 죽인다" 토로 나오는 尹 정부의 전 정부 탓

<김남근 변호사 (참여연대 정책자문위원장)>
- 사회 초년생들, 전세 사기의 상당수 차지
- 전세 사기가 전 정부 탓? 정쟁 가십거리 취급으로 분노 자아내
- 주택 공공 매입할 돈이 없다? LH에 우선 매수권 넘기면 일석이조 정책 될 수도
- 원희룡, 과거 사례들 제대로 파악하지 않고 대책 내놔
- 보증금 반환 채권을 자산관리공사가 인수하는 방안도 마련해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

■ 프로그램 : 신장식의 뉴스하이킥 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz /평일저녁 6시5분~8시)

■ 출연자 : 김남근 변호사 (참여연대 정책자문위원장)

- 진행자 > 지금 정부여당 인사들이 전세사기 주범 남모 씨 뒤에 배후가 있다, 그리고 그 배후는 민주당 인사다, 이런 이야기를 계속하는데 어떻게 받아들이세요?

- 안상미 > 진짜 진짜 나쁩니다. 어이없습니다. 이게 지금 피해자를 구제하는데 초점을 맞춰도 시간이 없고 인력이 부족하고 할 판에 뒤에 배후가 누가 있는지 모르겠습니다. 그리고 진짜 지난 정부에 잘못됐으면 그건 정부가 아닙니까, 그럼 지난 정부에 대통령한테 저희는 이걸 문제를 해결해 달라고 해야 됩니까, 그럴 거면 지금 여당으로 왜 계십니까, 지금 정부 자리에 앉아 계신 분이 국민의힘이고 윤석열 대통령이시잖아요. 제가 그래서 그분께 말씀드리는 건데 지금 그건 논점을 흐리고 이걸 해결 안 하겠다는 거거든요. 제일 화가 납니다. 진짜 이걸 정치적으로 가십거리로 만드는 것 자체가 저희는 두 번 죽이는 것 같습니다. 진짜.

☏ 진행자 > 뉴스하이킥에서도 엊그제 인터뷰했던 인천 미추홀구 전세 사기피해대책위원회 안상미 위원장의 말입니다. 화가 무척 많이 나셨네요. 정부 여당 그리고 야당들이 너도 나도 내놓고 있는 전세사기 피해대책, 참여연대 정책자문위원장 김남근 변호사와 한번 짚어보겠습니다. 변호사님 안녕하세요.

☏ 김남근 > 안녕하십니까.

☏ 진행자 > 지금 안상미 대책위원회 위원장 말씀도 들으셨을 텐데 오늘 보니까 조선일보에서 최문순 강원도 전 지사 이름도 거론되고 사기 배후와 전 정부 탓하는 현 정부 여당의 태도 때문에 피해자들이 마음이 많이 상하신 것 같습니다. 어떻게 들으셨어요?

☏ 김남근 > 그동안 정부가 여러 대책을 내놨는데 대부분 예방대책 중심이에요. 피해자들 입장에서는 우리들의 피해에 대해서는 어쩔 수 없고 우리들의 피해를 계기로 해서 앞으로 이런 일이 발생하지 않도록 하겠다 이런 신호로 보이거든요. 그러다 보니까 피해자들은 더 좌절을 하게 되는 거죠. 우리를 내버려뒀구나 이렇게 생각을 하다 보니까 극단적 선택까지 한 것인데 그렇다면 당연히 이 상황에서는 피해 구제 대책을 내놔야 되는데 정치적 음모론이나 정쟁의 가십거리로 만들어서 근본적인 피해 구제대책을 피해가려고 하는 것 아니냐 하다 보니까 더 분노를 자아내게 되는 것 같습니다.

☏ 진행자 > 여권 같은 경우는 문재인 정부 시절에 주택가격 폭등, 부동산 폭등, 그리고 임대차 3법 이게 근본 원인이다. 이렇게 원인 진단을 해요. 맞습니까?

