“집값 오른다 믿고 영끌했는데"....바뀌는 재테크 규칙

서울 용산구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] ‘불황에 강한 소형’ ‘강남불패’ ‘짝수 해마다 뛰는 전세가’
한국 부동산 시장에 일종의 불문율로 자리잡은 ‘재테크 규칙’이다. 그런데 이 규칙이 무너지고 있다. 일시적 현상일지, 아니면 새로운 트렌드가 될지 업계의 관심이 모아지고 있다.

21일 파이낸셜뉴스가 부동산R114에 의뢰해 관련 통계를 분석한 결과 불황기 때 소형 아파트값 하락 폭이 더 큰 것으로 나타났다. 홀수해에는 전셋값이 안정된다는 규칙도 갈수록 모호해 지고 있으며, 비 강남권일수록 매매가 하락폭이 더 컸다.

여경희 부동산R114 연구원은 “새 임대차법 시행, 금리 급등, 평형별 공급 불균형, 영끌족 부상 등 다양한 요인이 작용한 결과로 해석하고 있다”고 말했다.

우선 소형 아파트는 불황에도 강하다는 인식이 무너지고 있다. 소형은 특히 불황기 때 블루칩으로 인식되고 있다. 영끌족 주 매입 대상이기도 하다.

서울 아파트 매매가 변동률을 보면 시장 침제기인 2022년에 전용 60㎡ 이하는 -4.72%, 전용 60~85㎡ 이하도 -3.25% 등으로 하락폭이 컸다. 반면 전용 85㎡ 초과는 0.97% 올라 대조를 이뤘다. 같은 해 전국 아파트값도 전용 85㎡ 초과는 0.66% 하락하는 데 그쳤다. 반면 전용 60㎡ 이하는 4.58% 떨어졌다.

2021년만해도 상황은 정반대였다. 서울 아파트 매매가 상승률을 보면 가장 작은 평형이 16.22%, 중형이 15.14%, 대형이 14.31% 등이었다. 전국 역시 대형 평형이 소형보다 오름폭이 적었다.

비 강남권(강남 3구 제외) 약진도 2020년 이후 새롭게 나타나는 양상이다.

실제로 2020년 아파트값 상승률을 보면 강남 3구는 8.80%, 비 강남권은 17.05%를 기록했다. 2021년에도 14.02%(강남 3구)·15.17%(비 강남권)를 기록했다. 하락할 때도 강남 3구가 타격이 컸다. 2022년과 올 1·4분기 집값을 보면 비 강남권의 하락폭이 상대적으로 적었다.

통상 짝수해에 전셋값이 더 뛴다는 통념도 갈수록 모호해지고 있다. 새 임대차법은 지난 2020년 7월 말부터 시행됐다. 2020년 전국 아파트 전셋값은 12.47% 폭등했다. 홀수해인 2021년에도 13.11% 급등했지만 짝수해인 2022년에는 3.35% 하락했다.

여 연구원은 “일단 대형 강세는 절대적인 거래량이 많지 않아 트렌드로 보기는 아직 애매하다"며 "강남 집값이 하락기 때 많이 떨어졌지만 동시에 반등도 먼저 하고 있어 추이를 볼 필요가 있다”고 말했다. 이어 “전세시장은 짝수해와 홀수해 보다 이제는 그해 입주물량과 주택경기의 영향을 더 받는 추세로 굳혀지는 것 같다"고 덧붙였다.