전세가율 80% 넘는 ‘깡통전세’ 위험지역, 전국 25곳에 달해

대전 대덕구 최근 3개월 전세가율 131%
2020~2022년 ‘깡통주택 고위험군’ 12만건↑ 집계

(시사저널=김은정 디지털팀 기자)

지난해 '빌라왕'과 최근 인천 '건축왕' 사건처럼 연립·빌라, 소형 오피스텔 등의 전셋값이 매매가격에 육박하는 '깡통전세' 우려 지역이 전국적으로 25곳이 넘는 것으로 조사됐다. ⓒ 연합뉴스

지난해 강서구 화곡동 '빌라왕'과 최근 인천 '건축왕' 사건처럼 연립·빌라, 소형 오피스텔 등의 전셋값이 매매가격에 육박하는 '깡통전세' 우려 지역이 전국적으로 25곳에 달하는 것으로 조사됐다.

21일 한국부동산원이 공개한 '임대차 사이렌' 정보에 따르면, 올해 1∼3월 전국 시·군·구에서 연립·다세대 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘어 '깡통전세 위험군'으로 분류된 곳은 총 25곳으로 집계됐다. 임대차 사이렌에 제공되는 전세가율은 해당 월을 기준으로 최근 3개월간의 임대차 실거래 자료를 토대로 나온 수치다. 광역 시·도 단위는 제외한 것으로, 실거래 사례가 적은 기초자치단체의 미공개 사례까지 포함하면, 전세가율이 80%를 넘는 곳은 실제로 훨씬 더 많을 것이란 게 부동산원의 분석이다.

실거래가를 기반으로 한 전세가율이 80%를 넘으면 전셋값이 매매가격에 육박해 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 되돌려줄 전세보증금이 남지 않는 '깡통전세'의 위험성이 커진다. 만약 조직적인 전세사기 행각을 벌인 '건축왕' 사건처럼 건물을 신축하면서 금융기관 대출을 받아 선순위 근저당권까지 잡혀있는 경우를 포함하면 깡통전세 위험지역은 증가할 수밖에 없다.

연립·다세대를 비롯한 집값이 전반적으로 크게 하락하는 동안 전셋값은 매매가보다 상대적으로 적은 폭으로 감소하면서, 현재 전셋값이 매매가에 육박하거나 넘어서는 주택의 수는 증가세에 있다. 올해 3월 기준 연립·다세대 주택의 전세가율이 가장 높은 지역은 대전시 대덕구로, 131.8%에 달했다. 매매가격이 1억원이라 가정했을 때, 전셋값은 1억3000만원을 넘는다는 뜻이다. 대전시의 또다른 지역인 중구의 전세가율도 85.8%를 기록하는 등 대전시의 연립·다세대 평균 전세가율이 100.7%로 타 지역 대비 높았다. 

경기 평택시의 경우 삼성전자 반도체 공장 일대를 중심으로 임차 수요가 늘어나면서 전셋값이 이전보다 높게 형성된 상황이다. 평택시의 연립·다세대 전세가율은 100.4%로 100%를 웃돌았다. 대기업 생산 시설이 있는 전남 광양(90.4%), 충남 당진(83.6%) 등도 전세가율이 높아졌다. 최근 반도체 국가산업단지 후보지로 선정된 경기 용인 처인구의 전세가율은 90%에 가까운 88.1%를 나타냈다. 

이외에 경기 수원 팔달구(95.1%)와 경기 파주시(94.5%)의 전세가율도 90%를 돌파했다. 인천 미추홀구는 올해 2월 조사에서 전세가율이 96.9%로 100%에 근접했다가 3월 조사에선 89.9%로 하락했지만, 깡통전세의 위험은 여전히 크다. 서울에서는 영등포구(86.3%), 도봉구(85.2%), 강북구(84.9%), 구로구(84%) 등 9개구가 '깡통전세 위험군'으로 분류됐다.

최근 연립·다세대를 향한 불안심리 증폭으로 전세 수요가 감소한 상황에서 집값과 전셋값이 계속 떨어진다면, 깡통전세 피해자는 증가할 수 있다는 분석이 나온다.

국회 국토교통위원회 소속인 심상정 정의당 의원이 국토교통부에서 받은 '주택자금 조달계획서(2020년~2022년 8월)' 161만 건을 분석한 결과, 전세가율이 80%를 넘어 '깡통주택 고위험군'으로 분류되는 경우는 12만1553건에 달했다.

특히 계약 갱신청구권, 전월세 상한제 등 임대차 2법 시행 이후 전셋값 폭등기인 2021년에 계약한 전세의 2년 만기가 올해 돌아오면서 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들의 피해는 일파만파 커질 수 있을 것이란 예측도 나온다.

현재 임차인 주택의 경매로 전세보증금을 떼일 위기에 처한 인천 미추홀구 '건축왕' 사건 외에도 화성 동탄과 구리, 부산 등에서도 집단으로 전셋값을 돌려받지 못하고 있다는 전세사기 의심 피해 사례가 연달아 발생하고 있다.