☏ 김남근 > 최근에 금리를 인상하니까 집값하고 전세값의 버블들이 많이 꺼지고 있는 상황이잖아요. 여기서 볼 수 있듯이 결국은 집값과 전세값이 많이 오른 것에 대해서는 저금리에 따라서 시중에 유동성 자금들이 부동산에 많이 유입됐기 때문이거든요. 전세대출들을 무분별하게 남발을 하다 보니까 전세대출이 전세가격을 끌어올리게 되거든요. 임대인의 입장에서는 어차피 임차인의 자금력만으로 내는 게 아니라 대출을 받아서 낼 수 있으니까 더 전세가격을 끌어올리는 그런 역할을 했던 것이죠. 그래서 오히려 임대차 3법보다는 문재인 정부가 DSR 같은 금융의 기본원리를 가지고 금융의 유동성들을 제대로 관리하지 않았던 것들이 이런 버블을 만들어낸 원인이다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

☏ 진행자 > 그 버블에 따라서 또 그렇게 올라간 것을 자기들 사기를 치는데 이용한 세력들이 또 있는 거죠. 전세값 상승을 이용한 세력들이 있었다라는 점, 그러면 이런 사기피해가 갑자기 급증하고 있는 근본 원인은 그럼 뭐라고 봐야 되나요?

☏ 김남근 > 먼저 피해에 많은 유형들이 있습니다만 상당히 많은 부분을 차지하는 것들이 대체로 사회 초년생들이 신축 주택을 전세하는 경우에 많이 발생했습니다. 신축 다세대나 빌라 같은 경우에. 기존에 한 번 거래가 이루어진 주택 같은 경우는 부동산 등기부등본에 거래 가격이 나오거든요. 그리고 부동산중개인도 그걸 알려줄 의무가 있기 가격을 마음대로 부풀려 올리기가 어려운 거죠. 신축주택 같은 경우에는 그런 거래된 가격이 없으니까 이게 적정한 가격이 얼마인지를 잘 알 수가 없는 거죠. 그런 업무들은 주로 허그가 보증업무를 해야 되다 보니까 신축주택에 대해서 평가 같은 것들을 해가지고 가격을 매기고 있었는데 그 정보들을 예를 들어 부동산 중개인들이 허브를 통해서 알아서 제대로 알려준다든가 이런 걸 했으면 좋았을 텐데 그 당시는 그런 시스템이 없다 보니까 사회초년생들이 신축주택에 대한 가격들을 제대로 알지 못한 상황에서 가격을 높게 부르고 전세가격을 끌어올리니까 결국 그런 것에 계약을 체결해서 피해를 많이 보게 된 것 같습니다.

☏ 진행자 > 결국은 세입자들이 온전한 정보를 정확하게 알기가 어렵다. 정보 비대칭성이 굉장히 큰 문제로 보이는데 이걸 해소할 수 있는 정보의 비대칭성, 즉 전세 들어가는 임차인들이 주택에 대해서 가격이라든지 또는 권리 상황, 또 세금 체납 여부 이런 걸 알 수 있는 방법은 없나요?

☏ 김남근 > 부동산 중개인이 부동산에 대한 현황 설명을 하게 되어 있거든요. 그것을 허위로 설명하거나 제대로 설명하지 않았을 때는 징계 사유도 되고 손해배상의 사유가 되는데, 결국은 그런 주택에 있어 정확한 가격 적정 가격이 어떤 것인지를 조사를 해서 임차인에게 알려줄 그런 의무들을 그런 현황 설명에 포함시켜야 하는 것인데 최근에는 법이 개정이 되면서 그러한 공인중개사법이 개정되면서 그런 걸 알려줄 의무가 생겼습니다만 피해는 예전에 일어났던 것들이고 예전에는 그런 의무가 없다 보니까 정확한 정보들을 전달받을 기회가 없었던 것이죠.

☏ 진행자 > 근본 해결책도 마련해야 되겠습니다만 당장 지금 미추홀구 등 피해를 지금 당하신 분들한테 어떤 해법을 내놔야 되느냐 해서 임차인에게 우선 매입권, 우선 매수권 부여하는 방안, 그 다음에 공공기관이 해당 주택 매입해서 기존 임차인들이 살 수 있게 해줘야 된다. 그런데 이런 게 전부 다 특별법이 제정되어야 되지 않겠느냐 이런 얘기도 있었고요. 그런데 오늘 보니까 원희룡 장관은 태도를 바꿨어요. 어제는 무슨 돈으로 그 주택을 매입하란 말이냐라고 국회에서 얘기를 하셨는데 오늘은 보니까 LH를 통해서 매입을 하겠다. 우선 공공이 주택 매입하겠다라고 하루 만에 태도를 바꾸셨더라고요. 어떤 게 우선 해야 됩니까. 우선매수권을 임차인에게 보장하는 것, 그 다음에 공공이 주택을 매입하는 것.

☏ 김남근 > 두 가지는 연결돼 있는 건데요. 원희룡 장관이 아마 과거의 사례들에 대한 경험들을 조사하지 못했던 것 같습니다.

☏ 진행자 > 사례가 있습니까? 이미.

☏ 김남근 > 과거에 김영삼 정부 때 분양전환 건설 임대주택들이 부도가 많이 났어요. 민간 건설회사들이 많이 넘어가면서. 그걸 어떻게 처리할 것인지에 대해서 부도임대주택법이라는 특별법을 만들어서 임차인이 우선매수권을 행사하는 거예요. 우선매수권이라는 건 경매가 됐을 때 경락가격으로 임차인이 우선매수를 할 수 있다는 거거든요. 보통 이런 다세대나 빌라 같은 경우에는 경락가격이 시가의 절반까지도 떨어져요. 훨씬 적은 가격으로 떨어지니까 그걸 매수하게 되게 되면 그 가격 차이만큼을 가지고 손실을 본 보증금을 피해를 만회할 수 있게 되잖아요. 그래서 그런 우선매수권 제도를 도입하자는 것이고 그 다음에 임차인들이 이걸 또 매수 안 하려고 하는 경우들이 많을 수 있어요.

☏ 진행자 > 나는 그냥 계속 전세 살랍니다, 이럴 수도 있죠.

☏ 김남근 > 또 대출을 또 받아야 되는 문제들도 있고 그 다음에 여기가 가격이 많이 안 오르고 여기를 떠나고 싶은 사람들도 많이 있을 거란 말이에요. 그런 경우에 있어서는 우선매수권을 LH한테 양도해서 LH가 그 우선매수권을 행사해서 경락가격으로 매입을 하는 거죠. 시세보다도 어떻게 보면 절반 가격으로도 매입을 할 수가 있잖아요. 그리고 이미 어쨌든 LH는 매입임대주택이라고 하는 공공임대주택을 확보해야 되는 예산을 다 갖고 있거든요. 그런데 그걸 오히려 훨씬 더 싼 가격으로 공공임대들을 매입할 수 있는 거니까 이참에 공공임대들을 확대할 수 일석이조의 정책이 될 수도 있는 것이거든요. 그런데 이런 디테일한 정책들을 고민하고 과거의 사례를 고민하고 또 유형별로 차이가 있을 수가 있어요. 그런 유형별로 사례를 분석해가지고 우선매수권을 임차인이 행사할 경우, 그걸 양도 받아서 LH가 행사해야 될 경우, 그런 여러 경우들을 계속 조사를 해야 되는데 그런 걸 하지 않은 상태 속에서 이걸 정쟁식으로 예를 들면 임대인한테 직접 LH가 산다 이런 방식이라고 하게 되면 임대인 같은 경우에는 잘 됐다. 버팅기면서 돈을 더 달라고 그러면서 안 팔라고 그럴 거 아니에요. 오히려 임대인을 어떻게 구제해 주는 정책이 될 수 있다, 이렇게 될 수도 있는 거니까 지금 나오는 얘기들은 지금 시세대로 LH가 다 사라. 임대인하고 직접 매매를 해서 사라라는 것들이 아니라 경매 같은 게 진행이 되게 되면 그 경락가격에 대해서 임차인이 우선매수권을 행사하는 것들을 LH가 양도받아서 행사하는 이런 대안들이니까 조금은 정확한 조사가 안 된 상태 속에서 원희룡 장관이 얘기한 게 아닌가 생각이 들고 오늘은 그런 걸 제대로 파악하고서는 대책들을 내놓은 게 아닌가 생각이 듭니다.

☏ 진행자 > 그런데 조사가 충분치 않았으면 조금 더 조사하겠습니다 이랬으면 되실 텐데 어제 심상정 의원이랑 대거리하는 걸 보니까 뭘로요? 무슨 돈으로요? 막 이러시더라고요.

☏ 김남근 > 지금 급박하잖아요. 지금 극단적 선택을 하시는 분들이 자꾸 많이 생기고 있고 하기 때문에 뭔가 긴박하게 문제 해결해야 한다는 자세로 서로 임해줘야 하는데 이걸 가지고 서로 정쟁을 해보겠다, 정치적으로 유리한 점을 얻어보겠다, 이런 계산들도 있는 것 같아요. 그러다 보니까 쓸데없는 정쟁을 하고 있는 것도 아닌가 이런 우려도 있습니다.

☏ 진행자 > 지금 0***님께서 급하게 질문 하나 올려주셨는데요. ‘지인이 전세사기를 당했습니다. 2억 4천이고요. 보증보험에 가입했는데도 집주인이 돌아가셔서 돈을 못 준다고 합니다. 어떻게 해야 합니까. 무서운 생각 할까봐 무섭습니다’ 극단적 선택을 할까봐 지인을 걱정하는 이런 얘기도 나왔는데 이게 사실 빌라왕 사건 같은 경우도 임대인이 사망하고 이러면서 해결이 이게 어렵다, 이런 얘기들이 많았는데 이런 경우는 특별한 제도적 대책이 있습니까?

☏ 김남근 > 대부분의 경우는 경매로 집이 경매로 넘어가고 이런 상황들이기보다는 전세보증금을 못 돌려받는 상태가 그런 상태에서 계속 3년 5년 10년이 갈 그런 상황에 처한 경우들이 대부분이거든요. 이런 경우에 있어서는 임차인들 입장에서는 자기 집을 개별적으로 해결해서 해결이 안 돼요. 임대사업자가 갖고 있는 500세대면 500가 한꺼번에 처리가 돼야지 해결이 될 수가 있거든요. 국세 우선 채권 같은 것들이 있기 때문에 앞에서 먼저 문제를 해결하려고 하면 국세채권이 먼저 돈을 다 가져가려고 할 수도 있고 하기 때문에 해결이 안 되기 때문에 집단적으로 환가를 해서 해결해야 되겠죠. 그래서 이런 경우에 있어서는 자산관리공사와 같이 채권전문기관이 임차인들의 보증금 채권을 현재에 피해를 봤으면 피해를 본 가치대로 해서 인수를 하고 그러면 자산관리공사는 전문성이 있으니까 1년, 2년 내에 이걸 체계적으로 정리해서 다 회수를 할 수가 있지 않습니까? 그래서 임차인들이 법적 불안 상태에서 빨리 벗어날 수 있도록 하기 위해서 보증금 반환 채권을 자산관리공사가 인수하는 방안도 마련해야 한다고 봅니다.

☏ 진행자 > 알겠습니다. 실사구시로 접근해야 하지 않나라는 생각을 하게 됩니다. 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

☏ 김남근 > 감사합니다.

☏ 진행자 > 김남근 변호사였습니다.

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